LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans en dénaturer les termes, qu'il résultait des clauses du bail, dépourvues de toute ambiguïté, que le preneur n'avait aucun droit sur les installations ou constructions qu'il avait pu édifier sur la parcelle louée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le hangar litigieux avait été construit avec l'autorisation de la bailleresse et qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations sur la propriété de ce local rendaient inopérant, a pu retenir qu'en réinvestissant ce dernier en 2004, M. X... avait agi sans aucune qualité et en fraude des droits de la commune d'Ogeu-les-Bains ;
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la commune d'Ogeu-les-Bains la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la Commune d'Ogeu est propriétaire non seulement de la parcelle cadastrée D n° 1713 mais également du hangar qui y est édifié, d'avoir dit que Monsieur X... était occupant sans droit ni titre et de l'avoir condamné à évacuer les lieux et à payer une indemnité d'occupation de 1 500 euros ;
AUX MOTIFS QUE le présent litige tient au fait que la COMMUNE D'OGEU considère que Monsieur X... avec qui elle avait eu autrefois des relations contractuelles n'a plus aujourd'hui aucun droit ni titre pour se maintenir à la fois sur une parcelle et dans une construction dont elle revendique la propriété, ce qui nécessite que soit rappelées les conditions dans lesquelles les parties ont eu des relations contractuelles ; qu'à la demande faite courant 1983 par Monsieur X... garagiste, la COMMUNE D'OGEU LES BAINS a autorisé son maire à signer avec ce dernier un bail commercial emportant location d'une parcelle de terre communale de 7360 m2 environ jouxtant sa propriété en bordure de la route nationale ; que de même à la demande de Monsieur X... qui souhaitait pouvoir construire un local démontable, ladite commune a donné son accord à ce dernier sous réserve de l'obtention d'un permis de construire et a précisé dans une nouvelle délibération du 7 septembre 1984 qu'en cas de résiliation du bail ou à la fin de celui-ci, le terrain serait laissé en l'état d'origine et que les constructions éventuelles seraient abandonnées au profit de la commune sans indemnité ; que les relations contractuelles avec les parties devaient débuter le 1er janvier 1984 ainsi que le précise le bail commercial définitivement signé en la forme authentique le 27 avril 1985 ; que ledit bail commercial auquel sont jointes en annexe les deux délibérations susvisés de décembre 1983 et septembre 1984 prévoit notamment : - que la COMMUNE D'OGEU donne à bail à loyer commercial dans le cadre des dispositions du décret du 30 septembre 1953, à Monsieur Georges X... l'immeuble désigné comme la parcelle de terre figurant au plan cadastral section D N° 1382, 1384, 1386 et 1388, - que la parcelle devra servir exclusivement à l'exploitation du commerce de garagiste, - que les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout, - et notamment en son article 3, que le preneur pourra construire sur les lieux loués, un local démontable nécessaire à l'exploitation de son commerce, que tous embellissements améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours du bail resteront la propriété de la commune bailleresse à la fin du bail sans aucune indemnité pour le preneur à moins que la commune ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur ce qu'elle pourra exiger de celui-ci même si elle a autorisé lesdits travaux ; - que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 1.000 frs actuellement 154 € environ ; que la cour tient à faire observer, qu'à supposer que les parties aient maintenu de telles relations contractuelles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce comme il sera dit ci -après, il résulterait de leur propre convention dépourvue de toute ambiguïté qu'en fin de bail ou à l'expiration de celui-ci, Monsieur X... n'avait aucun droit sur les installations ou constructions qu'il a pu faire sur la parcelle louée et que lesdites installations ne devaient pas avoir le caractère d'implantations définitives ; que les clauses particulièrement claires du bail commercial passé entre les parties ainsi que ses annexes, particulièrement éclairantes, font totalement échec à la demande d'indemnisation formée à titre subsidiaire par Monsieur Georges X... sur le fondement de l'article 555 du code civil ; qu'en effet cet article ne prévoit l'indemnisation du tiers constructeur d'un ouvrage sur le terrain d'autrui que dans l'hypothèse d'un choix ou préférence émise par le propriétaire, des lieux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque le propriétaire avait déjà réglé cette question dans la convention du 27 avril 1985 ; que par ailleurs cette clause paraît justifiée au regard du caractère modique du loyer annuel consenti par la commune à Monsieur X... ; que de plus ledit bail du 27 avril 1985 a prévu en son article 8 que le preneur ne pourra en aucun cas, sous aucun prétexte, céder son droit au bail ni sous-louer en tout ou en partie les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit de la commune sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans le commerce, ce dernier devant avoir obtenu au préalable par écrit l'agrément du bailleur ; que de même cet article prévoit que toute cession et à plus forte raison toute sous-location éventuelle après accord de la commune ne pourra intervenir que par acte notarié en présence du représentant de la commune où celui-ci dûment appelé ; que cette mention qui figure en marge de l'article 8 en page 4 de l'acte a été expressément approuvée et signée par le preneur Monsieur X... ; que le 6 janvier 1993, Monsieur Georges X... cédait son fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail des lieux où était exploité ce fonds à Monsieur Patrick Y..., que dans cet acte la COMMUNE D'OGEU n'intervient pas ; que suivant acte notarié des 30 et 31 août 1993 la COMMUNE D'OGEU consentait à Monsieur Patrick Y... un bail commercial d'une durée de neuf ans portant sur les parcelles de terre louées, cadastrées section D na 1382 1384 1386 1388, devenues la parcelle section D na 1713 ; Attendu qu'il résulte donc de ce qui précède que dès la vente de son fonds de commerce à Monsieur Y..., Monsieur X... n'était plus en relation contractuelle avec la COMMUNE D'OGEU, et cela d'autant plus que dans un contentieux différent mais dans lequel Messieurs Y... et X... étaient parties, le tribunal de grande instance de PAU le 5 janvier 2001 puis la cour d'appel de PAU le 3 mars 2003 ont définitivement dit et jugé que le bail commercial du 31 août 1993 susvisé avait été régulièrement signé entre la COMMUNE D'OGEU et Monsieur Y... et qu'il était donc opposable aux parties et donc à Monsieur X... notamment ; que le 28 février 2001, la COMMUNE D'OGEU a donné congé à Monsieur Patrick Y... avec refus de renouvellement du bail commercial à compter du 31 août 2001 et que par jugement définitif en date du 8 mars 2005 le tribunal de grande instance de PAU a condamné Monsieur Patrick Y... à payer à la COMMUNE D'OGEU une indemnité d'occupation réactualisée jusqu'à la libération effective des lieux par Monsieur Y... qui sera par ailleurs débouté de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'il est donc établi avec certitude que Monsieur X... qui a réinvesti dans le courant de l'année 2004 le local construit sur la parcelle appartenant à la commune cadastrée D. 1713 prétextant par ailleurs un accord de Monsieur Y... a agi sans aucune qualité et en fraude des droits de la COMMUNE D'OGEU ; qu'il doit être relevé qu'il a persisté dans son refus de délaisser les lieux malgré une sommation du 6 avril 2007 ; qu'en effet le protocole d'accord signé le 19 novembre 2004 entre Monsieur Patrick Y... et Monsieur Georges X... n'a aucune valeur juridique et qu'il n'est en tout cas pas opposable à la COMMUNE D'OGEU propriétaire de la parcelle D. 1713 ; que Monsieur Georges X... n'a aucune qualité pour critiquer les actes passés par la COMMUNE D'OGEU avec des tiers ; que par ailleurs un simple protocole d'accord passé le 26 mars 2007 entre Monsieur X..., n'ayant plus aucun droit sur la parcelle D. 1713, et Monsieur et Madame Z..., portant sur un projet d'achat par ces derniers de ladite parcelle D .1713, en fraude des droits de la commune, est totalement inopposable à la commune et sans aucune valeur juridique, Monsieur X... n'ayant aucune qualité pour promettre, vendre ou céder, donner en location ou disposer de quelque manière que ce soit de la parcelle litigieuse appartenant à la COMMUNE D'OGEU ; qu'il convient de confirmer le jugement rendu le 17 septembre 2008 par le tribunal de grande instance de PAU sauf en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par la COMMUNE D'OGEU ; qu'en effet il résulte de ce qui précède qu'au moins à compter de l'année 2004 et plus particulièrement à compter du 19 novembre 2004 date à laquelle Monsieur X... a signé un protocole d'accord avec Monsieur Y... dans le seul but de faire échec aux droits de la COMMUNE D'OGEU puisqu'aucune de ces deux personnes n'avaient encore de relations contractuelles avec celle-ci, Monsieur X... a abusivement résisté aux demandes de la commune tendant à son expulsion des lieux ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande d'indemnisation de la commune et de condamner Monsieur Georges X... à lui payer la somme de 1.000 € pour résistance abusive ; que cette attitude fautive a nécessairement entraîné un préjudice pour la commune qui peut légitimement ambitionner de louer son terrain à un tiers ; que Monsieur X... doit être débouté de toutes ses demandes ; (arrêt attaqué p. 5, 6, 7) ;
1°) ALORS QUE la présomption de propriété au profit du propriétaire du sol sur les constructions qui y ont été édifiées cède devant la preuve contraire ; qu'en l'espèce où il était constaté par la Cour d'appel que le hangar litigieux avait été construit avec l'autorisation de la commune d'Ogeu sur le terrain lui appartenant par Monsieur X... et à ses frais exclusifs, ce dernier soutenait qu'à l'expiration du bail ce hangar était demeuré en sa possession et qu'il l'avait loué aux exploitants successifs du garage de réparation en pleine connaissance de la Commune et que le bail conclu avec Monsieur Y... par celle-ci n'avait porté que sur le terrain sans mention du hangar ; qu'en se fondant sur le fait que le bail consenti à Monsieur X... comportait une clause d'accession en faveur de la commune sans rechercher si celle-ci avait manifesté, lors de la cessation du bail, son intention de l'invoquer en sa faveur et sans réfuter le moyen établissant qu'elle n'avait jamais revendiqué par la suite de droit sur le hangar que Monsieur X... avait loué à son successeur dans son commerce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le bail prévoyait seulement la possibilité pour Monsieur X... d'installer un local démontable sur le terrain loué et que les embellissements, améliorations et installations faites par le preneur pendant le bail resteront la propriété de la commune ; qu'il résultait des termes clairs et précis du bail que la clause de retour au profit du bailleur ne concernait que des installations démontables ; que la Cour d'appel qui constatait que le hangar construit par Monsieur X... n'était pas démontable ne pouvait faire application de cette clause pour faire échec au droit de propriété de Monsieur X..., sans dénaturer les termes clairs et précis du bail ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la preuve de la propriété immobilière peut être faite par tous moyens ; que si les indications du cadastre et l'identité du redevable de la taxe foncière ne valent pas comme titre de propriété, ces éléments sont de nature confirmer la situation de fait résultant de la possession paisible et publique en qualité de propriétaire ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen des conclusions de Monsieur X... invoquant les faits qu'il payait la taxe foncière afférente au hangar litigieux et qu'il figurait au cadastre en qualité de propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
