Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que la société Smart Distribution, aux droits de laquelle vient la société Mercedes Benz France, locataire, selon acte du 17 juin 2004, de locaux à usage commercial appartenant à la SCI 5 et 7 rue louis Rouqier à Levallois-Perret (la SCI), a, conformément aux stipulations du contrat de bail, demandé à cette dernière d'agréer la société SIVAM en qualité de cessionnaire du droit au bail ; que les pourparlers engagés par la SCI avec la société SIVAM en vue de la conclusion d'un contrat de bail n'ont pas abouti ; que la SCI a refusé à la société Smart Distribution la cession du droit au bail ; que la société SIVAM, considérant illégitime ce refus, a assigné la SCI en indemnisation de son préjudice ;
Sur les deuxième et troisième branches du moyen unique :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société SIVAM, alors, selon le moyen :
1°/ que, conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
2°/ que le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel, qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat de bail n'interdisait pas au preneur la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur de son fonds de commerce et que le refus opposé par la bailleresse à cette cession ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse, notifiant son refus à la locataire par un courrier du 22 janvier 2007, n'alléguait aucun motif, a souverainement retenu que l'échec des pourparlers conduits avec la société SIVAM en vue de la conclusion d'un contrat de bail, ne caractérisait pas un motif légitime du refus opposé à la cession de son droit au bail par la société Smart Distribution à la société SIVAM, et ordonné la réparation du préjudice subi de ce fait par cette dernière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen unique :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI 5 et 7 rue Louis Rouqier à Levallois-Perret aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI 5 et 7 rue Louis Rouqier à Levallois-Perret à payer à la société SIVAM la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI 5 et 7 rue louis Rouqier à Levallois-Perret ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société 5 et 7 rue Louis Rouquier
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier avait commis une faute au sens de l'article 1382 du code civil, en refusant sans aucun motif ni fondement contractuel la cession du droit au bail litigieux par son locataire à la Sté SIVAM et d'avoir condamné la SCI à payer à la Sté SIVAM la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'article 22 du bail liant les parties est ainsi rédigé : « Le preneur ne pourra plus céder son droit au bail si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, à peine de résiliation immédiate, si bon semble à ce dernier » ; que les alinéas 3 et 10 de ce même article définissent en ces termes les conditions d'une cession du droit au bail : « la cession ne sera possible que si le cédant est à jour de ses loyers et de toutes les obligations résultant du présent bail … ; au surplus, ladite cession devra, sous peine d'être inopposable au propriétaire et de résiliation immédiate du bail si bon semble à ce dernier, prévoir une clause aux termes de laquelle le cessionnaire se porte garant et répondant solidaire du cédant, pour le paiement de tout arriéré de loyer et accessoires dus au jour de l'acte de cession et ce, même au cas de redressement, de liquidation judiciaire du cédant …. ; le cessionnaire devra être présenté personnellement par le cédant au bailleur, 15 jours au moins avant de procéder à la cession … ; en outre, le bailleur aura en tout état de cause, en cas de cession des droits du présent bail, en cas de cession partielle ou totale du fonds de commerce comprenant les droits du présent bail un droit de préemption. Ainsi, préalablement à la conclusion de toute cession du présent bail, toute cession du fonds de commerce comprenant le droit au présent bail le preneur devra, à peine d'inopposabilité, adresser au bailleur une copie de l'acte de cession envisagée … cette notification du projet d'acte de cession pour offre de vente au profit du bailleur » ; qu'il importe peu que le bailleur argumente sur l'existence de pourparlers avec le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail, comprenant augmentation du prix de loyer, ni même qu'aucun accord n'ait finalement été conclu en raison du refus de la SAS SIVAM de prendre en charge le coût de la rédaction de l'acte dès lors que le bail liant les parties prévoyait clairement la possibilité d'une cession du droit au bail seul sous réserve de l'accord du bailleur ; que cette clause n'est pas contraire à l'ordre public, et que le refus du bailleur n'est pas discrétionnaire mais doit revêtir un caractère légitime ; que c'est ainsi avec raison que le premier juge a constaté la validité de la clause du bail, autorisant la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur du fonds de commerce, étant ici observé que cette clause a été déjà utilisée lors de la cession du droit au bail par la Sté EDEN CAR à la SAS SMART DISTRIBUTION et ce, avec l'accord du bailleur ; que cependant, le courrier officiel adressé au nom du bailleur par son mandataire, le Cabinet X... et Associés, ne fait aucunement mention de motifs permettant d'apprécier le caractère légitime du refus mais se borne à opposer un refus de principe à la cession du droit au bail hors la cession du fonds de commerce ; qu'il convient dès lors de dire illégitime le refus opposé par la SCI sans aucun motif ni fondement contractuel ; que, sur le préjudice de la Sté SIVAM, les tiers à un contrat peuvent invoquer, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou quasi contractuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement leur a causé un dommage ; que la Sté SIVAM sollicite des dommages intérêts à hauteur de 150 000 € en soutenant l'existence d'un préjudice économique direct, qu'elle évalue à 100 000 € en le calculant en fonction de la différence entre la marge effective réalisée sur le site actuel et la marge prévisionnelle raisonnable sur le site initialement envisagé ; elle invoque également différents chefs de préjudice ; que le préjudice subi par la Sté SIVAM en raison du refus injustifié de l'agrément du bailleur à la cession du droit au bail en sa faveur ne saurait inclure la perte des gains qu'elle espère tirer de l'exploitation dans le local en cause ni même la perte d'une chance d'obtenir ces gains ; qu'il n'est en effet pas démontré que sa situation économique et financière actuelle alors qu'elle est installée dans des locaux autres est dépréciée par rapport à celle qui l'attendait normalement dans les locaux litigieux ; qu'en revanche, la Sté SIVAM a subi un préjudice consécutif aux tracas (nécessité de rechercher une autre solution, de différer son projet de nouvelle installation …) qui lui ont été imposés illégitimement par la SCI bailleur en raison de son refus injustifié, lequel sera évalué à 2000 € ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 625 du code de procédure civile, la censure qui sera prononcée de l'arrêt attaqué sur le pourvoi en cassation formé sous le n° B 10-16. 233 par la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 3 février 2010 (n° RG 07/ 18470) aura pour conséquence la censure d u présent arrêt ; qu'en effet, les deux décisions, sur l'existence d'un abus et d'une faute, énoncent les mêmes motifs et se trouvent dans une relation de dépendance expressément énoncée par la cour d'appel ; que la censure de la première entraînera nécessairement celle de l'autre ;
2) ALORS QUE, à titre subsidiaire, conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
3) ALORS QUE, à titre subsidiaire, le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil.
