LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal des consorts X... et les trois moyens du pourvoi incident de la société Alliance immobilier, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que si la condition suspensive d'octroi du prêt avait été stipulée au seul profit d'Edward X..., les parties étaient néanmoins convenues que dans le cas où elle ne serait pas réalisée dans le délai prévu et à défaut de renonciation par l'acquéreur à son bénéfice par lettre recommandée avec demande d' avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé, chacune d'elles retrouverait sa liberté, sans indemnité de part et d'autre, que les consorts X... ne justifiaient pas avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les formes précitées, qu'il n'était pas non plus établi que Mme Y... aurait tacitement ou expressément accepté de proroger jusqu'au 16 octobre 2006 le délai de réalisation de cette condition, même si elle n'avait pas répondu au courrier que lui avait adressé la société Alliance immobilier le 29 septembre 2006 pour lui confirmer l'intention d'achat des consorts X... et si elle n'avait pas mis en demeure ce dernier d'exécuter ses obligations, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, que la convention était devenue caduque, que Mme Y... était en droit de refuser de régulariser la vente et que, par voie de conséquence, les demandes d'allocation de la commission et, la société Alliance Immobilier ne rapportant pas la preuve d'une faute des consorts X... à l'origine du défaut de réalisation de la vente, de dommages-intérêts, étaient sans fondement ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... , Mme Z..., la société Alliance immobilier, M. A..., ès qualités d'administrateur au redressement judiciaire de la société Alliance immobilier et Mme B..., mandataire judiciaire de la société Alliance immobilier, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., Mme Z..., la société Alliance immobilier, M. A..., ès qualités d'administrateur au redressement judiciaire de la société Alliance immobilier et Mme B..., mandataire judiciaire de la société Alliance immobilier, ensemble, à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Z...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes d'Edward X..., d'Una Z... pour entendre dire et juger que la vente des biens, objet du compromis de vente, était parfaite, obtenir le paiement de dommages et intérêts, outre le remboursement des frais de justice et dépens ;
AUX MOTIFS QUE le fait est que si la condition suspensive de l'octroi du prêt avait été stipulée au seul profit d'Edward X..., les parties étaient convenues que dans le cas où la condition ne se serait pas réalisée dans le délai prévu et à défaut de renonciation par l'acquéreur à son bénéfice, chacune d'elle retrouverait sa liberté, sans indemnité ; que les acquéreurs ne justifient pas avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les formes précitées ; qu'il n'est non plus établi que Béatrice Y... aurait tacitement ou expressément accepté de proroger jusqu'au 16 octobre 2006 le délai de réalisation de cette condition ;
ALORS, D'UNE PART, QU' il résulte de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et que les dispositions de l'article L.312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; que la Cour d'appel a relevé que Madame Y... n'avait pas répondu au courrier de l'agence ALLIANCE IMMOBILIER en date du 29 septembre 2006 pour lui confirmer la ferme intention d'acquérir de Monsieur X... et du retard administratif de la banque prêteuse ; qu'elle a constaté encore qu'au 15 octobre 2006, le prêt avait été obtenu avant la date de réitération de la vente par acte authentique fixée au 15 décembre 2006 et que la venderesse n'avait pas mis l'acquéreur en demeure d'exécuter ses obligations ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si la promettante avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS, D'AUTRE PART ET PARTANT, QUE la Cour d'appel a, pour les mêmes raisons, violé les dispositions de l'article L.312-16 du Code de la consommation.
Moyen produit, au pourvoi incident, par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Alliance immobilier, M. A..., ès qualités, et Mme B..., ès qualités ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a infirmé le jugement de première instance ayant condamné Monsieur X... à payer à la société ALLIANCE IMMOBILIER la somme de 78 000 € ;
AUX MOTIFS QUE, dans la mesure où la condition suspensive devait être réalisée avant le 16 août 2006, Madame E...-Y... était en droit de considérer qu'à compter de cette date la convention était caduque, faute pour Monsieur X... d'avoir obtenu le prêt : que la société ALLIANCE IMMOBILIER n'est pas en droit de réclamer sa commission et ne rapporte pas la preuve que Monsieur X... ait commis une faute à l'origine du défaut de réalisation de la vente justifiant qu'il puisse être tenu de lui payer des dommages et intérêts :
ALORS QUE, premièrement, les juges du second degré ne connaissent des chefs du jugement que dans la limite des chefs qui lui sont déférés par les appels dont ils sont saisis ; qu'en l'espèce les premiers juges ont condamné Monsieur X... à payer à la société ALLIANCE IMMOBILIER une commission de 78 000 € ; que Madame E...-Y..., qui aurait été irrecevable, n'a pas déféré ce chef à la Cour d'appel (conclusions récapitulatives du 30 juillet 2008) ; que Monsieur X..., qui avait seul qualité pour ce faire, n'a pas d'avantage déféré ce chef à la Cour d'appel (dès lors qu'il s'est borné dans le dispositif de ses conclusions à conclure : Donner acte à Monsieur X... et à Mme Z... de ce qu'ils s'en rapportent sur le mérite des conclusions déposées par la SARL ALLIANCE IMMOBILIER » (conclusions du 24 décembre 2008, p.13 et 21) sachant que dans le dispositif des conclusions, Monsieur X... a indiqué demander acte aux juges du second degré de ce qu'il s'en rapportait, quant aux demandes de la société ALLIANCE IMMOBILIER, et que dans les motifs des conclusions, il s'est borné à solliciter le rejet de demandes formées à titre subsidiaire par la société ALLIANCE IMMOBILIER, sachant qu'en tout état de cause, et à titre principal, la société ALLIANCE IMMOBILIER demandait la confirmation du jugement ayant condamné Monsieur X... à payer la commission qui lui était due (conclusions du 31 mars 2009, p.13) ; qu'ainsi, en réformant le chef du jugement ayant condamné Monsieur X... à payer une commission à la société ALLIANCE IMMOBILIER, quand ce chef ne lui était pas déféré, la Cour d'appel a violé l'article 562 du Code de procédure civile.
ALORS QUE, deuxièmement, les juges du second degré ne pouvaient considérer que le parti qu'ils adoptaient, quant à l'absence de vente, faisait obstacle au droit à commission, dès lors qu'ils n'étaient pas saisis du chef ayant condamné Monsieur X... à la commission à l'égard de la société ALLIANCE IMMOBILIER ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation des articles 4 et 562 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté la demande tendant à ce que Monsieur X... soit condamné à lui payer la somme de 78 000 € à titre de commission, ensemble la demande tendant à ce que Madame E...-Y... la somme des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE «Madame Béatrice Y... née E... a, le 16 juin 2006, vendu à Edward X..., une maison située sur un terrain de 3050 m² à Gassin, dans le département du Var, pour le prix de 1 372 000 € sous le condition suspensive de l'octroi d'un prêt de 1 M € le 16 août 2006, au plus tard, le transfert de propriété et de jouissance ne devant intervenir que lors de la réitération de la vente par acte authentique, le délai expirant le 15 décembre 2006 ; qu'un prêt d'un montant 1 097 000 € a été accordé le 15 octobre 2006 à Edward X... et à Una Z..., mais à cette date Béatrice Y... avait déjà écrit à son notaire le 18 septembre 2006 qu'elle refusait de donner suite au compromis en raison du fait que le délai à échéance du 16 août 2006 qu'elle avait accepté de proroger de un mois était expiré depuis le 16 septembre 2006 ; que le fait est que si la condition suspensive de l'octroi du prêt avait été stipulée au seul profit d'Edward X..., les parties étaient néanmoins convenues que dans le cas où ladite condition ne serait pas réalisée dans le délai prévu et à défaut de renonciation par l'acquéreur à son bénéfice par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise n main propre contre récépissé, chacune d'elles retrouverait sa liberté, sans indemnité de part et d'autre ; qu'Edward X... et Una Z..., qui est en droit de se prévaloir de la clause de substitution pour proposer d'acquérir l'immeuble avec lui, ne justifient pas avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les formes précitées ; qu'il n'est pas non plus établi que Béatrice Y... aurait tacitement ou expressément accepté de proroger jusqu'au 16 octobre 2006 le délai de réalisation de cette condition, même si elle n'a pas répondu au courrier que lui avait adressé la SAI le 29 septembre 2006 pour lui confirmer l'intention d'achat d'Edward X... et si elle n'a pas mis en demeure ce dernier d'exécuter ses obligations ; qu'elle était donc en droit de considérer que la convention était devenue caduque et de refuser de régulariser la vente ; que les demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre doivent en conséquence être rejetées ; que celles qu'elle formule pour la première fois en appel à l'encontre d'Edward X... et d'Una Z... doivent être déclarées irrecevables en application de l'article 564 du Code de procédure civile ; (…) que la SAIL n'est pas quant à elle en droit de réclamer le paiemetn de sa commission et ne rapporte pas la preuve qu'Edward X... aurait commis une faute à l'origine du défaut de réalisation de la vente qui justifierait qu'il puisse être tenu de lui verser des dommages et intérêts » (arrêt, p.4, alinéas 8 et s., et p.5 alinéas 1 à 4) :
ALORS QUE, premièrement, dès lors que l'existence de la vente est la condition de son droit à commission, l'agent immobilier est en droit d'inviter les juges du fond à constater que la vente est parfaite ; que si la condition dont l'accord est assorti est impossible, l'accord est considéré comme pur et simple ; qu'en l'espèce, la société ALLIANCE IMMOBILIER et son administrateur faisaient valoir qu'eu égard aux délais stipulés, la condition suspensive relative au prêt était impossible (conclusions de la société ALLIANCE IMMOBILIER et de l'administrateur du 31 mars 2009, p.6) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168, 1172, 1181 et 1583 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, la caducité, découlant de ce que la condition a défailli, ne peut être invoquée, lorsque la condition a été stipulée au profit exclusif d'une partie, que par le bénéficiaire de la condition ; qu'en s'abstenant de rechercher si la condition relative au prêt n'avait pas été stipulée dans l'intérêt exclusif de Monsieur X..., et si par suite seul Monsieur X..., à l'exclusion de Madame E...-Y..., pouvait se prévaloir de la caducité, les juges du fond ont de violé ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168, 1172, 1181 et 1583 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, la caducité, liée à la défaillance de la condition suspensive, est exclue dès lors que la convention suspensive a été stipulée au profit exclusif d'une partie et que celle-ci y a renoncé ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en demandant à la société ALLIANCE IMMOBILIER, aux termes de sa lettre du 22 septembre 2006, de confirmer son intention d'acquérir, quand bien même il n'avait pas obtenu le prêt, Monsieur X... n'avait pas renoncé à la condition suspensive relative au prêt et si, la condition suspensive pouvant être regardée comme stipulée dans l'intérêt exclusif de Monsieur X..., la renonciation n'ait pas eu pour effet de transformer l'accord en une vente pure et simple (conclusions de la société ALLIANCE IMMOBILIER et de l'administrateur du 31 mars 2009, p.7), les juges du fond ont, une fois encore, privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168, 1172, 1181 et 1583 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté la demande tendant à ce que Monsieur X... soit condamné à lui payer la somme de 7800 € à titre de commission, ensemble la demande tendant à ce que Madame E...-Y... la somme des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Madame Béatrice Y... née E... a, le 16 juin 2006, vendu à Edward X..., une maison située sur un terrain de 3050 m² à Gassin, dans le département du Var, pour le prix d e1 372 000 € sous le condition suspensive de l'octroi d'un prêt de 1 M € le 16 août 2006, au plus tard, le transfert de propriété et de jouissance ne devant intervenir que lors de la réitération de la vente par acte authentique, le délai expirant le 15 décembre 2006 ; qu'un prêt d'un montant 1 097 000 € a été accordé le 15 octobre 2006 à Edward X... et à Una Z..., mais à cette date Béatrice Y... avait déjà écrit à son notaire le 18 septembre 2006 qu'elle refusait de donner suite au compromis en raison du fait que le délai à échéance du 16 août 2006 qu'elle avait accepté de proroger de un mois était expiré depuis le 16 septembre 2006 ; que le fait est que si la condition suspensive de l'octroi du prêt avait été stipulée au seul profit d'Edward X..., les parties étaient néanmoins convenues que dans le cas où ladite condition ne serait pas réalisée dans le délai prévu et à défaut de renonciation par l'acquéreur à son bénéfice par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé, chacune d'elles retrouverait sa liberté, sans indemnité de part et d'autre ; qu'Edward X... et Una Z..., qui est en droit de se prévaloir de la clause de substitution pour proposer d'acquérir l'immeuble avec lui, ne justifient pas avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les formes précitées ; qu'il n'est pas non plus établi que Béatrice Y... aurait tacitement ou expressément accepté de proroger jusqu'au 16 octobre 2006 le délai de réalisation de cette condition, même si elle n'a pas répondu au courrier que lui avait adressé la SAI le 29 septembre 2006 pour lui confirmer l'intention d'achat d'Edward X... et si elle n'a pas mis en demeure ce dernier d'exécuter ses obligations ; qu'elle était donc en droit de considérer que la convention était devenue caduque et de refuser de régulariser la vente ; que les demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre doivent en conséquence être rejetées ; que celles qu'elle formule pour la première fois en appel à l'encontre d'Edward X... et d'Una Z... doivent être déclarées irrecevables en application de l'article 564 du Code de procédure civile ; (…) que la SAIL n'est pas quant à elle en droit de réclamer le paiement de sa commission et ne rapporte pas la preuve qu'Edward X... aurait commis une faute à l'origine du défaut de réalisation de la vente qui justifierait qu'il puisse être tenu de lui verser des dommages et intérêts» (arrêt, p.4, alinéas 8 et s., et p.5 alinéas 1 à 4) :
ALORS, D'UNE PART, QU' il résulte de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et que les dispositions de l'article L.312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; que la Cour d'appel a relevé que Madame Y... n'avait pas répondu au courrier de l'agence ALLIANCE IMMOBILIER en date du 29 septembre 2006 pour lui confirmer la ferme intention de Monsieur X... et du retard administratif de banque prêteuse ; qu'elle a constaté encore qu'au 15 octobre 2006 le prêt avait été obtenu avant la date de réitération de la vente par acte authentique fixée au 15 décembre 2006 et que la venderesse n'avait pas mis l'acquéreur en demeure d'exécuter ses obligations ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si la promettante avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS, D'AUTRE PART ET PARTANT, QUE la Cour d'appel a, pour les mêmes raisons, violé les dispositions de l'article L.312-16 du Code de la consommation.
