LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société SERM du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement du département de l'Hérault ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les pièces produites par l'expropriante indiquant que l'ensemble des équipements de la ZAC Val-de-Croze était achevé au 25 septembre 2003 ne démontraient pas pour autant que les réseaux de la rue du Pas-de-Loup n'étaient pas présents dans les trois années précédant l'enquête publique, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, que la SERM n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'amélioration des conditions de desserte de la parcelle expropriée consécutive à la réalisation des travaux publics invoqués avait elle-même eu pour conséquence un changement de valeur de ces parcelles, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions relatives au caractère constructible de la parcelle expropriée en retenant, par motifs propres et adoptés, que cette parcelle se trouvait en partie en zone 7 AU 2 du plan local d'urbanisme de la commune de Montpellier destinée aux constructions à usage d'habitation mais permettant également les commerces et les bureaux dans la perspective d'une mixité urbaine ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à de simples allégations sur l'existence de nuisances liées à la présence d'un stade attenant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'équipement de la région montpellieraine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'équipement de la région montpellieraine, la condamne à payer aux consorts X... la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement de la région montpellieraine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 280.400 € l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X... pour l'expropriation d'une parcelle cadastrée PD n° 43, d'une superficie de 2.540 m2, implantée sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
après avoir relevé que le Commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 16/06/09 ; elles sont radicalement irrecevables tenant le délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation,
statuant cependant les conseils des parties et le Commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,
alors que la chambre statue sur mémoires ; les parties et le commissaire du gouvernement peuvent toutefois développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu, lors des débats, le Commissaire du gouvernement en ses observations, bien qu'elle ait déclaré irrecevables ses conclusions déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 13-52 du code de l'expropriation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 280.400 € l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X... pour l'expropriation d'une parcelle cadastrée PD n° 43, d'une superficie de 2.540 m2, implantée sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que la zone 7 AU est définie par le P.L.U. comme un lieu stratégique situé à la frontière de la zone urbaine et de la zone naturelle de la ville, sur l'axe de la RN 113, avec quatre secteurs dont le 7 AU 2 en "coeur de quartier" ; que les constructions d'habitations, mais également de commerces et de bureaux (mixité sociale) sont permises, 7 AU 1 et 7 AU 2 constituant un îlot (L. 123-3 du code de l'urbanisme) autorisant 240 000 m2 de SHON, avec hauteur maximale de 27 mètres le long du linéaire et de 15 mètres dans les autres cas ; que ces constatations objectives ne sont pas contrebalancées par l'application que revendique la SERM de l'article L. 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation ; que la pièce n° 9 (séance du conseil municipal du 29/10/03) ne démontre nullement que les travaux publics du Val de Croze aient été réalisés dans les trois ans précédant la présente enquête préalable à la D.U.P ; qu'en effet la ZAC Val de Croze a été créée en 1981, et la délibération susvisée ne fait qu'acter la réalisation du programme d'habitations et d'équipements publics, ce qui n'est pas assimilable à la démonstration de travaux publics entre octobre 2001 et octobre 2004 (ouverture de l'enquête) ou a fortiori à la preuve d'un lien entre les changements de valeur de la zone et lesdits travaux ; que s'agissant du stade Yves du Manoir, et au-delà des motivations du premier juge ("aucun des équipements cités ne concerne des aménagements réalisés pour la construction du stade"), la Cour relève que la SERM elle-même se borne (page 17 de son mémoire) à estimer que "les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit", alors que l'article L. 13-15-1 alinéa 2 qui fonde son raisonnement parle de "changements de valeur..... provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble",
Et que la question reste ouverte et la démonstration non faite d'un changement de valeur des parcelles litigieuses qui serait dû à la réalisation de la ZAC Val de Croze ou de la desserte du stade Yves du Manoir, dans les délais impartis par le texte et au sens de ce texte,
Alors, d'une part, que quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la pièce n° 9 (séance du conseil municipal du 29/10/03) ne démontre nullement que les travaux publics du Val de Croze aient été réalisés dans les trois ans précédant la présente enquête préalable à la D.U.P ; qu'en effet la ZAC Val de Croze a été créée en 1981, et la délibération susvisée ne fait qu'acter la réalisation du programme d'habitations et d'équipements publics, ce qui n'est pas assimilable à la démonstration de travaux publics entre octobre 2001 et octobre 2004 (ouverture de 1'enquête) ou a fortiori à la preuve d'un lien entre les changements de valeur de la zone et lesdits travaux », tandis que la délibération de la séance du conseil municipal du 29/10/03 relative à la ZAC de VAL DE CROZE, indique qu' « Aujourd'hui, le programme de logements est totalement réalisé. Le programme des équipements publics mis à la charge de l'aménagement est aussi achevé » et qu' « Une délibération du Conseil d'administration de l'Office d'aménagement construction Montpellier (ACM) en date du 25 septembre 2003 a constaté l'exécution du programme des équipements publics… », sans rechercher, en cet état, si ces travaux pas été réalisés, pour partie au moins, entre le mois d'octobre 2001 et le 25 septembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation,
Et alors, d'autre part, que quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « s'agissant du stade Yves du Manoir, et au-delà des motivations du premier juge ("aucun des équipements cités ne concerne des aménagements réalisés pour la construction du stade"), la Cour relève que la SERM elle-même se borne (page 17 de son mémoire) à estimer que "les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit", alors que l'article L. 13-15-1 alinéa 2 qui fonde son raisonnement parle de "changements de valeur..... provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble" », cependant que si la SERM faisait effectivement valoir, dans ses écritures, que « les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit », elle soutenait que l'amélioration des conditions de desserte, consécutive à la réalisation des travaux publics invoqués, avait elle-même eu pour conséquence un changement de valeur, ce qui résulte, au demeurant, des énonciations mêmes de l'arrêt, puisque c'est en raison, notamment, des bonnes conditions de desserte des parcelles considérées que la Cour d'appel a retenu, plus avant, la qualification de « situation hautement privilégiée des terrains », la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs inopérants, privant ainsi derechef sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 280.400 € l'indemnité due par la SERM au profit des consorts X... pour l'expropriation d'une parcelle cadastrée PD n° 43, d'une superficie de 2.540 m2, implantée sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée, tenant : le développement démographique de la commune et les besoins du logement qui en découlent ; la proximité par rapport au centre ville d'un site campagnard en continuité de la partie urbanisée de Montpellier ; la proximité de l'autobus, du tramway, de la RN 113 et de l'autoroute ; la proximité par rapport aux zones commerciales et à la bande littorale ; l'intérêt pour un promoteur en terme de SHON exploitable, ne serait-ce que pour la partie 7 AU 2,
Et que la Cour a motivé ci-dessus sur la situation hautement privilégiée des terrains, qui s'explique bien évidemment aussi par le potentiel important de constructibilité résiduelle en zone AU, ainsi qu'il a été retenu ci-dessus par confirmation du premier juge,
alors, d'une part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée », eu égard au « potentiel important de constructibilité résiduelle en zone AU », à la date de référence, desdites parcelles, sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que la parcelle expropriée était classée dans sa totalité en zone 7 AU du PLU, à l'intérieur du périmètre de la ZAC OVALIE, zone à urbaniser dans laquelle, selon l'article R. 123-6 du code de l'urbanisme, « Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les orientations d'aménagement et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement. Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme », bien qu'elle ait constaté « que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, tenant l'insuffisance des réseaux, référence faite aux nécessités de la zone du projet », que « la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue… en raison de la modification intervenue à la date de référence, tenant la création d'une ZAC et l'appréciation des réseaux au regard de l'ensemble de la zone », ce qui excluait de pouvoir retenir non seulement qu'elle était constructible, à la date de référence, mais également, de la même façon, qu'elle bénéficiait d'un « potentiel important de constructibilité résiduelle », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile,
et alors, d'autre part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée », sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que devaient également être prises en considération, s'agissant de la situation prétendument « hautement privilégiée » de la parcelle litigieuse, les nuisances liées l'existence du stade de rugby attenant, en précisant que « l'ancien président de la FNAIM, PDG d'une chaîne d'enseignes Century 21, Jean-François Z..., voit, lui, plusieurs raisons à ce déclin (des ventes) et tout d'abord l'impact du stade : " On l'assimile à une population dérangeante. Il y a le problème du bruit et celui, chronique, du stationnement défaillant et de la circulation les soirs de match." (PJ n° 54 : Immobilier. Pourquoi les prix sont en chute libre à OVALIE, Midi libre, vendredi 13 juin 2008) », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
