LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'aux termes de l'article L. 13-14 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que cette ordonnance ayant été rendue le 16 juin 1981, les dispositions de l'article L. 13-14 II 4° issues de l'article 4- II de la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relatives à la mise en oeuvre du principe d'aménagement n'étaient pas applicables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches :
Attendu qu'ayant relevé que, dans son arrêt du 11 mars 1983, la cour d'appel de Rouen avait qualifié les parcelles expropriées de terrain à bâtir malgré la constructibilité restreinte résultant de leur classement en zone NA du plan d'occupation des sols, mais avait pris en considération leur constructibilité limitée par l'existence d'une réserve foncière dont l'expropriée n'avait jamais mis en cause la légalité et par les restrictions administratives au droit de construire qui avaient conduit, avant l'adoption du plan d'occupation des sols annulé, à l'émission de certificats d'urbanisme négatifs, la cour d'appel, faisant application des articles L. 111-1 et R. 111-1 du code de l'urbanisme, a souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que le classement en zone NA ait été un élément déterminant supplémentaire par rapport aux autres critères de constructibilité limitée que sont l'existence d'une réserve foncière et la nécessité d'importants travaux d'aménagement, pour baisser d'autant le montant de l'indemnité accordée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que choisissant, parmi les éléments de comparaison qui lui étaient proposés, ceux qui lui sont apparus les meilleurs, compte tenu de la situation et des caractéristiques des biens expropriés, la cour d'appel a, par une décision motivée, souverainement fixé le montant des indemnités d'expropriation dues à M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt de la Cour d'appel de Caen du 3 novembre 2008 rectifié le 10 novembre suivant, d'avoir rejeté la demande en relèvement de l'indemnité d'expropriation formée par M. X... ;
Aux motifs que sur le cadre juridique et factuel de la discussion, M. Jean-Loup X... est propriétaire dans la ville d'Evreux d'un terrain, cadastré section AI n° 164, situé entre la rue... et la rue..., d'une contenance totale de 18. 057 m ², de forme légèrement trapézoïdale, d'une longueur de 220 m sur 85 m de largeur avec une pente très légère vers le sud-ouest ; que la façade de l'immeuble sur la rue... est environ 85 m pour 77 m environ sur la vue... ; que le terrain est situé à mi-chemin entre le centre-ville et le quartier périphérique de... ; qu'il n'est pas contesté que la propriété comportait à l'époque du début de l'opération, quelques bâtiments relativement vétustes sur environ 2800 m ² de terrain d'assises et jardins attenants, le surplus étant constitué par un vaste terrain occupé en partie par des jardins potagers ; qu'à la date de référence pour l'usage et la qualification de bien, soit, sans que ce point soit contesté, le 29 septembre 1979, le terrain figurait en zone NA du POS ; que ce dernier a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat en date du 20 septembre 1993 ; qu'en application des dispositions de l'article L. 124-1 du Code de l'urbanisme et faute de plan d'urbanisme postérieur au 1er juillet 1971, il convient d'appliquer les dispositions des articles L. 111 et R. 111 du Code de l'urbanisme, et de considérer que les terrains situés dans les parties urbanisées de la commune sont constructibles ; que la situation de la parcelle AI n° 164, au sein d'une partie urbanisée n'est pas contestée, le caractère constructible de cette dernière devant dès lors être reconnu ; que sur la qualification de la parcelle, la Cour d'appel de Rouen dans son arrêt du 11 février 1983 avait retenu que la qualification de terrain à bâtir malgré la constructibilité restreinte résultant notamment du classement au POS en zone NA, en considérant en application de l'article L. 13- II du Code de l'expropriation la présence de réseaux à proximité immédiate ; que cette qualification de terrain à bâtir n'est pas remise en cause par l'établissement public foncier de Normandie et sera donc retenue ; que sur l'estimation, le juge premier degré a à juste titre rappelé que pour fixer le montant de l'indemnisation principale sur la base d'une valeur de 103 F le mètre carré pour le terrain non bâti, la Cour d'appel avait souligné que si le terrain devait être qualifié de terrain à bâtir, les possibilités légales et effectives de construction à la date de référence étaient fortement restreintes ; qu'alors que l'article L. 13-15-2. 2° du Code de l'expropriation stipule que l'évaluation des terrains à bâtir se fait notamment en tenant compte des restrictions administratives au droit de construire, il ne peut être sérieusement soutenu que la Cour d'appel, dont la décision n'a pas été remise en cause par l'expropriant, n'ait pas pris en considération la constructibilité limitée résultant du POS auquel elle faisait référence et qui sera par la suite annulé ; que cependant comme l'a souligné l'expropriant sans que cela soit d'ailleurs contesté, la constructibilité était également limitée par l'existence d'une réserve foncière de 5850 m ² dont l'exproprié n'a jamais remis en cause la légalité et par des restrictions administratives au droit de construire dont il doit être admis qu'elles avaient conduit avant l'adoption du POS annulé, à l'émission de certificats d'urbanisme négatifs ; que les éléments de comparaison versés par M. X... sont peut exploitables comme étant anciens ; que les éléments de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement, permettent de constater pour des ventes intervenus entre 1977 et 1979, qu'a été fixé un prix situé entre 30 F et 60 F le mètre carré, s'agissant de parcelles de grande taille et nécessitant pour leur constructibilité de nombreux travaux d'aménagement, M. Jean-Loup X... ne démentant pas la nécessité de ces travaux pour sa propre parcelle ni avoir lui-même vendu à la même époque un terrain de faible superficie (1316 m et), quant à lui immédiatement constructible, sis...
... et donc à proximité très immédiate de la parcelle aujourd'hui en cause, à hauteur, selon l'appelant incident de 160 F environ, le mètre carré, le même terrain ayant été revendu peu après à hauteur de 168, 95 F/ m ² ; qu'alors que la fixation à hauteur de 103 F/ m ² par la Cour d'appel révèle, au regard des éléments de comparaison ci-dessus visés et notamment de la transaction concernant le terrain sis au...
..., la prise en considération manifeste du caractère de terrain à bâtir de la parcelle en litige, il n'est pas démontré que le classement en zone NA ait été un élément déterminant supplémentaire par rapport aux autres critères de constructibilité limitée que sont l'existence d'une réserve foncière de la nécessité d'importants travaux d'aménagement, pour abaisser d'autant le montant de l'indemnité retenue ; que dès lors, il y a lieu de considérer que l'indemnité fixée par la Cour d'appel le 11 février 1983 sur la base de 103 F le mètre carré indemnisait la totalité du préjudice subi du fait de l'expropriation, la demande en complément d'indemnité formée par M. Jean-Loup X... devant être de ce fait rejetée ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point ; qu'aucune indemnité complémentaire n'étant allouée par la Cour, il n'y a pas lieu de statuer sur la question des intérêts devant éventuellement courir sur la somme due à compter du 21 juillet 1982 et de la capitalisation de ces dernier ;
Alors d'une part qu'en vertu de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de la capacité des équipements publics et des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive et que lorsqu'il s'agit d'expropriation d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols au sens du 8° de l'article L. 123-1 du Code de l'urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé, la date de référence étant alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, de sorte que l'existence d'une réserve ne peut être considérée comme une restriction au droit de construire pour l'évaluation d'un bien exproprié ; qu'en l'espèce, à la suite de l'annulation du plan d'occupation des sols d'Evreux en ce qui concerne les terrains appartenant à M. X..., il ne pouvait être tenu compte de la réserve ainsi instituée en vue de la réalisation d'une voirie publique ; qu'en tenant néanmoins compte de cette restriction affectant le droit de construire pour estimer la valeur du terrain de M. X..., la Cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;
Alors d'autre part qu'en vertu de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de la capacité des équipements publics et des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; qu'en l'espèce, en se fondant sur la circonstance que la constructibilité du terrain de M. X... était limitée par des restrictions administratives au droit de construire, ayant conduit avant l'adoption du POS annulé, à l'émission de certificats d'urbanisme négatifs, sans préciser la nature de ces servitudes administratives ainsi que la date de leur institution et leurs conséquences sur les possibilités de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article L. 13-15- II du Code de l'expropriation ;
Alors enfin qu'en vertu de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de la capacité des équipements publics et des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire ; qu'en l'espèce, il ressort des motifs de l'arrêt de la Cour d'appel de Rouen du 11 février 1983 qu'elle s'est principalement fondée pour évaluer le bien exproprié sur les possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de sorte que ces restrictions et limitations ayant été définitivement annulées par la juridiction administrative, en refusant de tirer toute conséquence sur la valeur du bien à la date de référence, pour se prononcer sur la demande de relèvement de l'indemnité d'expropriation formulée par Monsieur X..., la Cour d'appel a violé les dispositions susvisées du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt de la Cour d'appel de Caen du 3 novembre 2008 rectifié le 10 novembre suivant d'avoir rejeté la demande formée par M. X... en relèvement des indemnités d'expropriation telles qu'elles résultaient de l'arrêt du 11 février 1983,
Aux motifs que sur le cadre juridique et factuel de la discussion, M. Jean-Loup X... est propriétaire dans la ville d'Evreux d'un terrain, cadastré section AI n° 164, situé entre la rue... et la rue..., d'une contenance totale de 18. 057 m ², de forme légèrement trapézoïdale, d'une longueur de 220 m sur 85 m de largeur avec une pente très légère vers le sud-ouest ; que la façade de l'immeuble sur la rue... est environ 85 m pour 77 m environ sur la vue... ; que le terrain est situé à mi-chemin entre le centre-ville et le quartier périphérique de... ; qu'il n'est pas contesté que la propriété comportait à l'époque du début de l'opération, quelques bâtiments relativement vétustes sur environ 2800 m ² de terrain d'assises et jardins attenants, le surplus étant constitué par un vaste terrain occupé en partie par des jardins potagers ; qu'à la date de référence pour l'usage et la qualification de bien, soit, sans que ce point soit contesté, le 29 septembre 1979, le terrain figurait en zone NA du POS ; que ce dernier a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat en date du 20 septembre 1993 ; qu'en application des dispositions de l'article L. 124-1 du Code de l'urbanisme et faute de plan d'urbanisme postérieur au 1er juillet 1971, il convient d'appliquer les dispositions des articles L. 111 et R. 111 du Code de l'urbanisme, et de considérer que les terrains situés dans les parties urbanisées de la commune sont constructibles ; que la situation de la parcelle AI n° 164, au sein d'une partie urbanisée n'est pas contestée, le caractère constructible de cette dernière devant dès lors être reconnu ; que sur la qualification de la parcelle, la Cour d'appel de Rouen dans son arrêt du 11 février 1983 avait retenu que la qualification de terrain à bâtir malgré la constructibilité restreinte résultant notamment du classement au POS en zone NA, en considérant en application de l'article L. 13- II du Code de l'expropriation la présence de réseaux à proximité immédiate ; que cette qualification de terrain à bâtir n'est pas remise en cause par l'établissement public foncier de Normandie et sera donc retenue ; que sur l'estimation, le juge premier degré a à juste titre rappelé que pour fixer le montant de l'indemnisation principale sur la base d'une valeur de 103 F le mètre carré pour le terrain non bâti, la Cour d'appel avait souligné que si le terrain devait être qualifié de terrain à bâtir, les possibilités légales et effectives de construction à la date de référence étaient fortement restreintes ; qu'alors que l'article L. 13-15-2. 2° du Code de l'expropriation stipule que l'évaluation des terrains à bâtir se fait notamment en tenant compte des restrictions administratives au droit de construire, il ne peut être sérieusement soutenu que la Cour d'appel, dont la décision n'a pas été remise en cause par l'expropriant, n'ait pas pris en considération la constructibilité limitée résultant du POS auquel elle faisait référence et qui sera par la suite annulé ; que cependant comme l'a souligné l'expropriant sans que cela soit d'ailleurs contesté, la constructibilité était également limitée par l'existence d'une réserve foncière de 5850 m ² dont l'exproprié n'a jamais remis en cause la légalité et par des restrictions administratives au droit de construire dont il doit être admis qu'elles avaient conduit avant l'adoption du POS annulé, à l'émission de certificats d'urbanisme négatifs ; que les éléments de comparaison versés par M. X... sont peut exploitables comme étant anciens ; que les éléments de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement, permettent de constater pour des ventes intervenus entre 1977 et 1979, qu'a été fixé un prix situé entre 30 F et 60 F le mètre carré, s'agissant de parcelles de grande taille et nécessitant pour leur constructibilité de nombreux travaux d'aménagement, M. Jean-Loup X... ne démentant pas la nécessité de ces travaux pour sa propre parcelle ni avoir lui-même vendu à la même époque un terrain de faible superficie (1316 m ²), quant à lui immédiatement constructible, sis...
... et donc à proximité très immédiate de la parcelle aujourd'hui en cause, à hauteur, selon l'appelant incident de 160 F environ, le mètre carré, le même terrain ayant été revendu peu après à hauteur de 168, 95 F/ m ² ; qu'alors que la fixation à hauteur de 103 F/ m ² par la Cour d'appel révèle, au regard des éléments de comparaison ci-dessus visés et notamment de la transaction concernant le terrain sis au...
..., la prise en considération manifeste du caractère de terrain à bâtir de la parcelle en litige, il n'est pas démontré que le classement en zone NA ait été un élément déterminant supplémentaire par rapport aux autres critères de constructibilité limitée que sont l'existence d'une réserve foncière de la nécessité d'importants travaux d'aménagement, pour abaisser d'autant le montant de l'indemnité retenue ; que dès lors, il y a lieu de considérer que l'indemnité fixée par la Cour d'appel le 11 février 1983 sur la base de 103 F le mètre carré indemnisait la totalité du préjudice subi du fait de l'expropriation, la demande en complément d'indemnité formée par M. Jean-Loup X... devant être de ce fait rejetée ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point ; qu'aucune indemnité complémentaire n'étant allouée par la Cour, il n'y a pas lieu de statuer sur la question des intérêts devant éventuellement courir sur la somme due à compter du 21 juillet 1982 et de la capitalisation de ces dernier ;
Alors qu'en vertu de l'article 455 du Code de procédure civile, les décisions juridictionnelles doivent être motivées et que selon l'article R. 13-36 du Code de l'expropriation, le jugement précise les motifs de droit ou de fait en raison desquelles chacune des indemnités principales ou accessoires est allouée ; qu'en l'espèce, en se bornant à énoncer, pour les écarter, que les éléments de comparaison versés par M. X... sont peu exploitables comme étant anciens, sans jamais en indiquer la date, et en se fondant ensuite à titre principal sur un terme de comparaison issu d'une vente réalisée par M. X... au prix de 168, 95 francs le m ² (terrain situé...
...), à une date non mentionnée et sans répondre à l'argumentation de M. X... faisant valoir dans son mémoire en réplique du 20 décembre 2007 (p. 17) que dans son mémoire en date du 29 juillet 1981 devant la Cour d'appel de Rouen, il s'était expliqué sur la faiblesse de ce prix tenant au fait que le terrain n'avait pas de recul par rapport à la rue..., bruyante, situation en contrebas de la colline de ..., au nord-est, du remblai de chemin de fer à l'est et d'une forte butte au sud-ouest, le terrain étant en outre traversé par une ligne aérienne à moyenne tension, la Cour d'appel de Caen n'a pas suffisamment motivé sa décision et méconnu les dispositions susvisées.
