LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que les premières infiltrations étaient apparues courant 1999 et que le syndicat ne démontrait pas que les désordres étaient survenus, dans leur ampleur telle que constatée par l'expert, en 1991, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, rejeté à bon droit la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des conclusions d'appel que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que le syndicat ne contestait pas la décision du premier juge annulant la "délibération" n° 5 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2002, et à bon droit, par motifs expressément adoptés, qu'en raison du caractère de partie commune de la toiture terrasse, dont personne ne contestait l'étanchéité défectueuse, que l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait pas refuser d'assumer son entretien, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et a procédé à la recherche prétendument omise sur l'entretien de la terrasse et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'inactivité de M. X... depuis 1991 que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 89 Grande Rue à Besançon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 89 Grande Rue à Besançon à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 89 Grande Rue à Besançon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 89 Grande Rue
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de nonrecevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'action des consorts X..., copropriétaires, en annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2002 relative à la reprise d'infiltrations affectant leur lot et en constatation de ce que lesdites infiltrations avaient pour origine une partie commune dont il incomberait alors au syndicat des copropriétaires d'assumer la réfection ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat, qui invoquait pour la première fois en cause d'appel la prescription de l'action engagée par les consorts X..., ne démontrait pas que les désordres en cause étaient survenus, dans leur ampleur telle que constatée par l'expert judiciaire, en 1991 ; que les consorts X... démontraient pour leur part que ceux-ci avaient été portés à la connaissance des autres copropriétaires lors de l'assemblée générale tenue le 28 octobre 2000 ; que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat devait ainsi être rejetée (arrêt, p. 5) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le point de départ du délai de prescription d'une action en réparation de désordres causés à un lot de copropriété par un vice de construction affectant une partie commune de l'immeuble se situe au moment de l'apparition du vice qui est la cause génératrice de l'action, et non au moment de la manifestation des désordres engendrés par ce vice ; qu'en retenant au contraire que le point de départ de la prescription était la date de la manifestation des désordres dans le lot concerné, et même la date à laquelle lesdits désordres s'étaient révélés dans toute leur ampleur aux copropriétaires lésés, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'à supposer même que le point de départ de la prescription doive être fixé à la date de manifestation des désordres, seule devrait être prise en considération la révélation des désordres sous une forme permettant aux copropriétaires lésés de se convaincre utilement de la nécessité d'y remédier, et non leur révélation dans leur ampleur maximale ; qu'en retenant au contraire que la prescription n'avait pu courir qu'à compter de la manifestation des désordres dans leur ampleur telle que constatée par l'expert judiciaire, la cour d'appel a derechef violé, par fausse interprétation, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, PLUS SUBSIDIAIREMENT, QU'en ne recherchant pas, comme l'y avait pourtant invitée le syndicat des copropriétaires (conclusions du 27 novembre 2008, pp. 11 et 12, spéc. p. 12, alinéas dixième et s.), si la circonstance que monsieur X... avait signalé, à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 1991 le problème d'infiltration dont il disait pâtir, n'impliquait pas qu'il avait pu, dès ce moment, se convaincre de l'existence des désordres, du vice d'étanchéité qui en était la cause et de la nécessité d'y remédier et s'il n'en résultait pas de plus fort que la prescription avait commencé de courir au plus tard à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
ALORS, DE SURCROIT, QUE la révélation des désordres aux copropriétaires autres que ceux lésés n'est pas de nature à constituer le point de départ de la prescription de l'action de ces derniers en réparation desdits désordres ; qu'en se fondant au contraire sur la date à laquelle les consorts X... avaient porté les désordres dont ils se disaient victimes à la connaissance des autres copropriétaires, la cour d'appel a encore violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE en ne recherchant pas, comme l'y avait invitée le syndicat des copropriétaires (conclusions susvisées, pp. 11 et 12), si la demande des consorts X... ne devait pas d'autant plus être regardée comme tardive qu'elle avait pour seul but de contourner la déchéance de l'action en contestation de la décision du 10 septembre 1991, décision par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires avait déjà rejeté la demande de monsieur X... tendant à la prise en charge par la copropriété des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture litigieuse, et contestation que monsieur X... s'était abstenu d'exercer dans le délai légal de deux mois, la cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que la « toiture-terrasse » située au-dessus du lot dit laboratoire X... constituait une partie commune de la copropriété, D'AVOIR prononcé l'annulation de la délibération n° 5 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2002, qui avait refusé d'assumer l'entretien de ladite toiture-terrasse, D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité profonde de la toiture-terrasse préconisés par l'expert judiciaire et évalués à la somme de 7.000 € hors taxes, D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X... la somme de 3.481,50 € au titre des travaux de reprise liés aux infiltrations d'eau et D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X... la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE selon le règlement de copropriété établi le 13 novembre 1969, la toiture constituait une partie commune ; qu'avant 1980, la toiture située au-dessus du laboratoire X... était constituée de plaques de tôles ondulées ; que lors de l'assemblée générale tenue le 27 juin 1980, il avait été décidé d'effectuer des travaux sur la toiture et notamment sur la partie de la toiture située au-dessus du laboratoire et de l'appartement Martinez ; que lors de l'assemblée générale tenue le 25 juin 1981, l'assemblée avait donné son accord pour reconnaître à monsieur X... en droit de jouissance de la terrasse située au-dessous de son laboratoire, à laquelle il pouvait seul accéder ; qu'il avait été indiqué à cette occasion que pendant 10 ans la garantie de la terrasse était couverte par l'entreprise, et que son entretien revenait ensuite à la copropriété ; qu'il avait été précisé en outre que si monsieur X... venait à céder ses locaux, le droit de jouissance qui lui avait été accordé serait transmissible ; que les travaux relatifs à la toiture exécutés en 1981 avaient été facturés au syndic de la copropriété ; que selon le décompte établi par le syndic le 23 décembre 1981, ce dernier avait pris en charge le paiement de la modification de la toiture, de la charpente et de la toiture du laboratoire, monsieur X... supportant le coût du reste des travaux relatifs à la terrasse créée ; qu'ainsi, il devait être déduit de ces éléments que la toiture terrasse litigieuse était une partie commune, affectée à la jouissance privative des propriétaires du lot actuellement constitué par l'appartement des consorts X... ; qu'en raison du caractère de partie commune de la toiture terrasse, dont personne ne contestait l'étanchéité défectueuse, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait valablement refuser d'en assumer l'entretien ; qu'il convenait donc d'annuler la délibération n° 5 prise en ce sens lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2002 (jugement, pp. 3 et 4) ; que le syndicat ne contestait pas la décision du premier juge du chef de l'annulation de la délibération du 3 décembre 2002 (arrêt, p. 5) ;
ALORS QU'outre la prescription de l'action des consorts X... tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2002 ayant refusé la prise en charge par la copropriété des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse litigieuse, le syndicat des copropriétaires avait fait valoir le mal fondé de cette action, notamment en ce que devaient rester à la charge des copropriétaires ayant la jouissance exclusive de la terrasse les travaux d'étanchéité entraînant la dépose et la remise en état d'aménagements non prévus par le règlement de copropriété ni autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires (conclusions d'appel du 27 novembre 2008, notamment p. 15), de quoi le syndicat des copropriétaires déduisait que le jugement de première instance devait être infirmé et que les consorts X... devaient être condamnés à lui rembourser les frais engagés pour l'entretien et la réfection de ladite terrasse et les dommages et intérêts versés au titre de l'exécution provisoire du jugement (mêmes conclusions, p. 19, in fine, p. 20, alinéa premier) ; qu'en retenant cependant que le syndicat des copropriétaires n'aurait pas contesté le jugement de première instance du chef de la demande en annulation de la délibération du 3 décembre 2002, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, DE SURCROIT, QUE lorsque des travaux d'étanchéité destinés à stopper des infiltrations survenues dans un lot privatif nécessitent la dépose et la remise en état d'aménagements, tels qu'une terrasse, non prévus par le règlement de copropriété et implantés sans autorisation de l'assemblée générale par un copropriétaire qui a seulement obtenu, après implantation, la reconnaissance par l'assemblée générale d'un droit de jouissance privative desdits aménagements, le coût de cette dépose et de cette remise en état doivent incomber au copropriétaire ayant fait implanter les aménagements concernés, peu important même que ceux-ci aient le caractère de parties communes de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y avait invitée le syndicat des copropriétaires (conclusions du 27 novembre 2008, notamment pp. 3 à 5, p. 15), si en l'état de l'absence de mention de la terrasse litigieuse au règlement de copropriété et de l'absence de toute autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires préalablement à la réalisation, à l'initiative unilatérale de monsieur X..., des travaux ayant transformé la toiture initiale de son lot en une terrasse, l'entretien de ladite terrasse ne devait pas incomber aux seuls consorts X..., lesquels bénéficiaient de la jouissance exclusive de l'équipement concerné, et ce, peu important même sa qualification de partie commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était encore invitée par le syndicat des copropriétaires (conclusions susvisées, notamment pp. 3 et s., p. 10), si monsieur X... n'avait pas causé son propre préjudice par son comportement, ayant consisté à faire réaliser sans autorisation des travaux de substitution d'une terrasse à une toiture et à rester inactif pendant plus de dix ans quand lui avait été révélé, au plus tard en 1991, le défaut d'étanchéité de ladite terrasse et que l'assemblée générale des copropriétaires l'avait à ce moment renvoyé à faire exécuter lui-même les travaux de reprise nécessaires, la cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
