LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, qu'ayant, d'une part, relevé, à bon droit, que le fait que l'immeuble dont dépendaient les lieux loués appartînt à un bailleur social, qui avait bénéficié dans le passé de prêts bonifiés pour sa construction, n'avait pas d'incidence sur la recevabilité des références concernant des logements du parc privé dès lors qu'il était constant que ces prêts bonifiés étaient remboursés et que le logement ne relevait plus d'un conventionnement et, d'autre part, constaté que les références produites portaient sur des logements de superficie d'entre 60 et 70 mètres carrés situés à des distances de la mairie similaires à celle séparant de celle-ci les lieux loués, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a souverainement retenu que, la superficie du logement litigieux étant de 59 mètres carrés, ces références satisfaisaient au critère de comparabilité prescrit à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et a fixé la valeur locative du logement litigieux en prenant en considération l'absence de travaux d'amélioration effectués dans les lieux loués depuis dix-huit ans, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 468, 46 € avec mise en oeuvre de l'augmentation résultant de cette fixation par sixièmes annuels ;
Aux motifs que Monsieur et Madame X... contestent la pertinence de ces références en ce qu'elles concernent des locations du parc privé et non pas des logements sociaux, d'une part, leur reprochant d'autre part de ne pas être comparables aux locaux litigieux tant par la superficie, l'implantation géographique et l'environnement qu'à raison du mauvais état d'entretien des lieux loués ; mais que, d'une part, le fait que l'immeuble dont dépendent les lieux loués appartienne à un bailleur social, qui a bénéficié dans le passé de prêts bonifiés pour sa construction, n'a pas d'incidence sur la recevabilité des références concernant des logements du parc privé dès lors qu'il est constant que ces prêts bonifiés sont désormais remboursés et que le logement dont les appelants sont locataires ne relève plus d'un conventionnement ; que, d'autre part les références produites, qui portent sur des logements de superficie d'entre 60 et 70 m ² situés à des distances de la Mairie de Montreuil sous Bois similaires à celle en séparant les lieux loués, satisfont au critère de comparabilité d'avec ceux-ci prescrit à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, étant rappelé que la superficie de l'appartement litigieux est de 59 m ² ; que, par ailleurs le rapport en date du 31 octobre 2005 du Laboratoire Central de la Préfecture de Police, produit aux débats, fait apparaître que les niveaux en composés organiques volatiles en provenance de la cabine de peinture en fonctionnement du garage Ermitage, situé ... à Montreuil sous Bois en proximité des lieux loués, restent très inférieurs aux valeurs guides de l'Organisation Mondiale de la Santé ; qu'au vu de ces éléments mais également en l'absence de justification par la bailleresse de travaux d'amélioration qui aient pu être effectués dans les lieux loués depuis la prise d'effet de la convention locative de Monsieur et Madame X... le 1er octobre 1989, dix huit ans avant la date du renouvellement litigieux, il convient de retenir pour le logement litigieux une valeur locative de 8, 97 €/ m ² laquelle caractérise la sous-évaluation manifeste du loyer de 6, 91 €/ m ² appliqué au 30 septembre 2007 ; que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2007 d'entre les parties sera donc fixé, après application du décret de modération du 29 août 2007, à la somme mensuelle de 6, 91 + ((8, 97-6, 91)/ 2) x 59 = 468, 46 € avec mise en oeuvre de l'augmentation résultant de cette fixation par sixièmes annuels ;
Alors que, d'une part, dans leurs écritures, Monsieur et Madame X... ont soutenu qu'il résulte de ses statuts que la Société Immobilière de l'Industrie Hôtelière de Paris (Société SIIHP) est une personne morale dont l'objet exclusif est la réalisation d'opérations locatives à finalité sociale ; que cet objet social spécifique a été revendiqué par cette société et reconnu par un arrêt de la Cour de cassation dans un litige l'opposant à une société qui avait acquis ses actions jusqu'à détenir 40 % de son capital ; qu'il apparaît manifeste que si l'origine du capital détermine l'application de l'article L. 313-1-2 du Code de la construction et de l'habitation, le caractère de logement social des immeubles ainsi financés, réservés aux employés des sociétés hôtelières, ne saurait résulter du seul mode de financement et disparaître par enchantement au terme de la période de remboursement du prêt contracté pour leur construction ; qu'en déclarant que le fait que l'immeuble dont dépendent les lieux loués appartienne à un bailleur social, qui a bénéficié dans le passé de prêts bonifiés pour sa construction, n'a pas d'incidence sur la recevabilité des références concernant des logements du parc privé au motif qu'il est constant que ces prêts bonifiés sont désormais remboursés et que le logement dont Monsieur et Madame X... sont locataires ne relève plus d'un conventionnement, la Cour d'appel qui ne s'est pas expliquée sur ce moyen a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 2 des Statuts de la Société SIIHP ;
Alors que, d'autre part, l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les loyers servant de référence pour la fixation du loyer renouvelé doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; qu'en l'espèce, les deux tiers des références jointes à la proposition de renouvellement portent sur des logements de bon standing voire de très bon standing situés dans un secteur très commerçant de la ville et de surfaces variées largement supérieures- (la différence se situant entre 5 et 10 m ²)- à celles du logement loué qui est sis dans un secteur non commerçant et qui, faute de ravalement depuis sa édification en 1971 est d'un standing médiocre ; qu'en omettant cependant de rechercher si, comme le faisaient valoir Monsieur et Madame X..., les références comparatives produites par le bailleur n'étaient pas non conformes aux prescriptions de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors que, de troisième part, les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans ; que dans leurs écritures, Monsieur et Madame X... avaient soutenu que sur les six références de loyers retenues par le Tribunal, quatre d'entre elles portent sur des appartements d'une superficie habitable échelonnée de 65 m ² à 70 m ² alors que celle de leur appartement est de 59, 23 m ² (Concl. d'appel, p. 5, § 1er) ; qu'ainsi, en fixant le montant du loyer renouvelé sans rechercher si les références données par la Société bailleresse respectaient la règle des deux tiers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Alors que, de quatrième part, dans leurs écritures, Monsieur et Madame X... ont soutenu que les références jointes à la proposition de renouvellement sont d'autant moins pertinentes que le logement loué est à l'opposé des secteurs dans lesquels sont situés les appartements retenus comme références de sorte que le critère de « voisinage » ou de zone géographique requis par l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n'a pas été respecté par le bailleur ; qu'en déclarant que les références produites portent sur des logements situés à des distances de la Mairie de Montreuil sous Bois similaires à celle en séparant les lieux loués, satisfont au critère de comparabilité d'avec ceux-ci prescrits à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a violé par fausse interprétation cette disposition ;
Alors enfin que, lorsque le loyer proposé est un loyer dont l'augmentation s'appliquera par sixième annuel, il y a lieu de le comparer aux loyers applicables dans les mêmes conditions ; qu'en déclarant régulière la proposition de renouvellement du bail sans constater que les loyers indiqués dans les références jointes étaient applicables dans les mêmes conditions, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 19 précité de la loi du 6 juillet 1989.
