LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la serarl FHB, prise en la personne de M. Denis X..., ès qualités, et à la selafa MJA, ès qualités, de leur reprise d'instance ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, que la clause 13 des conditions générales du bail laissait entrevoir la possibilité d'entreposer les conteneurs dans la cour litigieuse avant le retrait des déchets par les services municipaux, et que la réglementation sanitaire applicable à la restauration, les dispositions municipales nouvelles sur la collecte sélective ainsi que l'importance des déchets générés par l'activité autorisée par le bail n'offraient à la locataire, en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, aucune autre possibilité que la cour pour entreposer ces conteneurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, d'une part, que ne pouvait être imputé à la société preneuse un manquement sanctionné par la clause résolutoire et, d'autre part, appréciant souverainement la gravité du manquement invoqué, qu'il y avait lieu de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... et M. Z... à payer à la société FHB, prise en la personne de M. Denis X..., ès qualités, et à la société MJA, ès qualités, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... et de M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les consorts Y... et M. Z....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leur demande en constatation d'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial portant sur un local à usage de restaurant-cabaret-dîner spectacle, ainsi que de leur demande de résolution judicaire du bail ;
1. AUX MOTIFS, D'UNE PART, QUE la clause résolutoire d'interprétation stricte, ne peut être invoquée que pour une infraction à une stipulation expresse du bail expressément sanctionnée par ladite clause ; que, stipulée au bail du 24 novembre 1987, elle ne peut sanctionner un défaut de respect d'une convention de passage conclue ultérieurement le 12 décembre 1994 non annexée au bail ; que (selon le Tribunal) aucune clause du bail ne porte explicitement sur l'occupation de la cour de l'immeuble du... ; que la clause 13 des conditions générales du bail interdisant tout dépôt « même momentanément dans les cours, vestibules, escaliers, passages de porte cochère, paliers d'escaliers, couloirs, etc » et qui comporte une disposition spéciale prévoyant que « les ordures ménagères sorties par la boutique louée ne pourront pas être déversées dans les boîtes de l'immeuble » et que « la preneuse devra faire personnellement le nécessaire pour leur enlèvement », laisse entrevoir la possibilité d'entreposer les conteneurs d'ordures dans la cour litigieuse juste avant le retrait des déchets par les services municipaux compétents et ne permet pas d'imputer à la preneuse un manquement aux clauses du bail pouvant être sanctionné par la clause résolutoire ;
1° ALORS QUE la clause 13 du bail, expressément sanctionnée par la clause résolutoire, stipule clairement l'interdiction de « ne rien déposer, même momentanément, dans les cours, vestibules, escaliers, passages de porte cochère, paliers d'escaliers, couloirs, etc... de n'y faire ou laisser faire avant travail de ménage ou autre » et que « les ordures ménagères sorties par la boutique louée ne pourront pas être déversées dans les boîtes de l'immeuble. La preneuse devra faire personnellement le nécessaire pour leur enlèvement » ; que ces dispositions claires et précises, qui ne souffrent aucune ambiguïté, ne laissent aucunement « entrevoir » quelque possibilité que ce soit pour la preneuse d'entreposer ses ordures, en tout ou en partie, de façon durable ou momentanée, dans les cours de l'immeuble quelles qu'elles soient ; qu'en affirmant que l'entrepôt systématique de ses poubelles dans la cour de la locataire ne constituait pas une infraction aux clauses du bail, la Cour d'appel a directement dénaturé celui-ci et violé l'article 1134 du Code civil ;
II. AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est tenu non seulement de délivrer la chose louée mais de maintenir les lieux en état de service à l'usage auxquels ils sont destinés ; que le bailleur ne peut se prévaloir de bonne foi de la clause résolutoire dès lors qu'il n'est pas contesté que la réglementation sanitaire applicable à la restauration, les dispositions municipales nouvelles et la collecte sélective ainsi que l'importance des déchets générés par l'activité autorisée par le bail n'offrent, à l'heure actuelle, à la locataire aucune autre possibilité que la cour pour entreposer ses conteneurs ;
2° ALORS QUE l'obligation de délivrance du bailleur porte sur l'immeuble loué et ses accessoires normaux, mais ne s'étend pas aux autres parties de l'immeuble qui restent sa propriété ; que la cour litigieuse, qui ne fait pas partie de l'immeuble loué et est donc restée entre les mains du bailleur, ne fait pas partie du bien loué et que l'usage en a été expressément interdit, sauf pour le lavage des vitres, et la livraison du vin en cave, par le contrat (page 5 § 4 du bail) ; qu'en déclarant le locataire autorisé à l'occuper au mépris directement des clauses du bail, la Cour d'appel a consacré une expropriation forcée et une atteinte au droit de propriété, en violation des articles 17 de la déclaration des droits de l'homme de 1789, 544 et 1719 du Code civil, 1er du protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
3° ALORS QUE l'évolution des exigences sanitaires, si elle peut éventuellement conduire le bailleur à des mises en conformité du local loué, ne peut en aucun cas justifier une extension du bien loué lui-même, ni conférer au preneur la jouissance permanente d'une partie d'immeuble qui ne fait pas partie du bien loué ; que la Cour d'appel a encore consacré une expropriation forcée et une atteinte au droit de propriété en violation des textes précités ;
4° ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait affirmer que le preneur n'aurait d'autre possibilité d'entreposer ses conteneurs que dans la cour de l'immeuble-qui ne fait pas partie de son bail-sans s'expliquer sur les conclusions du bailleur faisant valoir que le preneur avait de sa seule initiative modifié l'aménagement intérieur des locaux loués, et affecté les locaux où étaient auparavant entreposées les poubelles à d'autres usages, sans prendre d'autres mesures que de laisser les poubelles en permanence dans la cour ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
III. AUX MOTIFS ENFIN QUE pour les raisons tirées du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance évoquées ci-dessus, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail fondée sur un abus de jouissance par encombrement anormal des lieux ;
5° ALORS QUE l'éventuelle impossibilité d'user des lieux loués dans le respect de la réglementation sanitaire applicable, à la supposer caractérisée, ne justifie pas l'occupation systématique par le preneur de locaux qui ne font pas partie de son bail et dont la jouissance lui a été expressément refusée ; que la Cour d'appel a violé le droit de propriété, les articles 544, 1719 et 1147 du Code civil ;
6° ALORS QUE la résiliation judiciaire peut être prononcée si les manquements des cocontractants sont suffisamment graves pour la justifier ; que l'existence d'éventuels manquements de l'autre partie à ses obligations ne caractérisent pas à eux seuls, l'absence de gravité du comportement invoqué à l'appui de la demande de résolution, le juge devant forger sa conviction au regard de la gravité de ce comportement ; qu'en s'abstenant de tout contrôle de la gravité du comportement du preneur-au regard notamment du caractère délibéré de la modification interne des lieux, de la permanence de l'occupation, et du refus de procéder de quelqu'autre façon-la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil.
