LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2009), que la société Saint-Michel immobilier, propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux X..., a délivré à ces derniers un congé avec offre de vente; que les locataires ont contesté la validité du congé ;
Attendu que pour déclarer valable le congé, l'arrêt retient que si l'appartement souffre d'inconvénients certains, caractérisés par le passage en souterrain de la ligne B du RER à hauteur d'aiguillage, cause de vibrations, par l'absence de parking et par la circulation importante du boulevard Saint-Michel, il se situe néanmoins dans un secteur éminemment recherché et le nombre de ses pièces et leur distribution en font un appartement de qualité, qu'en considération des prix qu'atteignait l'immobilier à la date de l'offre et d'une moyenne de prix notamment dans cet arrondissement qui a toujours été supérieure aux moyennes constatées et qui peut être fixée entre 6 000 et 12 000 euros, le prix proposé, certes largement plus élevé que cette moyenne ne peut pour autant être considéré comme excessif et dissuasif ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'appartement souffrait d'inconvénients qu'elle qualifiait de certains et constaté que le prix proposé était largement plus élevé que le montant de la moyenne supérieure des prix de vente dans l'arrondissement, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE et ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Saint-Michel immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint-Michel immobilière à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette sa propre demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme X..., validé le congé résultant des actes du 11 septembre 2007, ordonné l'expulsion de M. et Mme X... et fixé l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS propres QU'« il s'agit d'un appartement situé dans un secteur résidentiel de Paris, à proximité des jardins de l'Observatoire et du Luxembourg, au 4ème étage d'un immeuble en pierre de taille, d'une superficie de 206 m², composé de 7 chambres et de deux salles de bain ; que M. X... et Mme Z... produisent deux rapports d'expertise non contradictoires mais qui ont fait l'objet d'une libre discussion des parties, estimant la valeur vénale du bien, le premier à 1.983.000 €, le second à 2.111.855 € ; que la Société SAINT MICHEL IMMOBILIERE communique des références situées dans le 6ème arrondissement, proches du Luxembourg notamment, dont le prix au m² va de 13.000 à 21.000 € ; que si l'appartement souffre d'inconvénients certains, comme le font remarquer M. X... et Mme Z..., caractérisés par le passage en souterrain de la ligne B du RER à hauteur d'aiguillage, cause de vibrations, par l'absence de parking et par la circulation importante du boulevard Saint Michel, il se situe néanmoins dans un secteur éminemment recherché et le nombre de ses pièces et leur distribution en font un appartement de qualité ; qu'en considération des prix qu'atteignait l'immobilier à la date de l'offre et d'une moyenne de prix notamment dans cet arrondissement, qui a toujours été supérieure aux moyennes constatées et qui peut être fixée entre 6.000 et 12.000 €, le prix proposé à M. X... et Mme Z..., certes largement plus élevé que cette moyenne, ne peut pour autant être considéré comme excessif et dissuasif ; (…) » (arrêt, p. 3, § 5, 6 et 7) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE le second grief « porte sur le prix proposé qui, par son caractère manifestement excessif constituerait une fraude ayant pour objet d'empêcher les locataires d'utiliser leur droit de préemption ; que la fraude ne se présumant pas, elle doit être établie par les locataires qui font état d'une évaluation non contradictoire faite par l'expert A..., qui a fixé à 9.500 € le prix du m² et qui prend en compte les nuisances résultant de la présence du RER ; que toutefois, les références ne correspondent pas toujours à des appartements ayant les mêmes caractéristiques quant à leur surface et à leur hauteur ; que l'appartement proposé à la vente est situé dans un immeuble d'excellent standing, dans un arrondissement très recherché, proche du jardin du Luxembourg et du jardin de l'Observatoire ; qu'il se trouve au 4ème étage, avec balcons, vaste salon en angle plein sud donnant sur jardin ; que la bailleresse produit de son côté des références trouvées sur le site « seloger.com. » qui, lorsqu'elles sont suffisamment comparables, fixent un prix au m² allant de 13.000 à 17.000 € ; que si la bailleresse a situé son offre dans la partie haute de la fourchette, la fraude n'est cependant pas caractérisée, les locataires restant protégés par leur droit de préemption subsidiaire ; que le congé pour vendre sera donc validé, avec toutes les conséquences afférentes en expulsion, à défaut de départ volontaire, et fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été contractuellement dû en cas de continuation du bail (…) » (jugement, p. 3, dernier § et p. 4, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, il résulte de l'arrêt attaqué que l'offre mentionnée au congé était de 3.380.000 €, correspondant à un prix au m² de 16.408 € (arrêt, p. 2, § 5), et encore que la moyenne des prix dans l'arrondissement devait être fixée entre 6.000 € le m² et 12.000 € le m² (arrêt, p. 3, avant-dernier §), sachant que le prix offert excédait de 82,31 % le prix médian de 9.000 € le m² ; qu'en retenant que le prix offert ne pouvait être considéré comme excessif et dissuasif, quand les constatations mêmes des juges du fond faisaient ressortir une majoration de 82,31 % par rapport au prix médian de la fourchette retenue, les juges du fond ont statué aux termes de motifs contradictoires ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, les juges du fond doivent se déterminer sur la base de motifs intelligibles pour le lecteur, et notamment pour le justiciable ; qu'ayant choisi de se référer à une fourchette d'évaluation comprise entre 6.000 € le m² et 12.000 € le m², faisant ressortir un prix moyen de 9.000 € le m², les juges du fond ont retenu qu'un prix de 16.407 € au m², accusant une majoration de 82,31 % par rapport au prix médian, ne pouvait être considéré comme excessif et dissuasif ; que faute d'expliquer comment, en présence d'une telle majoration, le prix offert pouvait être regardé comme ni excessif, et donc ni dissuasif, les juges du fond ont statué aux termes de motifs inintelligibles et violé, partant, l'article 455 du Code de procédure civile et l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme X..., validé le congé résultant des actes du 11 septembre 2007, ordonné l'expulsion de M. et Mme X... et fixé l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS propres QU'« il s'agit d'un appartement situé dans un secteur résidentiel de Paris, à proximité des jardins de l'Observatoire et du Luxembourg, au 4ème étage d'un immeuble en pierre de taille, d'une superficie de 206 m², composé de 7 chambres et de deux salles de bain ; que M. X... et Mme Z... produisent deux rapports d'expertise non contradictoires mais qui ont fait l'objet d'une libre discussion des parties, estimant la valeur vénale du bien, le premier à 1.983.000 €, le second à 2.111.855 € ; que la Société SAINT MICHEL IMMOBILIERE communique des références situées dans le 6ème arrondissement, proches du Luxembourg notamment, dont le prix au m² va de 13.000 à 21.000 € ; que si l'appartement souffre d'inconvénients certains, comme le font remarquer M. X... et Mme Z..., caractérisés par le passage en souterrain de la ligne B du RER à hauteur d'aiguillage, cause de vibrations, par l'absence de parking et par la circulation importante du boulevard Saint Michel, il se situe néanmoins dans un secteur éminemment recherché et le nombre de ses pièces et leur distribution en font un appartement de qualité ; qu'en considération des prix qu'atteignait l'immobilier à la date de l'offre et d'une moyenne de prix notamment dans cet arrondissement, qui a toujours été supérieure aux moyennes constatées et qui peut être fixée entre 6.000 et 12.000 €, le prix proposé à M. X... et Mme Z..., certes largement plus élevé que cette moyenne, ne peut pour autant être considéré comme excessif et dissuasif ; (…) » (arrêt, p. 3, § 5, 6 et 7) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE le second grief « porte sur le prix proposé qui, par son caractère manifestement excessif constituerait une fraude ayant pour objet d'empêcher les locataires d'utiliser leur droit de préemption ; que la fraude ne se présumant pas, elle doit être établie par les locataires qui font état d'une évaluation non contradictoire faite par l'expert A..., qui a fixé à 9.500 € le prix du m² et qui prend en compte les nuisances résultant de la présence du RER ; que toutefois, les références ne correspondent pas toujours à des appartements ayant les mêmes caractéristiques quant à leur surface et à leur hauteur ; que l'appartement proposé à la vente est situé dans un immeuble d'excellent standing, dans un arrondissement très recherché, proche du jardin du Luxembourg et du jardin de l'Observatoire ; qu'il se trouve au 4ème étage, avec balcons, vaste salon en angle plein sud donnant sur jardin ; que la bailleresse produit de son côté des références trouvées sur le site « seloger.com. » qui, lorsqu'elles sont suffisamment comparables, fixent un prix au m² allant de 13.000 à 17.000 € ; que si la bailleresse a situé son offre dans la partie haute de la fourchette, la fraude n'est cependant pas caractérisée, les locataires restant protégés par leur droit de préemption subsidiaire ; que le congé pour vendre sera donc validé, avec toutes les conséquences afférentes en expulsion, à défaut de départ volontaire, et fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été contractuellement dû en cas de continuation du bail (…) » (jugement, p. 3, dernier § et p. 4, § 1er) ;
ALORS QUE faute de s'être expliqués, avant d'écarter l'existence d'une fraude, sur le point de savoir si, comme le soutenaient M. et Mme X..., aucune visite n'avait eu lieu depuis le congé, et la Société SAINT MICHEL IMMOBILIERE n'avait entrepris aucune démarche en vue de la vente (conclusions du 3 juin 2009, p. 3, avant-dernier et dernier §), les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
