LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 397 rue de Vaugirard à Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que si on se référait au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 1991, on y lisait que : "l'assemblée générale demande au syndic de mettre en demeure l'exploitant du restaurant chez "Doudou" concernant les points inscrits à l'ordre du jour ... ce mandat ne porte pas sur la partie construite des cuisines empiétant sur la cour, dont la réfection avait été autorisée par l'assemblée générale en 1986", que ce compte rendu d'assemblée générale démontrait l'inexactitude des affirmations du syndicat sur la prise de connaissance en 2000 seulement de l'appropriation de la cour, la cour d'appel, qui a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que le syndicat avait sur l'emprise des travaux, accordé un droit de jouissance exclusif attaché au lot n° 1, ce droit d'usage se déduisant aussi de la 6e résolution de l'assemblée générale du 11 mai 1992 décidant de procéder à la condamnation des WC du rez-de-chaussée pour les transformer en dépôts de conteneurs d'ordures ménagères, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 397 rue de Vaugirard à Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 397 rue de Vaugirard à Paris à payer à MM. Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 397 rue de Vaugirard à Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 397 rue de Vaugirard à Paris.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la copropriété a autorisé irrévocablement l'utilisation de la cour commune pour y construire une extension du local utilisé comme restaurant, d'AVOIR constaté le droit d'usage exclusif attaché au lot de copropriété n° 1 sur la partie construite en dur de la cour commune faisant partie intégrante du local loué à usage de commerce de restaurant, et d'AVOIR rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires du 397 RUE DE VAUGIRARD 75015 PARIS en revendication de la partie de la cour commune indûment appropriée par Monsieur Y..., remise en état de la cour commune, sous astreinte, et paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : « Monsieur Frédéric Y... vient aux droits de son grand-père Albert Y..., décédé le 4 juin 2003, alors que la présente procédure était déjà en cours ; que le syndicat des copropriétaires, en effet, avait assigné Monsieur Albert Y... en référé expertise, lui reprochant d'occuper des parties communes et des caves ne lui appartenant pas ; que Madame A..., désignée comme expert par ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de Paris du 7 mai 2003, a déposé son rapport le 7 février 2005 ; que Monsieur Y... est propriétaire dans l'immeuble du 397 rue de Vaugirard à Paris 15è de deux locaux commerciaux pharmacie, avec cave A formant le lot n° 2 et bar-restaurant acquis le 15 octobre 1958, qu'il exploitait avec son épouse depuis le 1er avril 1954, auquel sont affectées les caves B et C formant le lot n° 1 ; qu'il est aussi propriétaire d'un appartement au premier étage droite (cave n° 1 et 11 et débarras n° 6) ; que l'expert précise ainsi le statut des éléments de copropriété, objets du litige : Monsieur Y... est propriétaire de six caves : les caves A - B - C etpendant de ses locaux commerciaux, - la cave 6 dépendant du lot d'origine 5, - les caves 1 et 11 dépendant du lot d'origine 3 ; qu'il dispose de ses caves A, B, C, 6 et 1 ; qu'il n'a pas la jouissance de sa cave 11, occupée par Monsieur B..., copropriétaire ; qu'en revanche, il occupe la cave appartenant à Monsieur X..., qui, associée à la cave 1 lui appartenant, a été remaniée pour constituer un local technique donné à bail à l'exploitant du restaurant (il s'agit de la chaudière et du bac à graisse du restaurant) ; que privé de sa cave 2 - dans des conditions ignorées - Monsieur X... s'est vu attribuer une portion de couloir commun d'accès aux caves, qui, après cloisonnement, a constitué une 16è cave ; que Monsieur Y... a occupé sans droit la cave 12 appartenant Monsieur C.... Associée à la cave C, cette cave a constitué un local technique donné à bail à l'exploitant commercial du lot 1 ; qu'elle a été recloisonnée assez récemment et est occupée par Monsieur D... ; qu'il sera précisé que Monsieur D... a été locataire commercial du bar-restaurant en sa qualité de Président directeur général de la SA "Chez Doudou", mais est aussi copropriétaire dans l'immeuble dont il a été président du conseil syndical ; que Monsieur Y... occupe la cave 13, partie commune, qui a également constitué un local technique du restaurant ; que Monsieur C..., propriétaire de la cave 12 qu'il ne peut occuper, occupe la cave 9 (lot 19) appartenant à Monsieur E..., qui, lui, occupe la cave 10 (lot 24) ; que Monsieur B..., véritable propriétaire de cette cave, occupe la cave 11, partie du lot d'origine 3 appartenant à Monsieur Y... ; qu'au-delà du problème des caves, le litige entre Monsieur Y... et la copropriété porte sur l'appropriation d'une partie de la cour arrière de l'immeuble ; que l'expert indique que s'il ne ressort ni du règlement de copropriété ni des plans d'origine qu'un local poubelle édifié clans la cour commune fasse partie des locaux communs, il est en revanche acquis qu'un cabanon à poubelles a été édifié dans la courette commune, il y a plus de 30 ans, soit à l'initiative du syndicat des copropriétaires, soit à celle du propriétaire ou du locataire commercial du lot 1, local remplacé depuis de nombreuses années par un local en dur servant d'arrière cuisine au restaurant ; que la démolition de cette arrière cuisine a été chiffrée par l'expert à 9.897,39 E ; que Monsieur Y... conclut à l'irrecevabilité des demandes du syndicat ; que le Tribunal a justement considéré que Faction du syndicat des copropriétaires en revendication d'une partie commune est une action réelle se prescrivant par trente ans et non une action personnelle soumise à la prescription de 10 ans de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si l'on fait l'exégèse des comptes rendus d'assemblées générales produits en petit nombre, alors que le syndicat des copropriétaires devrait être à même de détenir la "mémoire" des différentes décisions prises, il peut être constaté à la lecture du compte rendu de l'assemblée générale du 15 mai 1973 qu'il n'y est pas parlé du cabanon ; qu'il est seulement fait état de l'état de propreté de la cour de l'immeuble (la convocation évoquant le problème des poubelles du restaurant) ; que ce n'est qu'en 1986 qu'a été portée à l'ordre du jour de la copropriété la demande d' "Autorisation au Restaurant de refaire le cabanon situé dans la cour de l'immeuble. Ceci aux normes demandées par la sécurité et le service d'hygiène" ; que figure ensuite la réponse : "Les copropriétaires demandent à ce qu'un plan soit établi afin de pouvoir donner l'autorisation demandée par Monsieur D.... Il est également indiqué que cette autorisation ne peut être donnée que sous réserve des autorisations administratives" ; que si cette formulation n'implique pas autorisation expresse, elle démontre l'existence d'un cabanon, nécessairement utilisé par Monsieur D..., restaurateur, qui en demande la réfection aux normes d'hygiène, ce qui, là encore, implique une utilisation passée, non conforme aux normes ; que les travaux ont alors été effectués par Monsieur D... et la copropriété ne peut sérieusement soutenir, comme elle le fait dans ses écritures n'avoir été informée de l'appropriation du bien commun et de son utilisation en arrière cuisine que par une lettre de Madame D... adressée juste avant l'assemblée générale de la copropriété du 27 mars 2000 indiquant : "Le cabanon cédé a Monsieur D.... Monsieur D... informe la copropriété qu'il existait origine un cabanon servant d'abri à poubelles dans la cour arrière de l'immeuble. Ce cabanon a été cédé ou prêté à Monsieur D..., gérant du restaurant Le Férial. Monsieur D... y a fait des travaux importants, a agrandi le cabanon et l'a relié au restaurant. Celui-ci sert désormais d'arrière cuisine" ; qu'en effet, Monsieur Y... produit une lettre recommandée ayant été envoyée par le syndic de l'immeuble voisin du 6 rue Lacretelle, le 13 juillet 1989 à son grand-père, expliquant : "Le restaurant "Chez Doudou" a construit dans la cour intérieure de l'immeuble sis 397 rue de Vaugirard un abri faisant fonction de cuisine et s'appuyant contre le mur de l'immeuble situé 6 rue Lacretelle à Paris 15è dont j 'assure les fonctions de syndic. Cette cuisine est notamment équipée d'un système de ventilation puissant et d'une chambre froide" ; qu'il demandait la désolidarisation de l'abri du mur de l'immeuble et la suppression de la gaine de ventilation passant devant les fenêtres du 6 rue Lacretelle et son déplacement sur le mur de l'immeuble du 397 rue de Vaugirard ; que le conseil juridique de Monsieur Y... a répondu le 1er août 1989 à cette lettre, disant que les faits évoqués à l'encontre du restaurant concernaient exclusivement l'usage que fait "Chez Doudou" de certaines parties communes de l'immeuble ; que si l'on se réfère au procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 5 novembre 1991, on y lit que : "L'assemblée demande au syndic de mettre en demeure l'exploitant du restaurant "Chez Doudou" concernant les points inscrits a l'ordre du jour.- Empiétement des cuisines sur la cour de l'immeuble.- Occupation des parties communes (entrée, cour) par le personnel du restaurant. - Restitution et remise en état de la cave attribuée a la loge du gardien. - Restitution de l'accès aux caves et aux compteurs EDF. - Utilisation abusive du hall d'entrée pour les livraisons de marchandises et le dépôt d'objet liés a l'exploitation du restaurant. Ce mandat ne porte pas sur la partie construite des cuisines empiétant sur la cour, dont la réfection avait été autorisée par l'assemblée générale en 1986" ; que ce compte-rendu d'assemblée générale démontre l'inexactitude des affirmations du syndicat sur sa prise de connaissance en 2000 seulement de l'appropriation de la cour ; que l'assemblée lors de l'assemblée générale du 5 novembre 1991, a ratifié tous les travaux effectués pour la construction en dur de l'extension de la cuisine sur la cour commune ; que ce faisant, le syndicat des copropriétaires a, sur l'emprise que forme dans la cour, partie commune, la construction en dur de l'extension de la cuisine du restaurant exploité dans le lot numéro 1 de l'état descriptif de division de l'immeuble, accordé un droit d'usage exclusif attaché à ce lot, droit d'usage exclusif qui ne peut plus être remis en cause ; que ce droit d'usage ainsi accordé s'évince aussi de la 6ème résolution de l'assemblée générale de l'année suivante, le 11 mai 1992, d'où ressort la décision de procéder à la condamnation des WC du rez-de-chaussée pour les transformer en local de dépôt des conteneurs d'ordures ménagères, sous réserve de l'absence de nuisances pour l'immeuble ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Y... à procéder à la remise en état de la cour sous astreinte et permis, à défaut, au syndicat de faire ces travaux » ;
ALORS 1°) QUE : un droit de jouissance exclusive d'une partie commune ne peut résulter, hormis une stipulation du règlement de copropriété ou l'usucapion, que d'une décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en jugeant que, lors de l'assemblée générale du 5 novembre 1991, les copropriétaires auraient ratifié les travaux de construction de la cuisine sur la cour commune et ainsi conféré un droit d'usage exclusif de ladite cour correspondant à l'emprise des travaux, sans constater que cette prétendue décision d'attribuer un droit de jouissance exclusive aurait été prise à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS 2°) QUE : en retenant l'existence de l'hypothétique droit d'usage exclusif susmentionné, au motif inopérant qu'elle s'évincerait de la décision, prise lors de l'assemblée générale du 11 mai 1992, de transformer les toilettes du rez-de-chaussée en local de dépôt des conteneurs d'ordures ménagères, décision dont l'objet était totalement étranger à l'attribution d'un quelconque droit de jouissance exclusive de la cour commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS 3°) QUE : des travaux effectués par un copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusive d'une partie commune, sur cette partie commune, doivent être autorisés ou ratifiés par une décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en se bornant à affirmer, pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du 397 RUE DE VAUGIRARD 75015 PARIS, que lors de l'assemblée générale du 5 novembre 1991 les copropriétaires auraient ratifié les travaux de construction de la cuisine sur la cour commune et ainsi conféré un droit d'usage exclusif de ladite cour correspondant à l'emprise des travaux, sans constater que cette prétendue décision de ratifier les travaux aurait été prise à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
