LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant énoncé à bon droit, sans inverser la charge de la preuve, que la pièce supplémentaire construite sur la toiture terrasse située au-dessus des lots 91 et 92, qui n'était pas prévue dans l'état descriptif de division de l'immeuble et pour laquelle Mme X..., épouse Y...était dans l'incapacité de présenter une autorisation du syndicat des copropriétaires, un permis de construire, ou une déclaration de travaux, et de prouver quand elle avait été établie, était une construction illégale, la cour d'appel, qui a relevé que l'existence de cette construction n'avait pas été mentionnée dans la promesse et que la découverte de son caractère irrégulier était intervenue après la signature de ce contrat, en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur la connaissance de l'existence de cet appartement par l'acquéreur que ses constatations rendaient inopérante, l'absence d'accord des parties sur la chose vendue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer à M. Z...la somme de 2 500 euros et rejette la demande de Mme Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'accord conclu par la promesse de vente le 14 mars 2007 entre Mme Suzy X..., épouse Y..., et M. Hans Peter Z...ne correspond pas à une vente parfaite faute d'accord sur la chose et, en conséquence, d'avoir dit que l'indemnité d'immobilisation devrait être restituée par Mme Y...à M. Z...;
AUX MOTIFS QUE la chose faisant l'objet de la promesse synallagmatique de vente consiste en quatre lots de l'immeuble en copropriété du ...
... à Roquebrune Cap Martin, soit deux lots de garages, les lots 21 et 22, un studio au 4e étage, lot 91, et un appartement au 4e étage, lot 92 ; que la description de la chose précise que les lots 91 et 92 comprennent la jouissance exclusive de la portion de toiture terrasse située au-dessus de ces studios et appartement ; qu'il n'est pas fait mention de l'existence d'une pièce supplémentaire qui aurait été construite sur cette toiture terrasse et qui serait ainsi constitutive d'un lot situé au cinquième étage ; que les photographies produites montrent l'existence d'une construction en dur et non démontable avec murs et toit en dur, constituant un petit appartement supplémentaire construit sur la toiture-terrasse ; que l'existence de cette construction n'a pas été mentionnée dans la promesse synallagmatique de vente ; que lorsque les notaires qui ont préparé le projet d'acte authentique en ont été informés, ils ont constaté que cette construction n'était pas prévue dans l'état descriptif de division de l'immeuble ; que la venderesse a été incapable de présenter une autorisation du syndicat des copropriétaires pour construire cet appartement sur la toiture de l'immeuble, ni du permis de construire, ni de la moindre déclaration de travaux ; que cet appartement complémentaire est en conséquence une construction illégale ; que la venderesse prétend que cette construction est ancienne et existait déjà lorsqu'elle a acquis le bien immobilier en 1993, mais son acte d'acquisition du 2 décembre 1993 ne la mentionne pas et elle n'apporte aucun élément justificatif de la date d'achèvement des travaux ; que M. Z...a proposé à Mme Y...d'acquérir quand même le bien immobilier en ajoutant une clause à l'acte ainsi rédigée : « observation étant faite que sur le toit terrasse a été édifiée sans autorisation préalable de la copropriété ni permis de construire, une petite construction à usage d'habitation... le vendeur déclare sous son entière responsabilité que la construction a été édifiée par ses soins il y a plus de dix années et qu'elle n'a fait jusqu'à ce jour l'objet d'aucune contestation d'aucune forme et d'aucune sorte tant de la mairie que de tout tiers ou de la copropriété » ; que l'insertion de cette mention dans l'acte authentique a été refusée par Mme Y...; qu'il ressort de ces éléments que M. Z...a entendu acquérir un bien immobilier régulièrement construit et que la découverte de ce que l'appartement compris dans la vente était une construction irrégulière est intervenue après la conclusion de la promesse synallagmatique de vente ; que l'accord conclu lors de la promesse synallagmatique de vente ne comprenait pas un accord sur l'acquisition d'un appartement irrégulièrement construit ; que l'acte sous seing privé de promesse synallagmatique de vente du 14 mars 2007 décrit un bien qui ne correspond pas à la réalité de la chose dont elle était censée être l'objet ; qu'en conséquence, il n'y avait pas entre M. Z...et Mme Y...un accord sur la chose objet de la vente ; que cette vente n'était pas parfaite au sens de l'article 1589 du Code civil ; que M. Z...était prêt à passer outre et à conclure un acte authentique si l'appartement irrégulièrement construit était inclus dans l'acte authentique de vente avec les mentions réelles relatives à cet appartement ; que Mme Y...a refusé ; qu'en conséquence, M. Z...non tenu par une promesse synallagmatique de vente qui ne reflétait pas la vérité était libre de ne pas signer un acte authentique non-conforme à la réalité ; qu'il n'a commis aucune faute ; que Mme Y...n'a pas agi avec sincérité ; qu'elle n'a pas voulu signer un accord décriant la chose à vendre telle qu'elle était en réalité ; que M. Z..., de bonne foi, a proposé cependant d'acquérir le bien immobilier sous réserve de ce que l'acte décrive la chose telle qu'elle était ; que le jugement sera réformé ; que l'indemnité d'immobilisation sera restituée à M. Z...;
1°) ALORS QUE, sauf stipulation contraire, une promesse synallagmatique de vente vaut vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir relevé que la construction litigieuse consistait en un petit appartement situé au cinquième étage de l'immeuble dont dépendait les lots vendus, que l'acheteur n'avait pas entendu acquérir un bien irrégulièrement construit et que l'appartement litigieux n'était pas mentionné dans la promesse de vente synallagmatique, ce dont il résultait qu'il n'entrait pas dans le périmètre de la vente intervenue entre les parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1589 du code civil ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en considérant que la construction litigieuse était illicite, motif pris qu'elle ne figurait pas sur l'état descriptif de l'immeuble, que Mme Y...ne produisait ni autorisation du syndicat des copropriétaires, ni permis de construire, ni de déclaration de travaux, ces constatations étant pourtant inopérantes à établir que la construction n'avait pas été régulièrement réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il appartient à celui qui se prévaut d'un fait ou d'une obligation de la prouver ; qu'en faisant peser sur Mme Y...la charge de la preuve négative qu'elle n'avait pas construit l'appartement litigieux, M. Z...ayant pourtant soutenu qu'elle avait procéder à cette construction, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la promesse de vente conclue entre les parties décrivait les lieux vendus, mentionnait l'état descriptif de division de l'immeuble et le fait que M. Z...avait bien visité les lieux et pris connaissance de leur état ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si M. Z..., qui connaissait parfaitement les lieux, n'avait pas ainsi souscrit à la promesse de vente en toute connaissance de cause de l'appartement litigieux, dont il ne pouvait ignorer ni l'existence, ni le défaut de mention dans la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
