LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des écritures de la SCI Golden Gate, de Mme X..., de Mme Y... et de la SCP Z...
B...
C... que celles-ci aient demandé à la cour d'appel de rechercher si, par son offre de renouvellement, le bailleur avait manifesté sa volonté de mettre un terme au contrat de bail signé le 20 octobre 2000 ;
D'où il suit que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il n'était ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à la dette de la SCI Golden Gate et que le jugement d'adjudication n'avait pas eu pour portée de transférer la dette de cette dernière à M. A... qui n'était donc pas débiteur de Mme Y...- Z..., la cour d'appel a pu, sans dénaturation, sans modifier l'objet du litige ni se contredire, en déduire que Mme Y...- Z... ne pouvait opposer aucune compensation et condamner celle-ci au paiement des loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la faculté d'ordonner la réouverture des débats, hors les cas où celle-ci est obligatoire, relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la SCI Golden Gate, la SCP Z...
B...
C... et Mmes X... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Golden Gate, de la SCP Z...
B...
C... et de Mmes X... et Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la SCI Golden Gate, la SCP Z...
B...
C... et Mmes X... et Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR dit que le congé délivré le 23 juillet 2004 et que l'acceptation par la SCP Z...
B...
C... de l'offre de renouvellement du bail commercial sont demeurés sans effet,
AUX MOTIFS QU'en date du 23 juillet 2004, Monsieur A... a délivré à la SCP Z...
B...
C... un acte extrajudiciaire emportant congé avec offre de renouvellement qui se réfère explicitement au bail conclu le 1er février 1996 avec la SCI GOLDEN GATE et qui mentionne expressément qu'il est délivré sous réserve de la procédure en cours de contestation du bail notarié du 20 octobre 2000 ; qu'un congé régulièrement délivré a pour effet de mettre fin au bail auquel il se réfère ; que l'acte ainsi délivré ne pouvait mettre fin qu'au seul bail du 1er février 1996 ; qu'il précisait à cet égard que sa date d'effet était le 31 janvier 2005 ; que ce bail n'existe plus puisqu'il s'est trouvé remplacé par l'acte notarié du 20 octobre 2000 ; que les premiers juges en ont déduit que l'offre de renouvellement restait valable « pour la date à laquelle il aurait dû être notifié » ; que pour qu'une offre de renouvellement soit formulée, il est nécessaire qu'au préalable, il soit mis fin au bail en cours ; qu'à cet égard, le congé délivré qui visait un bail inexistant ne pouvait pas avoir pour effet de mettre fin au bail en cours à la date qu'il visait du 31 janvier 2005 et alors qu'il comportait une réserve explicite sur l'issue de la procédure de contestation du bail du 20 octobre 2000 ; que le congé délivré était de nul effet puisqu'il visait un bail inexistant ; qu'il suit de là que la demande de fixation d'un loyer révisé à la date du 1er février 2005 ne peut pas prospérer ; que le congé ne pouvait avoir aucun effet sur le bail en cours ; que celui-ci n'a pas pris fin à son échéance et s'est trouvé prorogé, à défaut de demande de renouvellement articulée par la société locataire ou de délivrance d'un nouveau congé pour une date non antérieure au 31 décembre 2007 ce que n'allèguent ni le bailleur, ni la société locataire ; qu'il appartiendra à l'une ou l'autre de mettre en oeuvre les procédures utiles à un renouvellement et à la fixation du loyer d'un bail renouvelé ; que l'acceptation par la SCP Z... de l'offre de renouvellement, exprimée et notifiée le 23 novembre 2004, ne pouvait avoir aucune portée ; que le jugement entrepris doit, en conséquence, être infirmé en sa disposition constatant que « le bail notarié du 20 octobre 2000 sera renouvelé pour une durée de neuf années aux mêmes charges et conditions notamment relatives au plafonnement du loyer) que le bail du 20 octobre 2000 et ce à compter du 1er janvier 2008 » ;
ALORS QU'ayant relevé qu'en date du 23 juillet 2004 le bailleur a délivré au preneur un acte extrajudiciaire emportant congé avec offre de renouvellement qui se réfère au bail conclu le 1er février 1996 avec l'ancien bailleur et qui mentionne expressément qu'il est délivré sous réserve de la procédure en cours de contestation du bail notarié du 20 octobre 2000, que cet acte ne pouvait mettre fin qu'au seul bail du 1er février 1996, qu'il précisait que sa dette d'effet était le 31 janvier 2005, que ce bail n'existe plus puisqu'il s'est trouvé remplacé par l'acte notarié du 20 octobre 2000 pour décider que pour qu'une offre de renouvellement soit formulée, il est nécessaire qu'au préalable il soit mis fin au bail en cours, que le congé délivré qui visait un bail inexistant ne pouvait qu'avoir pour effet de mettre fin au bail en cours à la date qu'il visait du 31 janvier 2005 et alors qu'il comportait une réserve explicite sur l'issue de la procédure de contestation du bail du 20 octobre 2000, qu'un tel congé était de nul effet comme visant un bail inexistant et que la demande de fixation d'un loyer révisé à la date du 1er février 2005 ne peut pas prospérer, le congé ne pouvant avoir aucun effet sur le bail en cours, lequel n'a pas pris fin à son échéance et s'est trouvé prorogé, sans rechercher si, dès lors que le bailleur avait connaissance de l'existence du bail du 20 octobre 2000, ainsi qu'elle le relève, le congé ne devait pas produire effet à la première date utile, au regard de ce bail du 20 octobre 2000, eu égard à la volonté manifestée par le bailleur de mettre un terme au contrat en offrant son renouvellement, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-9 du Code de commerce et 1134 du Code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, infirmant le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur A... de ses demandes en paiement de loyers et en résiliation du bail d'habitation de l'exposante, déclaré inopposable à Monsieur A... la clause de compensation convenue entre Madame Denise Y..., épouse Z... et la SCI GOLDEN GATE et condamné Madame Denise Y..., épouse Z..., à payer à Monsieur A... la somme de 60. 979, 60 € au titre des loyers exigibles du 10 janvier 2004 au 10 avril 2007 ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur A... sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail d'habitation de Madame Y...- Z... en faisant valoir que celle-ci ne verse aucun loyer et qu'il existait le 1er mai 2007 un arriéré de 69. 186, 31 € ; qu'il produit à cet égard un décompte qui comporte le relevé de chacun des loyers mensuels de janvier 2006 à mai 2007 et un report à nouveau pour des loyers 2004/ 2005 pour une somme globale de 39. 837, 07 € non ventilée et pas autrement justifiée ; que, sans discuter ce décompte, Madame Y...- Z... oppose à cette demande une clause du bail du 30 août 2000 ainsi libellée : « le locataire est créancier du propriétaire qui le reconnaît, de la somme, sauf à parfaire, de un million trois cent cinquante mille francs en principal augmenté des intérêts légaux au titre du produit de la cession d'un bien immobilier indivis sis.... Le locataire pourra, en l'absence de remboursement de cette somme par le propriétaire, choisir que toutes sommes dues au titre du présent contrat de bail seront payées par compensation avec la créance précitée, ce que le bailleur déclare d'ores et déjà accepter » ; qu'il n'est ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à cette dette de la SCI GOLDEN GATE dont l'immeuble était mis en vente ; que l'accord relatif à la faculté réservée à Madame Y...- Z... d'obtenir le remboursement de sa créance par compensation avec les loyers mensuels, ne concerne que cette dernière et la SCI GOLDEN GATE ; que le jugement d'adjudication a opéré un changement de propriétaire mais n'a pas eu pour portée de transférer la dette de l'ancien propriétaire à Monsieur A... qui n'est donc pas le débiteur de Madame Y...- Z... laquelle, dès lors, ne peut lui opposer aucune compensation ; que doit, en conséquence, être infirmé le jugement qui a déclaré la clause de compensation opposable à Monsieur A... ; que Madame Y...- Z... est tenue de payer au nouveau propriétaire les loyers contractuellement convenus ; que sur la demande en paiement des arriérés de loyer, Monsieur A... demande la condamnation de sa locataire à lui payer une somme de 69. 186, 31 € et produit un extrait de compte faisant apparaître un report à nouveau au 1er janvier 2006 de 39. 837, 07 € pour les loyers 2004/ 2005 et de 86, 80 € pour la réévaluation des loyers de novembre et décembre 2005 puis mentionnant dixsept mensualités de loyers du 1er janvier 2006 au 1er mai 2007 ; qu'il n'est fourni aucun détail de l'exact contenu de ce report à nouveau ni aucun calcul justificatif des révisions annuelles de loyers ; que le bail du 30 août 2000 prenant effet au 1er septembre stipulait un loyer mensuel de 10. 000 F (1. 524, 49 €) payable d'avance le 10 de chaque mois ; que l'acquisition de l'immeuble est intervenue le 8 janvier 2004 ; qu'entre la date de cette acquisition et le 1er mai 2007, Monsieur A..., au regard des justificatifs fournis, est seulement fondé à obtenir le paiement de quarante mois de loyers, du 10 janvier 2004 au 10 avril 2007 ; que Monsieur A... expose, sans être contredit, qu'il n'a perçu de sa locataire aucun loyer au titre de ce contrat ; qu'infirmant le jugement de ce chef, il convient de faire partiellement droit à sa demande en paiement et de condamner Madame Y...- Z... à lui payer une somme de 60. 979, 60 € correspondant à quarante mensualités de 1. 524, 49 € ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte du contrat de bail, à la rubrique « clauses particulières » que « le locataire est créancier du propriétaire, qui le reconnaît, de la somme, sauf à parfaire de 1. 350. 000 F en principal, augmentée des intérêts légaux, au titre du produit de la cession d'un bien immobilier indivis..., le locataire pourra, en l'absence de remboursement de cette somme par le propriétaire, choisir que toutes sommes dues au titre du présent contrat de bail seront payées par compensation avec la créance précitée, ce que le bailleur déclare d'ores et déjà accepter. Le bailleur s'engage par ailleurs à ne pas délivrer de congé à son locataire avant le complet remboursement des sommes précitées ou l'extinction de la créance par compensation » ; qu'ayant constaté que, comme l'ont dit les premiers juges par des motifs qui ne sont pas critiqués par Monsieur A..., s'agissant du consentement de ce dernier, un dire a été déposé au greffe du Tribunal de grande instance de Nanterre le 31 juillet 2003 ayant pour portée d'annexer au cahier des charges de l'adjudication la copie intégrale des trois contrats litigieux, que Monsieur A... a disposé de tous les éléments d'information nécessaires et d'un délai suffisant pour se faire une opinion complète et précise sur l'opportunité de se porter acquéreur de ce bien, puis qu'il n'est ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à cette dette de la SCI GOLDEN GATE dont l'immeuble était mis en vente, la Cour d'appel s'est prononcée par motifs contradictoires et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résulte du contrat de bail, à la rubrique « clauses particulières », comme le faisait valoir l'exposante, que « le locataire est créancier du propriétaire, qui le reconnaît, de la somme, sauf à parfaire de 1. 350. 000 F en principal, augmentée des intérêts légaux, au titre du produit de la cession d'un bien immobilier indivis..., le locataire pourra, en l'absence de remboursement de cette somme par le propriétaire, choisir que toutes sommes dues au titre du présent contrat de bail seront payées par compensation avec la créance précitée, ce que le bailleur déclare d'ores et déjà accepter. Le bailleur s'engage par ailleurs à ne pas délivrer de congé à son locataire avant le complet remboursement des sommes précitées ou l'extinction de la créance par compensation » ; qu'ayant constaté que, comme l'ont dit les premiers juges par des motifs qui ne sont pas critiqués par Monsieur A..., s'agissant du consentement de ce dernier, un dire a été déposé au greffe du Tribunal de grande instance de Nanterre le 31 juillet 2003 ayant pour portée d'annexer au cahier des charges de l'adjudication la copie intégrale des trois contrats litigieux, que Monsieur A... a disposé de tous les éléments d'information nécessaires et d'un délai suffisant pour se faire une opinion complète et précise sur l'opportunité de se porter acquéreur de ce bien, puis qu'il n'est ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à cette date de la SCI GOLDEN GATE dont l'immeuble était mis en vente, quand, ainsi que le faisait valoir l'exposante et l'avait relevé le tribunal, la clause litigieuse était littéralement stipulée au contrat de bail dont elle a relevé que le cahier des charges en contenait une copie intégrale en annexe, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations et elle a violé les articles 1134 et suivants du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en affirmant qu'il n'est ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à la dette de la SCI GOLDEN GATE dont l'immeuble était mis en vente, que l'accord relatif à la faculté réservée à Madame Y...
Z... d'obtenir le remboursement de sa créance par compensation avec les loyers mensuels ne concerne que cette dernière et la SCI GOLDEN GATE, le jugement d'adjudication ayant opéré un changement de propriétaire mais n'a pas eu pour portée de transférer la date de l'ancien propriétaire à Monsieur A... qui n'est pas le débiteur de Madame Y...
Z..., laquelle ne peut lui opposer aucune compensation, cependant qu'il ressortait du cahier des charges, ainsi que le faisait valoir l'exposante et qu'elle l'a relevé, qu'il comportait en annexe la copie intégrale du contrat de bail, lequel contenait une stipulation particulière relative à la dette de la SCI GOLDEN GATE et aux modalités de remboursement de cette dette par compensation avec les loyers mensuels, comme le rappelait encore l'exposante, la Cour d'appel a dénaturé le cahier des charges et le dire auquel est annexé le contrat de bail et elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que le bail stipulait une clause de compensation non équivoque, que tant le bail que la clause particulière sont opposables à Monsieur A... qui a acquis l'immeuble en toute connaissance de cause (p. 13), les baux tant professionnels que d'habitation ayant été dûment annexés au cahier des charges de la vente immobilière par dire de l'avocat poursuivant, qu'ils ont fait l'objet d'une publicité foncière de sorte que l'acquéreur de l'immeuble en avait connaissance, le cahier des charges incluant les baux ayant été déposés au greffe des criées le 31 juillet 2003, ce dont il s'évinçait que Monsieur A... avait parfaitement connaissance de la situation locative de l'immeuble lors de l'adjudication définitive ; qu'il était ainsi soutenu et démontré que le cahier des charges contenait la copie intégrale du contrat de bail, lequel stipulait dans une clause particulière une clause de compensation entre la créance de l'exposante et la dette de la SCI GOLDEN GATE pouvant être, en l'absence de remboursement par le propriétaire, payée par compensation avec les loyers et qu'une telle clause était opposable à l'adjudicataire bailleur comme l'avait retenu le tribunal ; qu'en affirmant qu'il n'est ni allégué ni démontré que le cahier des charges de l'adjudication immobilière contenait une quelconque disposition relative à la datte de la SCI GOLDEN GATE dont l'immeuble était mis en vente, que l'accord relatif à la faculté réservée à la locataire d'obtenir le remboursement de sa créance par compensation avec le loyer mensuel ne concerne que cette dernière et la SCI GOLDEN GATE, que le jugement d'adjudication a opéré changement de propriétaire sans transférer la dette de l'ancien propriétaire à l'adjudicataire qui n'est pas le débiteur de la locataire qui ne peut lui opposer une compensation, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur A... de ses demandes en paiement de loyers et en résiliation du bail et d'avoir sursis à statuer sur la demande de résiliation du bail d'habitation de Madame Denise Y..., épouse Z..., ordonné la réouverture des débats, révoqué l'ordonnance de clôture, enjoint à Monsieur A... de justifier de l'exécution des formalités de notification au Préfet édictées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et invité les parties à en tirer les conséquences de droit qu'elles aviseront, enjoignant aux parties de conclure avant le 5 novembre 2009,
AUX MOTIFS QUE les dispositions du dernier alinéa de l'article 24 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 imposent, préalablement à une demande de prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation motivée par l'existence d'une dette locative, la mise en oeuvre des mesures préalables édictées au deuxième alinéa de ce texte, à savoir la notification au Préfet ; que cette nécessité est édictée à peine d'irrecevabilité de la demande ; qu'il n'est pas allégué que Monsieur A..., qui n'a formé sa demande de résiliation judiciaire du bail que de manière subsidiaire et par voie de conclusions, aurait respecté cette formalité de notification ; qu'il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats sur ce seul point, d'enjoindre à Monsieur A... de justifier l'exécution de la formalité de notification au Préfet et de surseoir à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail d'habitation de Madame Y...- Z... ;
ALORS D'UNE PART QU'ayant relevé que les dispositions du dernier alinéa de l'article 24 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 imposent, préalablement à une demande de prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation motivée par l'existence d'une dette locative, la mise en oeuvre des mesures préalables édictées au deuxième alinéa de ce texte, à savoir la notification au Préfet ; que cette nécessité est édictée à peine d'irrecevabilité de la demande ; qu'il n'est pas allégué que Monsieur A..., qui n'a formé sa demande de résiliation judiciaire du bail que de manière subsidiaire et par voie de conclusions, aurait respecté cette formalité de notification, pour décider qu'il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats sur ce seul point, d'enjoindre à Monsieur A... de justifier l'exécution de la formalité de notification au Préfet et de surseoir à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail d'habitation de Madame Y...- Z..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses contestations et elle a violé le texte susvisé ;
ALORS D'AUTRE PART QU'ayant relevé que les dispositions du dernier alinéa de l'article 24 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 imposent, préalablement à une demande de prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation motivée par l'existence d'une dette locative, la mise en oeuvre des mesures préalables édictées au deuxième alinéa de ce texte, à savoir la notification au Préfet ; que cette nécessité est édictée à peine d'irrecevabilité de la demande ; qu'il n'est pas allégué que Monsieur A..., qui n'a formé sa demande de résiliation judiciaire du bail que de manière subsidiaire et par voie de conclusions, aurait respecté cette formalité de notification, pour décider qu'il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats sur ce seul point, d'enjoindre à Monsieur A... de justifier l'exécution de la formalité de notification au Préfet et de surseoir à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail d'habitation de Madame Y...- Z..., la Cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
