LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 mars 2010), que M. X... a vendu une maison d'habitation aux époux Y... par un acte sous seing privé du 26 octobre 2007, auquel était annexé un état parasitaire du 25 octobre 2007 faisant état d'indice "de présence de termites souterrains au niveau de la cave et du limon inférieur" d'un escalier ; que la vente a été réitérée le 28 avril 2008 par un acte authentique comportant la mention que les acquéreurs ont pris connaissance de cet état parasitaire et en font leur affaire personnelle et que le vendeur a effectué un traitement en 2001 et 2006, le même état parasitaire du 25 octobre 2007 y étant en outre annexé ; que les époux Y..., se fondant sur la découverte lors de travaux d'une infestation de l'ensemble de la structure de l'immeuble par les termites, ont saisi le juge des référés, puis le juge du fond en garantie des vices cachés ; que M. X... s'est opposé à leurs demandes au motif que le vice affectant le bien était connu des époux Y... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a répondu aux demandes formulées par M. X... dans ses dernières conclusions qu'elle a datées, par erreur matérielle, du 21 septembre 2009 et non du 15 janvier 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir le vice caché consistant dans les attaques de termites affectant la maison vendue aux époux Y... le 28 avril 2008 et d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire avant dire droit sur les autres demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vice pris de l'existence de termites n'est pas caché et n'ouvre pas au vendeur le droit à l'exercice de l'action rédhibitoire ou estimatoire, lorsqu'il est spontanément porté à la connaissance de celui-ci par le vendeur préalablement à la conclusion de la vente, notamment au moyen de la communication d'un état parasitaire positif ; que tel est le cas en l'espèce, dès lors qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'état parasitaire du 25 octobre 2007 (motivant le rejet par les premiers juges des demandes tant d'expertise judiciaire qu'en garantie du vice caché résultant de la présence de termites dans la maison vendue par M. X...) conclut à «l'indice de présence de termites souterrains au niveau de la cave (solive sud, chevrons est et ouest, poteau central, cadre de porte) et de l'escalier 1 au niveau du limon inférieur» ; qu'en déclarant fondée la demande des acquéreurs, aux motifs inopérants pris de ce que le document «fait donc état d'indices et non pas de présence d'insectes vivants» et que «ces indices sont très localisés et minimes compte tenu de l'importance du bâtiment composé de trois étages sur cave», et encore qu'il «résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 30 janvier 2009» et d'un «rapport de visite du 28 janvier 2009», postérieurs de 15 mois à l'état parasitaire positif, que «l'immeuble vendu fait l'objet d'une infestation quasi généralisée», et enfin que «le très bon état apparent des lieux n'induisait aucun soupçon quant à l'infestation réelle par les termites et ses conséquences», de sorte que «les époux Y..., non seulement n'ont pas pu se convaincre de l'infestation mais ils ont encore légitimement pu n'avoir aucun doute sur le bon état de l'immeuble», la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1642 du code civil ;
2°/ qu'en infirmant les décisions entreprises, au motif que l'état parasitaire du 25 octobre 2007 (positif), remis par le vendeur aux acquéreurs préalablement à la signature du compromis de vente du 26 octobre 2007 et de l'acte authentique de vente du 28 avril 2008, «ne fait donc état que d'indices et non pas de présence d'insectes vivants, hypothèse qu'il différencie expressément dans le chapitre intitulé conclusions», quand le document énonçait «Indice de présence de termites souterrains (Reticulitermes banyulensis) sur les parties de bâtiment visitées (se référer au tableau récapitulatif D, page 2). Nous rappelons la définition d'une infestation : présence ou indice de présence. Dans le cas présent, nous avons des indices de présence de termites souterrains au niveau de la cave (solive Sud, chevrons Est et Ouest, poteau central, cadre de porte) et de l'escalier 1 au niveau du limon inférieur», d'où il ne résultait pas de différence entre «indices» et «présence d'insectes vivants», la cour d'appel a dénaturé le sens univoque des termes clairs et précis de l'écrit précité ;
3°/ que, dans ses conclusions précitées, le vendeur faisait valoir que «l'acheteur de l'immeuble avait connaissance avant même la conclusion du sous seing privé de vente de l'infestation de la chose vendue par des termites, par la production de l'état parasitaire positif qui lui a été communiqué et qui est demeuré annexé au compromis de vente» et qu'il «a déclaré dans le sous seing privé de vente que, nonobstant la présence des termites, il entendait donner son consentement à l'acquisition immobilière, faire son affaire personnelle de l'existence des termites (…)» ; qu'en effet, tant le compromis de vente du 26 octobre 2007 que l'acte authentique de vente du 28 avril 2008 énonçaient qu' «un rapport sur l'état parasitaire du bien objet des présentes a été délivré par le cabinet A2LR en date du 25 octobre 2007 et est demeuré ci-joint et annexé après mention. Conclusion : indice (trace) de présence de termites souterrains. L'acquéreur déclare en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle (…)» ; qu'il était ainsi soutenu que, préalablement à la vente, les acquéreurs déclaraient avoir été informés de la présence d'indices de termites souterrains, dont ils entendaient faire leur affaire ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce qui précède et qui tendait à démontrer que les acquéreurs avaient pu se convaincre de l'existence du vice qui n'était donc pas caché au sens des dispositions légales précitées, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'état parasitaire relatif à la présence de termites annexé à l'acte authentique de vente mentionnait l'indice de présence de termites uniquement dans la cave et sous l‘escalier de la maison, que le vendeur avait déclaré avoir traité ces parasites en 2001 et 2006, que les photographies des lieux prises à l'époque de la vente montraient un très bon état apparent n'induisant aucun soupçon sur une infestation réelle par les termites, et que l'infestation généralisée de la structure de l'immeuble n'avait été révélée que par l'enlèvement des coffrages recouvrant les murs et les plafonds, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, le caractère caché du vice affectant la maison ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. X... reproche à la Cour d'appel de MONTPELLIER d'AVOIR, infirmant les ordonnance de référé et jugement au fond entrepris, « condamné Monsieur X... à garantir le vice caché consistant dans les attaques de termites affectant la maison vendue à Monsieur et Madame Y... par acte notarié du 28 avril 2008 » et, « avant dire droit sur les autres chefs de demandes, dont celle en restitution d'une partie du prix par Monsieur X..., ordonne une mesure d'expertise judiciaire (…) »,
AUX MOTIFS QUE « vu les conclusions notifiées le 21.9.2009 dans l'instance numéro 09/6086, par Monsieur X..., qui demande de confirmer le jugement déféré, de condamner les époux Y... au paiement des sommes de 1.500 euros et de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et de frais et honoraires non compris dans les dépens »,
ALORS QUE le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées ; qu'en se fondant en l'espèce sur les « conclusions notifiées le 21.9.2009 » par M. X..., quand celui-ci avait déposé et signifié le « 15 janvier 2010 » ses dernières « conclusions de l'intimé sur l'appel contre le jugement rendu au fond le 12 août 2009 » (v.production n° 3), lesquelles n'ont fait l'objet d'aucun exposé, même succinct, des moyens par lesquels l'intimé réfutait ceux de l'appelant et demandait la confirmation du jugement entrepris, la Cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs desquels il ne résulte pas qu'elle ait pris en considération les derniers moyens de défense émis par l'intimé, a violé les articles 455 et 954 alinéa 2 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
M. X... reproche à la Cour d'appel de MONTPELLIER d'AVOIR, infirmant les ordonnance de référé et jugement au fond entrepris, « condamné Monsieur X... à garantir le vice caché consistant dans les attaques de termites affectant la maison vendue à Monsieur et Madame Y... par acte notarié du 28 avril 2008 » et, « avant dire droit sur les autres chefs de demandes, dont celle en restitution d'une partie du prix par Monsieur X..., ordonne une mesure d'expertise judiciaire (…) »,
AUX MOTIFS QUE « les époux Y... invoquent ne pas avoir pu se convaincre eux-mêmes du vice apparent consistant dans la présence de termites lors de l'acquisition de l'immeuble par compromis du 26 octobre 2007, suivi d'un acte authentique du 28 avril 2008 ; le vice ne peut être retenu comme apparent que dans la mesure où les époux ont pu, sans devoir faire appel à un avis extérieur et sans avoir à procéder à des vérifications spécifiques, avoir la certitude de la présence de termites ; l'état parasitaire du 25 octobre 2007 (motivant le rejet par les premiers juges des demandes tant d'expertise judiciaire qu'en garantie du vice caché résultant de la présence de termites dans la maison vendue par M. X...), conclut à « l'indice de présence de termites souterrains au niveau de la cave (solive Sud, chevrons Est et Ouest, poteau central, cadre de porte) et de l'escalier 1 au niveau du limon inférieur » ; il ne fait donc état que d'indices et non pas de présence d'insectes vivants, hypothèse qu'il différencie expressément dans le chapitre intitulé conclusions ; le tableau D, qui énumère les 35 parties du bâtiment examinées, ne mentionne strictement aucun autres indices de termites que ceux vus dessous l'escalier et dans la cave ; ces indices sont donc très localisés et minimes compte tenu de l'importance du bâtiment composé de trois étages sur cave ; or, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 30 janvier 2009 qu'une fois enlevés les coffrages recouvrant les murs et plafonds et masquant notamment la charpente en bois des planchers du premier étage, des traces importantes de passage ou de présence d'insectes xylophages apparaissent sur les poutres, chevrons des plafonds, ainsi que sur les colombages muraux, certaines poutres ayant d'ailleurs été reprises avec arasage partiel des parties altérées ; les nombreuses photographies jointes au constat confortent sans équivoque l'altération importante des poutres, chevrons et colombages du premier étage ; un rapport de visite établi le 28 janvier 2009 par le centre technique de l'habitat confirme avoir trouvé diverses traces d'attaque de termites souterrains type réticuliterne en plafonds et colombages ; il précise que l'absence de termites le jour de sa visite n'en exclut pas la présence, ces insectes fuyant lorsque des travaux de structure sont engagés ; enfin, l'architecte chargé de suivre des travaux d'aménagement intérieur écrit le 20.2.2009 aux époux Y... devoir les suspendre en raison de l'état très endommagé de la structure de l'habitation, dû à l'activité passée et/ou présence d'insectes xylophages, apparus ensuite de la dépose des doublages périphériques, plafonds et sols carrelés en R + 1 ; il propose en conséquence la remise en état nécessaire du gros oeuvre, en incluant le rez-dechaussée et le R + 2 ; il résulte de cet ensemble de documents que l'immeuble vendu fait l'objet d'une infestation quasi-généralisée ; contrairement à ce que soutient M. X..., qui admet lui-même que les pièces de charpente sont « décomposées » et que l'escalier du rez-de-chaussée à l'étage est « infesté » par les termites, les solives de la cave mentionnées présenter un indice de présence de termites, n'apparaissent pas fortement dégradées ; au vu des photographies du plafond de la cave et de la charpente, dont il est à noter que ce sont des parties d'immeubles restées apparentes, ceux-ci ont été refaits au moins en grande partie ; M. X... ne produit aucun document dont il résulte qu'j pied-droit ait été posé avant l'acquisition de l'immeuble ; les photographies sur lesquelles figurent des pieds-droits ont été prises par l'huissier au premier étage de l'immeuble et non pas dans la cave, en janvier 2009, donc après les travaux de dépose des coffrages ; il est logique que l'architecte, constatant alors l'état des plafonds du premier étage, les ait fait soutenir ; les photographies des lieux prises à l'époque de la vente prouvent que même les sols étaient recouverts de carrelages et que le très bon état apparent des lieux n'induisait aucun soupçon quant à l'infestation réelle par les termites et ses conséquences ; les époux Y... ont pu à juste titre être persuadés de l'efficacité des deux traitements annoncés, qui auraient eu lieu en 2001 et 2006 ; non seulement ils n'ont pas pu se convaincre de l'infestation, mais ils ont encore légitimement n'avoir aucun doute sur le bon état de l'immeuble ; la clause contractuelle de non garantie des vices cachés est inopposable aux époux Y... dès lors que la commune de LIMOUX étant située dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant susceptible d'être contaminée par des termites, un état relatif à la présence de termites devait être obligatoirement dressé dans les 6 mois précédant la vente ; le diagnostic en date du 25 octobre 2007 n'était plus valide le 28 avril 2008 lors de la vente ; l'action estimatoire en garantie des vices cachés est en conséquence bien fondée ; les époux Y... sont en droit de demander la restitution du prix correspondant au montant des travaux nécessaires pour remédier au vice ; le chiffrage établi par l'architecte comporte des postes dont il n'est pas certain qu'ils se rattachent à des travaux de remise en état ; en application de l'article 1644 du Code civil, la partie à rendre doit être arbitrée par expert (…) »,
ALORS QUE 1°), le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vice pris de l'existence de termites n'est pas caché et n'ouvre pas au vendeur le droit à l'exercice de l'action rédhibitoire ou estimatoire, lorsqu'il est spontanément porté à la connaissance de celui-ci par le vendeur préalablement à la conclusion de la vente, notamment au moyen de la communication d'un état parasitaire positif ; que tel est le cas en l'espèce, dès lors qu'il résulte des propres constatations de la Cour d'appel (arrêt infirmatif attaqué, p. 4, al. 2) que « l'état parasitaire du 25 octobre 2007 (motivant le rejet par les premiers juges des demandes tant d'expertise judiciaire qu'en garantie du vice caché résultant de la présence de termites dans la maison vendue par M. X...), conclut à « l'indice de présence de termites souterrains au niveau de la cave (solive Sud, chevrons Est et Ouest, poteau central, cadre de porte) et de l'escalier 1 au niveau du limon inférieur » ; qu'en déclarant fondée la demande des acquéreurs, aux motifs inopérants pris (ibid.) de ce que le document « fait donc état d'indices et non pas de présence d'insectes vivants » et que « ces indices sont très localisés et minimes compte tenu de l'importance du bâtiment composé de trois étages sur cave », et encore qu'il « résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 30 janvier 2009 » et d'un « rapport de visite du 28 janvier 2009 », postérieurs de 15 mois à l'état parasitaire positif, que « l'immeuble vendu fait l'objet d'une infestation quasigénéralisée », et enfin (p. 5, al. 3) que « le très bon état apparent des lieux n'induisait aucun soupçon quant à l'infestation réelle par les termites et ses conséquences », de sorte que « les époux Y..., non seulement n'ont pas pu se convaincre de l'infestation mais ils ont encore légitimement pu n'avoir aucun doute sur le bon état de l'immeuble », la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1642 du Code civil.
ALORS QUE 2°), au surplus, en infirmant les décisions entreprises, au motif que « l'état parasitaire du 25 octobre 2007 » (positif), remis par le vendeur aux acquéreurs préalablement à la signature du « compromis de vente du 26 octobre 2007 » et de « l'acte authentique de vente du 28 avril 2008 » (arrêt attaqué, p. 4), « ne fait donc état que d'indices et non pas de présence d'insectes vivants, hypothèse qu'il différencie expressément dans le chapitre intitulé conclusions », quand le document énonçait « Indice de présence de termites souterrains (Reticulitermes banyulensis) sur les parties de bâtiment visitées (se référer au tableau récapitulatif D, page 2). Nous rappelons la définition d'une infestation : présence ou indice de présence. Dans le cas présent, nous avons des indices de présence de termites souterrains au niveau de la cave (solive Sud, chevrons Est et Ouest, poteau central, cadre de porte) et de l'escalier 1 au niveau du limon inférieur », d'où il ne résultait pas de différence entre «'indices » et « présence d'insectes vivants », la Cour d'appel a dénaturé le sens univoque des termes clairs et précis de l'écrit précité.
ALORS QUE 3°), au reste, dans ses conclusions précitées (p. 10), le vendeur faisait valoir que « l'acheteur de l'immeuble avait connaissance avant même la conclusion du sous seing privé de vente de l'infestation de la chose vendue par des termites, par la production de l'état parasitaire positif qui lui a été communiqué et qui est demeuré annexé au compromis de vente » et qu'il « a déclaré dans le sous seing privé de vente que, nonobstant la présence des termites, il entendait donner son consentement à l'acquisition immobilière, faire son affaire personnelle de l'existence des termites (…) » ; qu'en effet, tant le compromis de vente du 26 octobre 2007 (p. 7) que l'acte authentique de vente du 28 avril 2008 (p. 7) énonçaient qu' « un rapport sur l'état parasitaire du bien objet des présentes a été délivré par le cabinet A2LR en date du 25 octobre 2007 et est demeuré ci-joint et annexé après mention. CONCLUSION : INDICE (TRACE) DE PRESENCE DE TERMITES SOUTERRAINS. L'ACQUEREUR déclare en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle (…) » ; qu'il était ainsi soutenu que, préalablement à la vente, les acquéreurs déclaraient avoir été informés de la présence d'indices de termites souterrains, dont ils entendaient faire leur affaire ; qu'en ns s'expliquant pas sur ce qui précède et qui tendait à démontrer que les acquéreurs avaient pu se convaincre de l'existence du vice qui n'était donc pas caché au sens des dispositions légales précitées, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1642 du Code civil.
