LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que Geneviève X... est décédée le 8 août 2004 en laissant pour lui succéder ses enfants M. Christian Y... et Mme Michèle Y... ; que, de la succession, dépend un immeuble, situé à Saint-Jean-Cap-Ferrat, dans lequel M. Y... exploite un fonds de commerce d'hôtel-restaurant ; que le 17 avril 2007, Mme Y... a notifié à son frère, en application des dispositions de l'article 815-14 du code civil, son intention de céder à M. Z... ses droits indivis sur cet immeuble, au prix de 500 000 euros, payable "comptant, en intégralité à la signature de l'acte authentique, sans avoir recours à un prêt et sans aucune condition suspensive" ; que le 15 mai 2007, M. Y... a notifié à sa soeur qu'il exerçait "son droit de préemption aux conditions qui lui ont été notifiées, sous réserve de la justification des conditions de cette cession" ; qu'estimant cette notification non valable, Mme Y... a fait assigner M. Y... afin d'être autorisée à céder ses droits indivis sur l'immeuble à M. Z... ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable, et sur la première branche du moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur la troisième branche du moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 815-14 du code civil ;
Attendu que pour débouter M. Y... de ses demandes reconventionnelles tendant à voir reconnaître la validité de l'exercice de son droit de préemption sur les droits indivis de sa soeur dans l'immeuble et à dire que la cession de ces droits indivis à son profit était parfaite dès le 13 juillet 2007, l'arrêt attaqué, après avoir relevé qu'il ressortait du procès-verbal de carence dressé ce jour là par le notaire chargé par M. Y... de recevoir l'acte de vente des droits indivis de sa soeur à l'occasion de l'exercice de son droit de préemption, que celui-ci avait recouru à une offre de crédit auprès d'une banque, qui avait délivré au notaire une attestation le 11 juillet 2007aux termes de laquelle elle confirmait qu'un avis favorable avait été donné à la demande de son client pour le financement de cette acquisition, a retenu que M. Y... ne pouvait ainsi prétendre avoir exercé son droit de préemption dans les mêmes conditions que l'offre d'achat faite par M. Z... qui ne recourait à aucune condition de prêt pour son financement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'octroi d'un crédit à M. Y... pour assurer le financement de l'acquisition des droits indivis litigieux n'avait pas été érigé en condition de celle-ci, de sorte que les conditions de l'offre d'achat originaire n'en étaient pas affectées, la cour d'appel a violé par fausse application le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne Mme Michèle Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. Christian Y...
Monsieur Y... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses demandes tendant à voir reconnaître la validité de l'exercice de son droit de préemption sur les droits indivis de sa soeur dans un immeuble situé à Saint-Jean Cap Ferrat, ... et à dire que la cession de ces droits indivis à son profit était parfaite dès le 13 juillet 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la notification de l'article 815-14 du code civil par madame Y... à son frère, le 17 avril 2007, fait état de son intention de vendre ses droits indivis à un tiers à l'indivision qu'elle identifie comme étant monsieur Ange Z..., moyennant le prix de 500.000 euros payable comptant, sans recours à un prêt ni à aucune condition suspensive ; qu'aucune référence n'est faite dans l'acte à l'offre d'achat précédemment notifiée par ce tiers à chacun des coïndivisaires par acte des 14 et 15 février 2007 moyennant le prix global de 1.000.000 euros, à laquelle monsieur Y... n'avait pas répondu ; que toutefois, le formalisme de l'article 815-14 précité imposait à madame Y... de joindre à la notification l'offre d'achat en sorte que le coïndivisaire soit informé qu'il s'agissait d'une offre identique, sans se contenter de présumer que, celui-ci en ayant déjà été destinataire, elle n'avait pas à fournir plus ample explication ; que c'est dans ces conditions que monsieur Y... a répondu dans le délai légal qu'il entendait exercer son droit de préemption "aux conditions qui lui ont été notifiées, sous réserve de la justification des conditions de cette cession" ; qu'il ressort toutefois du procès verbal de carence dressé le 13 juillet 2007 par maître B..., notaire chargé par l'appelant de recevoir l'acte de vente des droits indivis de sa soeur dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption, que celui-ci a recouru à une offre de crédit auprès de la Banque populaire de la Côte d'Azur, qui a délivré au notaire une attestation le 11 juillet 2007aux termes de laquelle elle confirmait qu'un avis favorable avait été donné à la demande de son client pour le financement de cette acquisition ; que monsieur Y... ne peut ainsi prétendre avoir exercé son droit de préemption dans les mêmes conditions que l'offre d'achat faite par monsieur Z... qui ne recourait à aucune condition de prêt pour son financement, en sorte que c'est à juste titre que monsieur Y... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes ;
ALORS QUE l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir ; que dès lors, la cour d'appel qui, après avoir pourtant relevé que madame Y... aurait dû joindre l'offre d'achat qu'elle avait reçue de monsieur Z... à la notification qu'elle a fait délivrer à son frère en vu de l'exercice de son droit de préemption sur les droits indivis objet de cette offre, a néanmoins décidé que monsieur Y... n'avait pas exercé son droit dans les mêmes conditions que l'offre de monsieur Z..., dont il n'avait pas eu connaissance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et ainsi violé l'article 815-14 du code civil ;
ALORS QUE, en tout état de cause, l'élément essentiel de l'exercice du droit de préemption est l'acte par lequel l'indivisaire fait connaître son intention de l'exercer aux prix et conditions qui lui sont notifiés ; que dès lors, en se fondant, après avoir pourtant relevé que monsieur Y... avait répondu dans le délai légal à la notification de sa soeur en indiquant qu'il entendait exercer son droit de préemption aux conditions qui lui avaient été notifiées, sur la circonstance inopérante qu'il ressortait du procès verbal de carence dressé par le notaire le 13 juillet 2007 que monsieur Y... avait eu recours à un prêt ce qui n'était pas prévu par l'offre de monsieur Z..., la cour d'appel a violé l'article 815-14 du code civil ;
ALORS QUE, plus subsidiairement, le financement du prix d'acquisition d'un bien par un emprunt, pour l'octroi duquel aucune condition suspensive n'a été stipulée, est une simple modalité n'affectant pas les conditions de la vente ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour décider que monsieur Y... n'avait pas exercé son droit de préemption dans les mêmes conditions que l'offre de monsieur Z..., qu'il avait eu recours à un prêt pour financer le prix d'acquisition des droits indivis de sa soeur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les fonds provenant de ce prêt n'étaient pas à la disposition du notaire le 13 juillet 2007, date à laquelle madame Y... avait été sommée de venir signer l'acte de cession, en sorte qu'aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait été prévue et que ce prêt n'affectait pas les conditions de la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-14 du code civil.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi incident par Me Blanc, avocat aux Conseils pour Mme Michèle Y...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande reconventionnelle de monsieur Christian Y... tendant à voir reconnaître la validité de l'exercice de son droit de préemption sur les droits indivis de madame Michèle Y... et à dire que la cession de ces droits indivis à son profit était parfaite.
Aux motifs que madame Michèle Y... avait fait citer devant le tribunal de grande instance de Nice monsieur Christian Y... aux fins d'être autorisée à céder ses droits indivis à monsieur Z... ; qu'elle avait été autorisée par une ordonnance du juge de la mise en état à vendre la totalité du bien de gré à gré à monsieur D..., vente intervenue le 18 septembre, et qu'elle s'était alors désistée de son instance et de son action ; qu'il n'en demeurait pas moins qu'il convenait de statuer sur la demande reconventionnelle de monsieur Christian Y... ; qu'il était, en effet, de l'intérêt de ce dernier qu'il soit statué sur les mérites de son droit de préemption, dès lors que l'ordonnance du juge de la mise en état ayant autorisé la cession avait fait l'objet d'un appel.
Alors que la notification faite au titulaire du droit de préemption de l'intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente ; qu'il en résulte que l'indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet de vente ;qu'en ce cas, le titulaire du droit de préemption ne peut exiger que la cession soit prononcée à son profit ; que la cour d'appel qui a déclaré recevable la demande reconventionnelle de monsieur Christian Y..., après avoir retenu que madame Michèle Y... s'était désistée de son instance tendant à être autorisée à céder ses droits indivis et qu'elle avait aussi renoncé au projet de cession notifié à monsieur Christian Y..., a violé l'article 815-14 du code civil.
