LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que la Société de gestion et de stratégie immobilière (SGSI), aux droits de laquelle se trouve la société Immoxis habitat devenue Immoxis C et C, a reçu, d'une part, le 12 juillet 2004, mandat de la Société toulousaine de courtage (STC), représentée par sa gérante, Mme Z..., de rechercher " un appartement avec travaux allant du studio au quatre pièces dans les 15e ou 16e arrondissements de Paris " pour un prix maximum de 300 000 euros, la commission d'agence étant fixée à 10 % du prix de vente, d'autre part, le 20 juillet 2004, de Mme X..., un mandat de recherche d'acquéreurs pour un appartement situé dans le 16e arrondissement, au prix de 173 000 euros, les honoraires d'agence étant à la charge du vendeur ; que le 26 juillet 2004, Mme Z..., à laquelle la SGSI avait fait visiter ce bien, a émis une offre d'achat au prix de 173 000 euros, qui a été acceptée par Mme X...; que la SGSI a alors fait procéder à deux mesurages du bien, tous deux datés du 27 juillet 2004, révélant des superficies différentes ; qu'à la suite de négociations, un acte de vente sous seing privé a été établi le 29 juillet 2004 entre Mme X...et la STC mentionnant un prix de 145 000 euros, une superficie du bien de 32, 10 m ² et une commission de 12 000 euros mise à la charge de l'acquéreur, le bien objet de la vente étant désigné, conformément au titre de propriété de Mme X..., comme composé des lots de copropriété n° 49, 50 et 51 ; qu'une difficulté étant née du fait qu'un palier, partie commune, avait été incorporé dans le calcul de la superficie de l'appartement constitué de la réunion des trois lots, un nouveau métrage a permis de retenir le chiffre de 30, 18 m ² ; que Mme X...a ensuite vendu le bien, par acte authentique du 6 mars 2006, à la SCI Gablec, représentée par Mme Z..., moyennant le prix de 127 500 euros ; que s'étant vu refuser le règlement de sa facture de 12 000 euros, la société Immoxis habitat a assigné en paiement Mme X..., la STC et la SCI Gablec ; que la cour d'appel a condamné la SCI Gablec à lui payer la somme précitée et a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme X...;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que pour condamner la SCI Gablec à payer à la société Immoxis habitat la somme de 12 000 euros à titre de commission, l'arrêt attaqué retient que cette société " s'est substituée dans les droits " tenus par la STC du compromis de vente et qu'elle est redevable de la commission dès lors que la STC et la SCI Gablec sont dirigées par la même gérante, Mme Z..., et que la SCI Gablec ne peut soutenir de bonne foi être étrangère aux rapports juridiques existant entre l'agence immobilière et la STC et ne peut davantage arguer d'une faute de l'agence dans l'exercice de son mandat alors qu'elle a mis à profit l'incertitude sur la superficie et le statut juridique du bien offert à la vente pour obtenir une réduction de prix de 45 500 euros au total ;
Qu'en statuant ainsi, sans indiquer au titre de quel mandat la société Immoxis habitat était fondée à réclamer paiement d'une commission à la SCI Gablec qui n'avait souscrit aucun engagement envers elle alors qu'en l'absence de réunion des conditions nécessaires au paiement de la commission, l'agent immobilier ne pouvait prétendre qu'à des dommages-intérêts en prouvant qu'il avait été privé de sa rémunération par la faute de cette SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme X..., l'arrêt attaqué retient que celle-ci a elle-même commis une faute en ne révélant pas à l'agent immobilier la situation juridique du bien ;
Qu'en statuant ainsi quand la société Immoxis habitat n'avait pas invoqué de faute de Mme X...dans ses conclusions, la cour d'appel a modifié l'objet du litige dont elle était saisie et violé l'article susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Gablec à payer à la société Immoxis habitat la somme de 12 000 euros assortie d'intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2006 et a débouté Mme X...de ses demandes à l'encontre de la société Immoxis habitat, l'arrêt rendu le 18 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Immoxis C et C aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immoxis C et C à payer à Mme X...la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit-à l'appui du pourvoi principal-par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la société Gablec.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR réformé le jugement du 6 novembre 2008 du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il avait débouté la société IMMOXIS HABITAT, venant aux droits de la société SGSI, de ses demandes contre la SCI GABLEC, et d'avoir condamné ladite société à payer à la société IMMOXIS HABITAT la somme de 12. 000 euros assortie des intérêts légaux à compter du 24 mars 2006.
AUX MOTIFS QUE la société IMMOXIS HABITAT, mise en possession avant la rédaction du compromis de vente du 26 juillet 2004 du titre de propriété de Mme X...et de deux certificats de mesurage contradictoires de même date, a commis une faute en ne s'inquiétant pas de la composition juridique du bien objet de son mandat et en ne recherchant pas le statut du palier incorporé à l'appartement litigieux ; que cette faute a causé un retard important à la vente, qui n'a pu intervenir que deux ans plus tard ; qu'elle justifie que l'agent immobilier soit débouté de sa demande d'honoraires dirigée contre Mme X...; que la SCI GABLEC s'est substituée aux droits tenus par la société STC du compromis de vente, au mépris des droits tenus par la société IMMOXIS HABITAT du bon de commission signé par la seconde le 27 juillet 2004 ; qu'elle est redevable de la commission de l'agence immobilière car la société STC et la société GABLEC ont la même gérante, qui n'est pas étrangère aux rapports juridiques de l'agence et de la société STC ; qu'elle ne peut arguer d'une quelconque faute de l'agence dans l'exercice de son mandat ;
1° ALORS QUE pour retenir que la société GABLEC, juridiquement distincte de la société STC, était débitrice d'une commission à l'égard de la société IMMOXIS HABITAT (venant aux droits de la société SGSI), agence immobilière avec laquelle elle n'a pourtant jamais conclu, la cour a retenu qu'elle s'était substituée dans les droits tenus par la société STC ; qu'en se déterminant ainsi par voie de pure affirmation, au seul motif, inopérant, que les deux sociétés avaient le même gérant, sans avoir retenu aucun élément, notamment dans le contrat de vente finalement conclu, de nature à justifier la substitution évoquée, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
2° ALORS QU'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit. à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'en l'espèce, pour décider que la société GABLEC devait une commission à la société IMMOXIS HABITAT (venant aux droits de la société SGSI), agent immobilier, la cour a jugé que celle-ci tenait ses droits du compromis de vente intervenu le 29 juillet 2004 et du bon de commission signé par la société STC le 27 juillet 2004, dans les droits de laquelle la société GABLEC se serait substituée ; qu'en se déterminant ainsi, quand le mandat délivré par la société STC n'avait fait naître en Iui-même aucun droit à commission et que le compromis de vente visé était devenu caduc, de sorte qu'aucun droit à commission ne pouvait en résulter, la cour a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
3° ALORS QUE dès lors, en entrant en voie de condamnation contre la société GABLEC au profit de la société IMMOXIS HABITAT, venant aux droits de la société SGSI, sans justification conventionnelle, et sans qu'ait été constatée aucune faute à sa charge de nature à établir qu'elle aurait privé l'agent immobilier d'un droit à rémunération, la cour a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1382 du code civil ;
4° ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE pour condamner la société GABLEC à payer la commission contestée, la cour a retenu qu'elle « ne peut davantage arguer d'une quelconque faute de l'agence immobilière dans l'exercice de son mandat » ; que cependant la cour a jugé que la société SGSI avait commis une telle faute, en ne s'inquiétant pas de la composition juridique du bien objet de son mandat et en ne recherchant pas le statut du palier incorporé à l'appartement litigieux, faute qui a eu pour effet de provoquer un important retard de la vente ; que cette faute et les effets qui en sont résultés ont préjudicié à la fois aux deux parties, de sorte qu'elle est une faute commise dans l'exercice des deux mandats confiés et doit emporter pour lesdites parties les mêmes conséquences ; qu'en jugeant dès lors, après avoir admis que cette faute était exclusive du paiement par Mme X...de ses honoraires, que la société GABLEC, elle, ne pouvait arguer d'aucune faute de la société SGSI dans son mandat et devait payer la commission réclamée, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Moyen produit-à l'appui du pourvoi incident-par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme Hélène X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Immoxis Habitat, après avoir constaté que les dommages et intérêts dus à Madame X...en raison de la faute commise par la société Immoxis Habitat se compensaient avec les honoraires dus à cet agent immobilier à raison de la faute commise par Madame X....
1°) AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que Madame Eva Y...épouse Z..., gérante tant de la société Toulousaine de Courtage que de la SCI Gablec, a été mise en relation avec Madame Hélène X...par l'entremise de la société Immoxis Habitat ; qu'il est encore constant que la société Immoxis Habitat, mise en possession avant la rédaction du compromis de vente du 26 juillet 2004 du titre de propriété de Madame Hélène X...et de deux certificats de mesurage portant la même date mais mentionnant des superficies différentes, aurait dû s'inquiéter de la composition juridique du bien objet de son mandat et rechercher le statut du palier incorporé à l'appartement litigieux ; que ces manquements, qui ont été à l'origine du retard important apporté à la vente, laquelle n'a pu intervenir que près de deux années après l'établissement du compromis de vente sous seing privé du 29 juillet 2004, justifient qu'elle soit déboutée de sa demande d'honoraires formée à l'encontre de Madame X..., ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ceux-ci se compensant avec les dommages et intérêts dus à Madame X...en raison des divers tracas et retards par elle subis ; (…) que la SCI Gablec, qui s'est substituée dans les droits tenus par la société Toulousaine de Courtage du compromis de vente, au mépris des droits tenus par la société Immoxis Habitat du bon de commission signé par la seconde le 27 juillet 2004, est redevable de la commission de l'agence immobilière ;
ALORS QUE D'UNE PART, la société Immoxis Habitat avait sollicité la condamnation in solidum de la société STC, de la SCI Gablec et de Madame X...au paiement de la somme de 12. 000 euros à titre de commission sur la vente litigieuse ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande dirigée contre Madame X..., a jugé que les honoraires de la société Immoxis Habitat se compensaient avec les dommages et intérêts dus à Madame X...en raison des manquements commis par cet agent immobilier, admettant ainsi que Madame X...était tenue au paiement de la commission ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la SCI Gablec était redevable de cette commission, la cour d'appel, qui a alloué deux fois à la société Immoxis Habitat le montant de sa commission de 12. 000 euros, a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE D'AUTRE PART, le compromis de vente du 29 juillet 2004 stipulait que les frais de négociation d'un montant de 12. 000 euros étaient « à la charge de l'acquéreur », la société STC, et ne prévoyait aucune somme à la charge du vendeur à ce titre (acte du 29 juillet 2004, p. 5) ; que Madame X...avait invoqué les termes de cet acte pour faire valoir qu'elle n'était pas tenue au paiement de la commission due à l'agent immobilier, et que seul l'acquéreur était redevable de cette commission (concl., p. 5, 2° : « l'absence de créance ») ; qu'en jugeant que les dommages et intérêts dus par la société Immoxis Habitat à Madame X...devaient se compenser avec le montant de la commission due à l'agent immobilier, admettant ainsi que Madame X...était tenue au paiement de cette commission, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'en tout état de cause, Madame X...avait fait valoir, à titre subsidiaire, qu'une clause de l'acte authentique de vente du 6 mars 2006 signé avec la SCI Gablec avait prévu que « pour le cas où une quelconque action serait engagée par la société SGSI (devenue Immoxis Habitat) sur le fondement du compromis ci-dessus annulé, l'acquéreur garantira la venderesse de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge au bénéfice de l'agence » ; qu'elle avait sollicité la condamnation de la SCI Gablec à la garantir de toutes sommes mises à sa charge dans l'hypothèse où la Cour la condamnerait au paiement de la commission (concl., p. 6, 3°, et dispositif, p. 7) ; qu'en jugeant que le montant de la commission due à l'agent immobilier devaient se compenser avec les dommages et intérêts dus à Madame X...en raison des manquements commis par la société Immoxis Habitat, admettant ainsi que Madame X...était tenue au paiement de cette commission, sans répondre à ce moyen tiré de l'existence de la clause de garantie octroyée par la SCI Gablec, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ET AUX AUTRES MOTIFS QUE Madame Hélène X...a, de son côté, commis une faute en manquant de révéler à la société SGSI la situation juridique du bien qu'elle lui avait confié en vue de le vendre, cette carence étant, pour partie, à l'origine des difficultés survenues par la suite, en sorte qu'elle sera déboutée des fins de son appel incident et que le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la société Immoxis Habitat à lui payer les sommes de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts et de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE la société Immoxis Habitat, pour solliciter l'infirmation du jugement qui l'avait condamnée à payer Madame X...une somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts, avait fait valoir qu'aucune faute ne pouvait lui être lui être reprochée, précisant à cet égard que Madame X...avait été « également victime des agissements de la société STC et de la SCI Gablec » (concl., p. 14, § 2. 2. 2. 4) ; qu'en relevant, pour débouter Madame X...de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de l'agent immobilier, qu'elle avait commis une faute, tandis qu'aucune faute n'était alléguée à son encontre, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
