LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la possibilité d'usage du monte-charge n° 3 était soumise à des contraintes de complexité et de temps d'accès qui rendaient objectivement son utilité sans intérêt pour la société MK2 Vision, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations sur le rapport d'expertise rendaient inopérante, en a exactement déduit que la société MK2 Vision était dispensée de toute participation aux charges relatives au monte-charges n° 3 et qu' il y avait lieu de condamner in solidum les syndicats et l'association syndicale à payer à la société les excédents perçus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de la rue du Grenier Saint-Lazare Socopar 3 B à Paris, le syndicat des copropriétaires Gestion commune des Socopar à Paris et l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge à Paris au dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de la rue du Grenier Saint-Lazare Socopar 3 B à Paris, le syndicat des copropriétaires Gestion commune des Socopar à Paris et l'association syndicale libre du quartier de l'Horloge à Paris à payer la somme de 2 500 euros à la société MK2 Vision à Paris ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la rue du Grenier Saint-Lazare Socopar 3 B à Paris, du syndicat des copropriétaires Gestion commune des Socopar à Paris et de l'association syndicale libre du quartier de l'Horloge à Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la rue du Grenier Saint-Lazare Socopar 3 B à Paris, le syndicat des copropriétaires Gestion commune des Socopar à Paris et l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge à Paris
IL est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la Société MK 2 VISION sera dispensée de toute participation aux charges relatives au monte-charge n° 3, ordonné une modification corrélative du règlement de gestion commune et prononcé, à son profit, une condamnation in solidum des exposants au remboursement des charges de copropriété se rapportant à cet élément d'équipement commun;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a, en conclusion de son rapport, considéré que la répartition des charges avait été correctement réalisée en application des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des charges afférentes au monte-charge « n° 3 » dont elle laissait au Tribunal l'appréciation de l'utilité. Sur ce point, elle a constaté que le monte-charge concerné desservait au premier sous-sol une aire de livraison à laquelle n'avait pas accès la Société MK 2 VISION et, au rez-de-chaussée, l'aire de livraison LEROY MERLIN. Elle considère que la Société MK 2 VISION n'avait aucune utilité objective de ce monte-charge. Le syndic ayant opposé que la Société MK 2 VISION pouvait, si elle le désirait se servir du montecharges n° 3 en utilisant une issue de secours donnant sur la rue Brantôme, en cas, notamment de panne du monte-charge n° 1, l'expert a elle-même constaté que, pour se rendre au rez-de-chaussée où se situe le compacteur et les boîtes aux lettres, grâce au monte-charges n° 3, il fallait sortir par une issue de secours, traverser la rue Brantôme pour y accéder et que dans cette hypothèse de panne du monte-charge n° 1, le chemin pour accéder au compacteur était plus rapide et plus rationnel à pieds qu'en utilisant le monte-charge n° 3. Les appelants entendent démontrer qu'en fait le monte-charge n° 3 est bien utilisé par MK 2 VISION, en produisant deux attestations délivrées par trois de leurs salariés déclarant par un texte recopié absolument identique pour chaque attestation, à l'exception de quelques mots supplémentaires dans la troisième, avoir vu que des personnes employées au ménage sortaient occasionnellement avec des sacs poubelles à la main par les issues de secours des salles de cinéma pour se diriger vers le montecharge n° 3. La parfaite identité des trois témoignages émanant, de surcroît, de salariés des appelants, les prive de toute spontanéité. La Cour estime que ces attestations ne présentant pas de garantie d'impartialité suffisante, ne sont pas probantes. Au vu des conclusions précitées de l'expert, il convient en conséquence de considérer, comme celle-ci, que le monte-charge n° 3 n'a pas d'utilité objective pour la SA MK 2 VISION et de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la modification du règlement de gestion commune pour aboutir à une base de répartition nouvelle de 98.430 tantièmes. La société intimée indique qu'en sus de la somme retenue par l'expert de 1.051,25 € correspondant aux dépenses pour ce monte-charges pour la période 1998-2004, elle a, pour les mêmes dépenses, exposé pour les années 2005, 2006, 2007, 2008 et pour le premier trimestre 2009 une somme complémentaire de 442,82 € dont elle demande le remboursement. La condamnation au paiement de la somme de 1.051,25 € est confirmée. Il convient de condamner les intimés à rembourser, en deniers ou quittances toutes sommes excédant la somme de 1.051, 25 € ayant pu être versée au titre des charges relatives au monte-charge n° 3 jusqu'au 1er trimestre 2009 inclus ;
1°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot, que cette utilité est une utilité objective qui doit s'apprécier indépendamment de son usage effectif; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la Cour d'appel que la Société MK 2 VISION pouvait accéder, depuis les lots lui appartenant, au monte-charge n° 3 en empruntant une issue de secours, ce dont il se déduit que cet élément d'équipement commun avait une utilité objective pour ses lots, peu important la fréquence de l'usage qui en était fait ; qu'en exonérant néanmoins la Société MK 2 VISION de toute participation aux charges de cet élément d'équipement, en se fondant sur le fait que l'accès au monte-charge depuis ses lots était mal commode, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE n'est sujet à répétition que ce qui a été payé sans être dû ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que la Société MK 2 VISION s'était abstenue de régler pendant un long laps de temps certaines charges de copropriété qu'elle contestait, et qu'il lui incombait, dans ces conditions, de prouver s'être effectivement acquittée des charges afférentes au monte-charge n° 3, dont elle demandait le remboursement; qu'en faisant droit néanmoins à sa demande de remboursement de ces charges de copropriété, sans constater que celles-ci avaient été effectivement payées par la Société MK 2 VISION, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1235 du Code civil.
