LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 2122-2 et L. 2122-3 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble l'article L. 145-1 et L. 145-2 I 3° du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2010), que la société civile immobilière Michaël (la SCI), bénéficiaire d'une autorisation d'occupation temporaire concédée par l'établissement public Aéroports de Paris sur un immeuble du domaine public aéroportuaire, l'a, par acte du 7 juillet 1997, donné en location pour neuf ans à la société Firstflight qui exploitait une école de pilotage ; qu'à l'échéance, la SCI a informé la locataire de ce qu'elle n'entendait pas renouveler le titre et lui a notifié un congé ; que la société Firstflight s'est maintenue dans les lieux et a revendiqué le bénéfice de la propriété commerciale ;
Attendu que pour annuler le congé et dire la société Firstflight titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, l'arrêt retient que la SCI n'avait pas communiqué à la société Firstflight la convention d'occupation temporaire consentie par l'établissement public Aéroports de Paris, que cette convention lui était dès lors inopposable, et que le contrat litigieux qui observe le formalisme du statut de baux commerciaux a été conclu pour l'exploitation d'une école de pilotage, établissement d'enseignement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le titre consenti à la société Firstflight par la SCI, conclu antérieurement à la loi n° 2005-357 du 20 avril 2005 qui a transformé l'établissement public Aéroports de Paris en société anonyme et déclassé son domaine, se rapportait à un bien du domaine public aéroportuaire et que les parties ne pouvaient donc soumettre leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Firstflight aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Firstflight à payer à la société Michaël la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Firstflight ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Michaël.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité du congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction signifié par la SCI MICHAEL à la société FIRSTFLIGHT le 6 janvier 2006, d'avoir constaté que le bail du 7 juillet 1997 liant les parties s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du juillet 2006 et d'avoir rejeté la demande en paiement d'une créance locative présentée par la SCI MICHAEL ;
Aux motifs propres que « si le bail convenu entre la SCI Michael et la société Firstflight le 7 juillet 1997 retient dans certaines de ses dispositions les formes attachées au décret de 1953, notamment la durée de 9 ans, la révision triennale et les conditions du renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer, il convient cependant de rechercher si un tel régime est applicable à l'immeuble concerné ; que le premier juge a relevé de manière pertinente que la SCI Michael avait porté à la connaissance de sa locataire, avant que cette dernière ne s'engage, du fait que les locaux objet du bail dépendaient d'un immeuble situé sur l'aérodrome de Toussus le Noble, qu'à ce moment la SCI Michael faisait état de ce que ces locaux lui appartenaient ; qu'alors le premier juge a pu, à bon droit déduire de l'absence de communication par la SCI Michael au preneur de la convention d'occupation convenue avec l'aéroport de Paris qu'une telle convention était inopposable à la société Firstflight ; que, outre le fait que le formalisme des baux commerciaux a été intégralement repris dans le bail consenti par la SCI Michael, le bail précise expressément que la destination des lieux est de servir d'école de pilotage ce rend applicable entre parties les règles régissant les baux commerciaux en application de l'article L145-2 alinéa I10 ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'occupation et constaté la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 7 juillet 2006 ; que le premier juge a rejeté la demande correspondante formée par la SCI Michael en remarquant que cette prétention n'était pas chiffrée ; que en cause d'appel la SCI Michael demande le paiement d'une somme de 151.311,68 euros correspondant à 42 mois d'occupation contractuelle déduction faite des sommes perçues «depuis la fin du bail jusqu'au 12 janvier 2010 » ; que, hormis une lettre du 12 janvier 2005 réclamant une somme de 7.008,40 euros, la SCI Michael ne présente aucun justificatif sérieux pour étayer sa demande ; que, bien au contraire, elle présente des extraits de son grand livre pour la période du 1er juillet 2006 au 31 décembre 2006 montrant un compte soldé à 0, de même pour les années 2007 et 2008 ; que pour l'année 2009 la SCI Michael a donné reçu à hauteur de 8.950,68 euros à la société Firstflight par un courrier rappelant les virements opérés régulièrement » (arrêt p. 4 et s.) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « l'examen du bail signé par les parties le 7 juillet 1997 révèle que la SCI MICHAEL et la société FIRSTFLIGHT ont entendu soumettre sans réserve le contrat au statut des baux commerciaux : que le montant du loyer, non négligeable, n'évoque nullement une occupation précaire: - le loyer initial annuel en principal est fixé à 66.571 20 Francs, soit 10.148,71€ pour des locaux loués se composant d' "une pièce d'une surface de 22 m2 située au premier étage de l'immeuble (...)" ainsi que "deux places de parking avion monomoteur dans le hangar" ; alors que la SCI MICHAEL doit à la société AEROPORTS DE PARIS une redevance annuelle hors taxes de 7.715,36€ valeur 2003 en contrepartie de la mise "à disposition d'une superficie totale dc 2.582,70m, dont 324,70 m2 dans les servitudes aéronautiques non soumis à redevance, située en zone ouest de l'aéroport de Toussus-le-Noble, sur le territoire de Châteaufort. Cette parcelle supporte le bâtiment n° 309 dont la construction sur le domaine public avait été autorisée (...) » ; que les clauses relatives à la durée du bail, aux charges, à la révision triennale du loyer, à l'entretien des lieux loués, à la jouissance, à l'accession au bailleur des améliorations et autres travaux en fin de bail, à la dénonciation du contrat par le bailleur (...) sont des clauses usuelles en matière de bail commercial ; que la SCI MICHAEL ne peut sérieusement arguer de la nécessaire connaissance par sa locataire de l'appartenance au domaine public de l'aérodrome de Toussus-le-Noble dès lors qu'est stipulée à l'article 2 "la mise à la disposition du preneur, moyennant le versement d'un loyer, les locaux ci-dessus désignés, dépendant d'un immeuble sis à l'Aérodrome de Toussus-le-Noble, Zone Ouest, Parcelle 309, 78117 Chateaufort, appartenant à la SCI MICHAEL » ; que faute de rapporter la preuve de la communication au preneur de la convention de mise à disposition consentie par la société AEROPORTS DE PARIS, elle ne peut utilement invoquer l'opposabilité de cette convention à la société FIRSTFLIGHT ; que la demande d'annulation du bail formée par la SCI MICHAEL ne saurait donc être accueillie ; que la soumission du bail au statut des baux commerciaux obligeait la SCI bailleresse à délivrer congé selon les règles d'ordre public des articles L145-14 et suivants du Code de commerce ; que le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction signifié à la société FIRSTFLIGHT le 6 janvier 2006 pour le terme du bail ne satisfait pas aux prescriptions de l'article L145-17 du Code de commerce de sorte qu'il s'impose d'en prononcer l'annulation ; qu'à défaut de congé valide délivré par la SCI MICHAEL, force est d'admettre que le bail du 7 juillet 1997 liant les parties s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 7 juillet 2006 ; que la SCI MICHAEL omet de chiffrer sa demande en paiement de sorte que ce Tribunal ne peut statuer ; que la demande de ce chef doit être rejetée» (jugement, p. 4 in fine et s.) ;
1°) Alors, d'une part, que la société MICHAEL faisait valoir, dans ses écritures d'appel (pp. 6 et 7), que le contrat portait occupation du domaine public et ne pouvait, par suite, être soumis au statut des baux commerciaux, quelle qu'ait été la volonté des parties à cet égard, cette règle étant d'ordre public ; que, pour appliquer le statut des baux commerciaux, la cour d'appel s'est bornée à constater, d'une part, que les parties avaient entendu soumettre leur contrat audit statut et, d'autre part, que la convention d'occupation précaire du domaine public conclue entre la société MICHAEL et la société AEROPORTS DE PARIS n'avait pas été communiquée à la société FIRSTFLIGHT et qu'elle lui serait, dès lors, inopposable ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen selon lequel ; quelle que soit la volonté prêtée aux parties, le contrat ne pouvait être soumis au statut des baux commerciaux dans la mesure où il portait occupation du domaine public, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Alors, d'autre part, qu'un contrat portant occupation du domaine public est nécessairement un contrat administratif et ne peut être soumis au statut des baux commerciaux ; que cette règle est d'ordre public et s'applique malgré toute volonté contraire des parties ; que, pour appliquer le statut des baux commerciaux, la cour d'appel a constaté que les parties avaient entendu soumettre leur contrat audit statut ; qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-2 I 3° du Code de Commerce ;
3°) Alors, enfin, qu'un contrat portant occupation du domaine public est nécessairement un contrat administratif et ne peut être soumis au statut des baux commerciaux ; que cette règle est d'ordre public et s'applique malgré toute volonté contraire des parties ; que, pour appliquer le statut des baux commerciaux, la cour d'appel a estimé que la convention d'occupation précaire liant la société AEROPORTS DE PARIS et la société MICHAEL n'était pas opposable à la société FIRSTFLIGHT ; qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-2 I 3° du Code de Commerce.
