| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 janvier 2011, 10-30471

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 24 novembre 2009) que par acte du 19 mai 1989, M. André X...a vendu une maison d'habitation à M. et Mme Pierre X...moyennant le paiement d'une rente viagère et réserve d'usufruit à son profit ; que les acquéreurs ont cessé son règlement en invoquant une dispense de paiement consentie par le vendeur en contrepartie de la prise en charge des frais afférents à l'immeuble ; que les consorts Y..., héritiers de M. André X..., ont assigné les époux Pierre X...en résolution de la vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les époux X...ne contestaient pas le défaut de règlement des arrérages de la rente à compter de mars 1991 et ne rapportaient pas la preuve de l'intention libérale du vendeur qu'ils invoquaient pour fonder l'existence d'une dispense de paiement à compter de cette date, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la bonne foi des débirentiers, en a souverainement déduit que les manquements des époux X...étaient suffisamment graves pour fonder le prononcé de la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de la convention que dans le cas de résolution de la vente, tous les arrérages versés demeureraient acquis au vendeur ou à sa succession, sans indemnité ni répétition, à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel en a exactement déduit que les arrérages versés jusqu'en février 1991 étaient acquis à la succession ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1234 du code civil ;
Attendu que pour allouer une indemnité d'occupation aux consorts Y..., l'arrêt retient qu'en conséquence de leur occupation sans droit ni titre les époux X...doivent être condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 juillet 2000 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a alloué une indemnité d'occupation à M. Y..., ès qualités, l'arrêt rendu le 24 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente intervenue le 19 mai 1989 selon acte reçu en l'étude de Maître Jackie Z...portant sur le bien immobilier situé ... à Bourg Saint Andéol ;
AUX MOTIFS QUE il a été stipulé qui « à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bénéficiaire de son intention d'user du bénéfice de la clause et resté sans effet, celui-ci aura le droit de faire prononcer la résolution de la vente malgré toute offre de paiement ultérieur. Dans ce cas tous les arrérages versés et toutes améliorations ayant pu être apportées au bien vendu demeureront acquis au vendeur ou à sa succession sans indemnité ni répétition à titre de dommages et intérêts. » ; que le commandement de payer délivré le 6 novembre 1998 rappelle la clause résolutoire, l'huissier ayant également fait sommation aux époux X...d'avoir à délaisser l'immeuble, l'usufruit de l'immeuble appartenant sa vie durant à M. André X...; que si les époux X...ne contestent pas le défaut de règlement à compter du mois de mars 1991, ils soutiennent selon des moyens identiques à ceux développés en première instance que M. André X...les a autorisés à occuper les lieux à partir de cette date et les a dispensés du versement de cette rente dans la mesure où ils assuraient l'entretien de la propriété et réglaient les charges ; qu'ils versent aux débats de très nombreuses attestations de proches ou d'amis confirmant l'existence de cet accord ; que force est de constater que les époux X...ont pris possession de l'immeuble après le versement d'une somme de 52 000 F alors que ce dernier a été évalué dans l'acte de vente à 215 000 F de sorte que les débirentiers se prévalent nécessairement d'une jouissance gratuite de l'immeuble, le règlement des charges afférentes à l'immeuble ne constituant que la contrepartie de son occupation ; qu'il leur appartient dès lors de démontrer l'intention libérale de M. André X...; qu'ils se contentent de réitérer en cause d'appel l'argumentation développée en première instance qui se heurte aux éléments de fait et de droit justement analysés par le jugement déféré dont la cour adopte les motifs ; que c'est notamment à bon droit qu'il a été retenu l'absence de preuve de l'intention libérale du vendeur alors que les attestations susvisées n'émanaient pas de personnes ayant assisté directement à l'accord verbal allégué, que cette intention libérale était contredite par les courriers et correspondances de Madame Martine A..., adressés au juge des tutelles en sa qualité de gérante de tutelle de M. André X...ainsi que par les actes de procédure intervenus antérieurement au décès de M. André X...qui démontraient la volonté de celui-ci d'obtenir le paiement de la rente viagère ; qu'il sera ajouté que le courrier de M. Paul X..., fière de l'appelant, du 14 avril 2008 qui retire les termes de son attestation en précisant " qu'il n'a jamais entendu son oncle dire qu'il renonçait à la rente viagère ou qu'il laissait la jouissance gratuite des locaux " ne fait que confirmer l'absence de démonstration de l'intention libérale ; que les appelants ne peuvent davantage prétendre d'une part que les actions de la gérante de tutelle ne prouvent pas que M. André X...était en accord avec elle alors qu'elle était précisément chargée de le représenter sous le contrôle du juge des tutelles, et d'autre, part, que M. André X...n'a pu confirmer cet accord verbal par écrit du fait de sa maladie ; qu'ils ont pris possession des lieux en 1991, que M. André X...est décédé en 2000 et qu'il est parti vivre à PEZENAS chez sa belle soeur selon les attestations produites, n'ayant été placé sous tutelle que postérieurement au décès de celle-ci en 1996 ; que l'article 931 du Code civil soumet à un certain formalisme les donations entre vifs qui n'a manifestement pas été respecté ; qu'à défaut d'écrit constatant l'accord de M. André X...aux fins de voir suspendre le paiement de la rente contractuellement prévue, le moyen tiré de l'existence d'un accord verbal ne peut prospérer ce qui justifie de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en l'état de l'inexécution contractuelle ;
1°) ALORS QUE la résolution judiciaire n'est prononcée que si le manquement imputé au débiteur présente un caractère de gravité suffisant ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'entre le mois de mars 1991 et la date du commandement de payer du 6 novembre 1998, Monsieur André X..., crédirentier a renoncé à demander le paiement de la rente mensuelle et c'est la gérante de tutelle qui a demandé le paiement des arrérages échus sur une période de 115 mois ; que Monsieur et Madame X...invoquaient leur bonne foi résultant de l'accord verbal du crédirentier tendant à nover l'obligation de paiement de la rente par l'obligation d'assumer tous les frais d'entretien de la maison vendue ; que la Cour d'appel qui a reconnu, par adoption des motifs du jugement que le contrat ne comportait pas de clause résolutoire de plein droit devait donc rechercher au regard de la situation de fait décrite par les exposants si le défaut de paiement de la rente constituait un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution ; qu'en se bornant à relever que la preuve de l'intention libérale du crédirentier n'était pas rapportée, sans rechercher si le défaut de paiement de la rente présentait, en l'état des faits invoqués par les époux X..., un degré de gravité suffisant, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'une clause résolutoire ne produit pas ses effets si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier ; que l'arrêt attaqué qui constatait que le crédirentier avait renoncé pendant plus de sept ans à réclamer le paiement de la rente viagère tout en laissant les époux X...occuper la maison vendue ne pouvait prononcer la résolution de la vente sans rechercher si les débirentiers n'étaient pas de bonne foi, si la gérante de tutelle n'avait pas, de mauvaise foi, deux ans après la mise sous tutelle de Monsieur André X..., signifié un commandement de payer et si les héritiers n'étaient pas eux-mêmes de mauvaise foi d'avoir saisi le Tribunal de l'action en résolution de la vente ; qu'en s'abstenant de toute constatation à cet égard la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
Deuxième moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur et Madame Pierre X...devront acquitter, à compter du 14 juillet 2000 et jusqu'à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation de 450 euros ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE en conséquence de la résolution de la vente l'expulsion de Monsieur Pierre X...et de Madame Sylvette B..., dès lors occupants sans droit ni titre sera ordonnée sous astreinte, des arrérages versées jusqu'à février 1991 seront conservés par la succession de Monsieur André X...et Monsieur et Madame Pierre X...devront acquitter, à compter du 14 juillet 2000 et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 450 euros (jugement entre pris p. 5 dernier alinéa) ;
ALORS QUE le vendeur d'un immeuble n'est pas fondé à obtenir de l'acquéreur, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble vendu ; qu'en déduisant de la résolution de la vente immobilière que Monsieur et Madame X...étaient redevables depuis le 14 juillet 2000 d'une indemnité d'occupation de 450 euros par mois, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1183, 1184 et 1234 du code civil.
Troisième moyen de cassation
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les arrérages versés par Monsieur et Madame André X...seront conservés par la succession de Monsieur André X...;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE en conséquence de la résolution de la vente l'expulsion de Monsieur Pierre X...et de Madame Sylvette B..., dès lors occupants sans droit ni titre sera ordonnée sous astreinte, des arrérages versées jusqu'à février 1991 seront conservés par la succession de Monsieur André X...et Monsieur et Madame Pierre X...devront acquitter, à compter du 14 juillet 2000 et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 450 euros (jugement entre pris p. 5 dernier alinéa) ;
ALORS QUE l'effet rétroactif de la résolution de la vente entraîne l'obligation pour le vendeur de restituer la totalité des sommes perçues au titre du prix de vente ; que l'arrêt attaqué qui a prononcé la résolution du contrat de vente pour défaut partiel de paiement du prix ne pouvait dés lors décider que les arrérages de la rente qui ont été versées par Monsieur et Madame André X...jusqu'en février 1991 seront conservés par la succession de Monsieur André X..., vendeur, sans violer l'article 1184 du Code civil ;