LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société des Hayettes du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Galedo ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 novembre 2009), que, le 27 janvier 1988, la société Natiocrédibail a conclu un contrat de bail à construction d'une durée de 30 ans avec la société civile immobilière des Hayettes (SCI), propriétaire d'un terrain, et un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans expirant le 30 juin 2003, avec la société Doxa, aux droits de laquelle se trouve la société Galedo ; que la société Galedo n'a pas exercé l'option d'achat à l'arrivée du terme du contrat de crédit-bail immobilier ; que la SCI a fait délivrer à la société Natiocrédibail un commandement d'avoir à procéder à la remise en état des bâtiments et du terrain, sous peine de voir jouer la clause résolutoire de plein droit ; que la société Natiocrédibail a assigné la SCI pour faire déclarer mal fondé le commandement et la société Galedo en garantie ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que le commandement du 7 septembre 2004 était mal fondé, de la débouter de sa demande de résiliation du contrat de bail à construction aux torts de la société Natiocrédibail pour inexécution de ses obligations et de ses demandes indemnitaires, et de dire que la société Natiocrédibail avait rempli les conditions pour demander la résiliation par anticipation du bail à construction, et dit que les conditions de cette résiliation seraient déterminées soit amiablement par les parties, soit, à défaut d'accord, par la cour d'appel alors, selon le moyen :
1°/ que l'article 10 du bail à construction conclu entre les sociétés des Hayettes et Natiocrédibail stipulait qu'au cas où la société Galedo, liée à la seconde de ces sociétés par un crédit-bail immobilier, ne lèverait pas l'option d'achat, la société Natiocrédibail aurait la faculté «soit d'aménager les bâtiments édifiés (…)», «soit de démolir lesdits bâtiments ou édifier à leur place, tous autres bâtiments à usage commercial ou industriel, soit de résilier le présent bail à construction par anticipation selon des conditions alors à arrêter entre les parties ou à défaut d'accord amiable, judiciairement» ; qu'il résulte de termes clairs et précis de cette clause que les obligations du preneur -dont celle d'entretenir l'immeuble- demeuraient tant que celui-ci n'avait pas opté, à la suite de l'expiration du crédit bail, soit pour la démolition, soit pour la résiliation du bail à construction ; qu'en énonçant que l'obligation d'entretien du preneur avait pris fin le 30 juin 2003 à la suite de l'expiration du contrat de crédit-bail, peu important que ces ouvrages n'aient pas été démolis ou le bail à construction résilié, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code Civil, ensemble les articles 1741 du code civil et L. 251-4 du code de la construction ;
2°/ qu'en jugeant que dès lors qu'en vertu de l'article 10 du bail à construction, «la SA Natiocrédibail avait la faculté de démolir les bâtiments, éventuellement pour édifier d'autres bâtiments à leur place», elle n'avait plus l'obligation d'entretenir et de réparer les constructions d'origine, sans constater que la société Natiocrédibail avait effectivement exercé la faculté qui lui était ainsi offerte par le contrat de démolir les constructions ou de résilier le bail, à défaut de quoi elle demeurait tenue d'une obligation d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1741 du code civil et L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation ;
3°/ qu'en vertu de l'article VI du contrat de bail à construction, le preneur devait «pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés, et effectuer à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire» ; que la cour d'appel a constaté qu'il résultait des constats d'huissier de justice établis à la demande de la SCI des Hayettes en date des 21 mai 1999, 14 décembre 2000 et 6 janvier 2003 que l'obligation d'entretien des constructions n'avait pas été respectée par la société Natiocrédibail ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter la SCI des Hayettes de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute pour la société Natiocrédibail d'avoir respecté son obligation d'entretien, que la société Natiocrédibail aurait été déchargée de cette obligation à compter du 30 juin 2003, date d'expiration du crédit-bail qu'elle avait conclu avec la société Galedo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait que la société Natiocrédibail avait manqué à cette obligation antérieurement à cette date, violant ainsi les articles 1134 et 1741 du code civil, et L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation ;
4°/ que le preneur ne peut se prévaloir d'une faculté de résiliation du bail lorsque le bailleur lui a préalablement notifié un commandement visant la clause résolutoire fondé sur une inexécution contractuelle ; qu'il s'ensuit que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a annulé le commandement visant la clause résolutoire délivré par la SCI des Hayettes à la société Natiocrédibail le 7 septembre 2004, emportera par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt en ce qu'il a dit que la SA Natiocrédibail remplissait les conditions pour demander la résiliation anticipée du bail ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'obligation d'entretenir et de réparer les constructions d'origine incombant à la société Natiocrédibail avait cessé à l'expiration du contrat de crédit-bail immobilier, le 30 juin 2003, sans que la société Galedo lève l'option d'achat et retenu qu'il s'en déduisait que lorsque la SCI avait fait délivrer, le 7 septembre 2004, commandement à la société Natiocrédibail cette dernière n'avait plus aucune obligation d'entretenir et de réparer les locaux, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ce commandement n'avait pu faire jouer la clause résolutoire de plein droit, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI des Hayettes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI des Hayettes à payer à la société Natiocrédibail la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI des Hayettes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société des Hayettes
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que le commandement du 7 septembre 2004 était mal fondé, débouté la SCI DES HAYETTES de sa demande de résiliation du contrat de bail à construction aux torts de la société NATIOCREDIBAIL pour inexécution de ses obligations et de ses demandes indemnitaires, et D'AVOIR dit que la société NATIOCREDIBAIL avait rempli les conditions pour demander la résiliation par anticipation du bail à construction, et dit que les conditions de cette résiliation seraient déterminées soit amiablement par les parties, soit, à défaut d'accord, par la Cour,
AUX MOTIFS QUE « 1/ Sur le commandement de payer et ses effets : que le contrat de bail à construction stipule de façon expresse d'une part que la SCI LES HAYETTES acquiert la propriété des constructions à la fin du contrat du bail à construction arrivé à son terme, ou résilié, (article 12) et d'autre part que le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d'entretien les constructions et effectuer à ses frais les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations (article 6); que le fait que la SAS GALEDO se soit engagée, en intervenant au contrat de bail à construction et aux termes du contrat de crédit-bail immobilier, à prendre à sa charge toutes les obligations du preneur du contrat de bail à construction, ne suffit pas à démontrer que la SA NATIOCREDITBAIL se trouve déchargée des dites obligations vis à vis de la SCI LES HAYETTES; qu'en l'absence de toute autre élément, il n'est pas démontré que cette dernière à accepté de libérer la SA NATIOCREDITBAIL de ses obligations, par substitution de débiteur ; que, à la suite de l'article 10 sur les assurances, il a été insérées des "dispositions particulières" auxquelles "le bailleur donne son accord"; que cet ajout régit la situation des parties dans le cas où le crédit-preneur (SAS GALEDO) ne lève pas l'option d'achat; que ces stipulations sont donc applicables à l'espèce; qu'elles ouvrent à la SA NATIOCREDITBAIL trois options, soit d'aménager les lieux pour une utilisation autre que celle du crédit preneur, soit de démolir les bâtiments ou édifier à leur place tous autres bâtiments dont la valeur serait sensiblement équivalente à celles des bâtiments démolis, soit de résilier le bail à construction par anticipation selon des conditions alors à arrêter entre les parties ou à défaut d'accord amiable, judiciairement ; que dès lors que la SA NATIOCREDITBAIL a la faculté de démolir les bâtiments, éventuellement pour édifier d'autres bâtiments à leur place, elle n'a plus l'obligation d'entretenir et de réparer les constructions d'origine; que cette obligation a cessé à l'expiration du contrat de crédit-bail immobilier le 30 juin 2003 sans que la SAS GALEDO lève l'option d'achat ; qu'il s'en déduit que lorsque la SCI LES HAYETTES a fait délivrer le 7 septembre 2004 commandement à la SA NATIOCREDITBAIL, cette dernière n'avait plus aucune obligation d'entretenir et de réparer les locaux ; que ce commandement n'a pu avoir d'effet, et n'a pu faire jouer la clause résolutoire de plein droit, d'autant que la SA NATIOCREDITBAIL a fait assigner la SCI LES HAYETTES dès le 4 octobre 2004, pour contester ce commandement ; que le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à construction à compter du 7 octobre 2004, condamné la SA NATIOCREDITBAIL à verser à la SCI DES HAYETTES la somme de 1.157,70 € par mois à compter du 7 octobre 2004, jusqu'à parfaite libération des lieux, condamné la SA NATIOCREDITBAIL à indemniser la SCI DES HAYETTES du préjudice subi par cette dernière en raison du défaut d'entretien et de réparation des bâtiments édifiés sur son terrain, avant dire droit sur le montant de l'indemnisation, ordonné une expertise judiciaire, condamné la SA NATIOCREDITBAIL à verser à la SCI DES HAYETTES la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; que, statuant à nouveau, il convient de déclarer mal fondé le commandement délivré par la SCI DES HAYETTES à l'encontre de la SA NATIOCREDITBAIL, et de débouter la SCI DES HAYETTES de sa demande de condamnation de la SA NATIOCREDITBAIL à procéder à la remise en état complète des bâtiments et du terrain, ainsi que de sa demande de prise en charge des conséquences d'un éventuel arrêté de péril ; que la SCI Les HAYETTES doit également être déboutée de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, étant toutefois observé que la SA NATIOCREDITBAIL doit payer les loyers prévus au contrat de bail à construction, avec le délai de carence de trois années prévu par l'article 16 du contrat de bail à construction; 2/ Sur la résiliation anticipée du bail à construction ; qu'en application des "dispositions particulières", et dès lors que la SAS GALEDO n'a pas levé l'option d'achat de l'immeuble, la SA NATIOCREDITBAIL a la faculté de résilier le bail à construction par anticipation selon des conditions à arrêter avec al SCI LES HAYETTES, amiablement, ou à défaut, judiciairement; que, bien que cette demande de résiliation par anticipation soit nouvelle en appel, elle est recevable par application de l'article 564 du Code de Procédure Civile, car elle est formée pour faire écarter les prétentions de la SCI Les HAYETTES; que la faculté pour la SA NATIOCREDITBAIL de demander la résiliation par anticipation n'est enserrée dans aucun délai; qu'elle est recevable, bien que 6 années se soient écoulées depuis que cette option est ouverte; qu'il importe peu que le choix de cette option puisse être dicté par la menace de la mairie de prendre un arrêté de péril ; que la résiliation anticipée doit intervenir selon les conditions arrêtées amiablement par les parties ou à défaut, judiciairement ; qu'il convient par conséquent d'accorder un délai aux parties pour parvenir à un accord sur les conditions de cette résiliation, et de renvoyer l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour le suivi du litige, et pour qu'il soit éventuellement procédé à un renvoi de l'affaire au fond pour déterminer judiciairement les conditions de la résiliation anticipée»
ALORS, D'UNE PART, QUE l'article 10 du bail à construction conclu entre les sociétés DES HAYETTES et NATIOCREDIBAIL stipulait qu'au cas où la société GALEDO, liée à la seconde de ces sociétés par un crédit-bail immobilier, ne lèverait pas l'option d'achat, la société NATIOCREDIBAIL aurait la faculté « soit d'aménager les bâtiments édifiés (…) », « soit de démolir lesdits bâtiments ou édifier à leur place, tous autres bâtiments à usage commercial ou industriel, soit de résilier le présent bail à construction par anticipation selon des conditions alors à arrêter entre les parties ou à défaut d'accord amiable, judiciairement » ; qu'il résulte de termes clairs et précis de cette clause que les obligations du preneur – dont celle d'entretenir l'immeuble – demeuraient tant que celui-ci n'avait pas opté, à la suite de l'expiration du crédit bail, soit pour la démolition, soit pour la résiliation du bail à construction ; qu'en énonçant que l'obligation d'entretien du preneur avait pris fin le 30 juin 2003 à la suite de l'expiration du contrat de crédit-bail, peu important que ces ouvrages n'aient pas été démolis ou le bail à construction résilié, la Cour a violé l'article 1134 du Code Civil, ensemble les articles 1741 du Code Civil et L 251-4 du Code de la Construction ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en jugeant que dès lors qu'en vertu de l'article 10 du bail à construction, « la SA NATIOCREDIBAIL avait la faculté de démolir les bâtiments, éventuellement pour édifier d'autres bâtiments à leur place », elle n'avait plus l'obligation d'entretenir et de réparer les constructions d'origine, sans constater que la société NATIOCREDIBAIL avait effectivement exercé la faculté qui lui était ainsi offerte par le contrat de démolir les constructions ou de résilier le bail, à défaut de quoi elle demeurait tenue d'une obligation d'entretien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1741 du code civil et L.251-4 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en vertu de l'article VI du contrat de bail à construction, le preneur devait « pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés, et effectuer à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire » ; que la Cour d'appel a constaté qu'il résultait des constats d'huissier établis à la demande de la SCI DES HAYETTES en date des 21 mai 1999, 14 décembre 2000 et 6 janvier 2003 que l'obligation d'entretien des constructions n'avait pas été respectée par la société NATIOCREDIBAIL ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter la SCI DES HAYETTES de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute pour la société NATIOCREDIBAIL d'avoir respecté son obligation d'entretien, que la société NATIOCREDIBAIL aurait été déchargée de cette obligation à compter du 30 juin 2003, date d'expiration du crédit-bail qu'elle avait conclu avec la société GALEDO, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait que la société NATIOCREDIBAIL avait manqué à cette obligation antérieurement à cette date, violant ainsi les articles 1134 et 1741 du code civil, et L.251-4 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS, ENFIN, QUE le preneur ne peut se prévaloir d'une faculté de résiliation du bail lorsque le bailleur lui a préalablement notifié un commandement visant la clause résolutoire fondé sur une inexécution contractuelle ; qu'il s'ensuit que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a annulé le commandement visant la clause résolutoire délivré par la SCI DES HAYETTES à la société NATIOCREDIBAIL le 7 septembre 2004, emportera par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt en ce qu'il a dit que la SA NATIOCREDIBAIL remplissait les conditions pour demander la résiliation anticipée du bail.
