LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux sociétés Corio France, Multiburo, Métropole télévision M6, et TF6 du désistement de leur pourvoi ;
Dit n'y avoir lieu de mettre la société Kone hors de cause ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1755 du code civil ;
Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2010), que la SCI Miromesnil 49-1 propriétaire d'un immeuble sis ... à Neuilly-sur-Seine a donné à bail des locaux à usage commercial à diverses sociétés parmi lesquelles la société PA consulting, aux droits de laquelle se trouve la société Korn Ferry International Futurestep (la société Korn), suivant bail du 1er juillet 1999 ; que la bailleresse qui avait confié l'entretien des ascenseurs à la société Soulier, aux droits de laquelle se trouve la société Kone, a fait réaliser en 2004 les travaux de réparation des ascenseurs préconisés par un expert judiciaire, puis assigné les sociétés locataires en payement des charges correspondant à ces travaux ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les réparations des ascenseurs constituent des charges stipulées locatives par les parties dès lors que les preneurs se sont engagés, conformément à la stipulation contenue à l'article 1-7 de chaque bail, à "régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion à l'entretien et aux réparations de l'immeuble à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du code civil" et que dans ces conditions les dispositions de l'article 1755 du code civil sont sans application ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté alors qu'elle avait retenu que les réparations des ascenseurs résultaient de leur vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'aucun moyen n'est dirigé contre l'arrêt du 22 janvier 2009 ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre contre l'arrêt du 22 janvier 2009 ;
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement condamnant la société Korn Ferry International Futurestep à payer à la SCI Miromesnil 49-1 les sommes de 39 188,76 euros et 3 918,87 euros au titre de sa quote-part dans les travaux de réparation des ascenseurs et de la clause pénale, l'arrêt rendu le 14 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles, remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoiedevant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la SCI Miromesnil 49-1 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Miromesnil 49-1 à payer à la société Korn Ferry International Futurestep la somme de 2 500 euros, rejette les demandes de la SCI Miromesnil 49-1 et de la société Kone ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Korn Ferry International Futurestep.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 14 janvier 2010 :
D'AVOIR condamné les sociétés locataires dont la société KORN FERRY INTERNATIONAL FUTURESTEP SARL à payer à la SCI MIROMESNIL 49-1 les sommes correspondant aux travaux de réparation des ascenseurs ;
AUX MOTIFS QUE « les baux sur lesquels la SCI MIROMESNIL 49-1 fonde sa demande prévoient, chacun, notamment que « règlement des charges, prestations et dépenses : le preneur sera tenu de régler au bailleur ou à son gérant sa quote-part prorata temporis de tous les impôts et taxes afférents à l'immeuble... ainsi que toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, y compris les frais et honoraires des gestion, l'assurance de l'immeuble etc... Seuls les travaux relevant expressément de l'article 606 du Code civil demeureront à la charge du bailleur (...) ; en outre, le preneur sera tenu de verser au bailleur à tout moment et à sa première demande, sur justification, tous acomptes supplémentaires qui pourraient devenir nécessaires en cours d'année, pour le paiement immédiat de certaines dépenses particulières » (art 1-7) ; que les travaux dont paiement est demandé ne ressortissant point de ceux limitativement énumérés à l'article 606 du Code civil ; que, comme l'ont relevé les premiers juges, des travaux de rénovation des ascenseurs, quelle que soit leur importance, ne sauraient constituer de grosses réparations Iimitativement énumérées par cet article » (arrêt du 22 janvier 2009, p. 12) ;
ALORS QUE le remplacement des pièces principales et accessoires d'un bien vétuste par des éléments neufs ne saurait être assimilé à une simple réparation d'entretien lorsque le bien en cause est nécessaire à la jouissance paisible de l'immeuble loué telle que celle-ci a été convenue par les parties ; qu'en considérant néanmoins, pour dire que les sociétés locataires étaient tenues de payer les sommes demandées au titre de dépenses d'entretien, alors que les travaux effectués ont consisté à remplacer des pièces essentielles des ascenseurs d'un immeuble de standing et constituaient de ce fait des grosses réparations, la Cour d'appel a méconnu leur exacte qualification et violé l'article 606 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(A TITRE SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 14 janvier 2010 :
D'AVOIR condamné les sociétés locataires dont la société KORN FERRY INTERNATIONAL FUTURESTEP SARL à payer à la SCI MIROMESNIL 49-1 les sommes correspondant aux travaux de réparation des ascenseurs ;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1755 du Code civil, « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » ; que cet article fait suite à l'article 1754, qui énumère les réparation locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, « s'il n'y a clause contraire » ; qu'il en résulte que les dispositions de l'article 1755 ne s'appliquent qu'aux seules réparations réputées locatives en application de l'article précédent à l'exclusion des réparations stipulées locatives par les parties elles-mêmes ; que les réparations des ascenseurs, qui résultent de la vétusté de ceux-ci, sans pour autant concerner la structure de l'immeuble, constituent des charges stipulées locatives par les parties dès lors que les preneurs se sont engagés, conformément à la stipulation contenue à l'article 1-7 de chaque bail, à « régler au bailleur (…) toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble » à l'exception des « travaux relevant expressément de l'article 606 du Code civil » qui « demeureront à la charge du bailleur» ; que dans ces conditions les dispositions de l'article 1755 du Code civil sont sans application en ce qui les concerne » (arrêt du 14 janvier 2010, p. 15) ;
ALORS QUE le preneur n'est pas tenu des réparations locatives occasionnées uniquement par la vétusté ; que seule une stipulation expresse permet de transférer cette charge du bailleur au preneur ; que, dès lors, en condamnant les sociétés locataires au paiement des réparations résultant de la vétusté aux seuls motifs que les réparations avaient fait l'objet d'une répartition conventionnelle, sans relever l'existence d'une dérogation expresse en ce sens, la Cour d'appel a violé l'article 1755 du Code civil.
