LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le mandat avait été donné sans exclusivité et qu'il était expressément prévu que toute démarche ou acte pendant la durée du mandat supposait l'accord définitif de l'acheteur et du vendeur et retenu que les consorts X... n'avaient jamais signé ce "compromis" valant offre d'achat, faculté qui leur était offerte aux termes du contrat du 2 décembre 2004, la cour d'appel, qui en a déduit l'absence de toute violation par M. Patrick X..., M. Philippe X... et Mme Denise X... des obligations nées du contrat de mandat du 2 décembre 2004 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société IGS aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société IGS à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société IGS ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société IGS
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société IGS de ses demandes tendant au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 1000 euros pour l'ensemble des faux frais et vacations effectués pour la gestion de cette vente refusée par les vendeurs ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte du 2 décembre 2004, M. Patrick X..., M. Philippe X... et madame Denise X... donnent mandat à la société IGS de rechercher un acquéreur pour l'immeuble dont ils sont propriétaires à Mauguio, mandat donné sans exclusivité et étant expressément prévu que toute démarche ou acte pendant la durée du mandat suppose l'accord définitif de l'acheteur et du vendeur et que le mandant s'engage au cas où il vendrait sans l'intervention du mandataire à informer ce dernier dans les 48 heures par lettre recommandée avec accusé de réception en lui précisant le nom de l'acheteur ; que le premier juge déboute la société IGS de son action en paiement aux motifs que les consorts X... n'ont jamais accepté l'offre d'achat qui leur a été présentée par la société IGS et que le mandat a été régulièrement révoqué le 14 février 2004 ; qu'en effet la société Immobilier Gestion Services ne saurait sérieusement prétendre que l'acte signé exclusivement par M. Philippe Y... le 1er février 2005 vaut vente conformément à l'article 1583 du code civil alors que les consorts X... n'ont jamais signé ce compromis valant offre d'achat, faculté qui leur était offerte aux termes du contrat du 2 décembre 2004 prévoyant que tout acte pendant la durée du mandat, comme l'offre d'achat de M. Philippe Y..., suppose l'accord définitif tant de l'acheteur que du vendeur ; que d''autre part, par lettre recommandée du 14 février 2005 reçue par la société Immobilier Gestion Services le 17 février 2005 ainsi qu'attesté par l'accusé de réception produit aux débats, les consorts X... informent la société IGS « de leur décision de retirer de l'IGS la vente de leur bien immobilier, objet du mandat n° 183 » ; que malgré la formule axée sur la vente les termes employés ne laissent aucune ambiguïté sur la volonté des consorts X... et ce courrier vaut parfaitement révocation du mandat du 2 décembre 2004 ; qu'enfin il est justifié que les consorts X... ont vendu leur immeuble le 12 6 juillet 2005 en exécution d'un compromis antérieur du 21 mars 2005, à une date postérieure à la révocation du mandat ; qu'ainsi que le relève déjà le premier juge en une motivation précise et détaillée qui ne procède nullement, ainsi que l'écrit la société Immobilier Gestion Services, d'une « sanction injuste d'un professionnel fût-il agent immobilier », il n'est pas caractérisé que les consorts X... aient signé avant le 1er février 2005, voire le 14 février 2005, un compromis de vente avec d'autres acquéreurs sans en informer la société Immobilier Gestion Services dans les 48 heures dans les conditions prévues au contrat ; qu'au vu de ces éléments et en l'absence de toute violation par M. Patrick X..., M. Philippe X... et Mme Denise X... des obligations nées du contrat de mandat du 2 décembre 2004, il y a lieu à confirmation du jugement rendu en ce qu'il déboute la société Immobilier Gestion Services de ses demandes ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' aux termes du mandat de recherche liant les parties, « le mandant donne au mandataire, pendant la durée du mandat, autorisation d'accomplir toutes formalités et démarches, faire appel à tous concours opportuns, après accord définitif de l'acheteur et du vendeur ;… faire verser directement par l'acquéreur l'acompte au vendeur ou au notaire choisi par les parties » ; qu'il s'agit d'un simple mandat de transaction c'est-à-dire d'entremise ; que le vendeur peut toujours renoncer à la vente alors même qu'un acquéreur potentiel aurait accepté les conditions proposées ; que la vente ne peut aboutir sans la manifestation formelle de la volonté du vendeur ; que les offres d'achat remises à l'agence n'ont force obligatoire à l'égard des consorts X... qu'à compter du moment où ils les ont acceptées ; que les consorts X... n'ont jamais signé de promesse de vente de leur maison à monsieur Y... présenté par la SARL IGS ; qu'ils n'ont jamais accepté définitivement son offre ; que par courrier en date du 31 janvier 2005, ils l'ont même déclinée, puisque en pourparlers avec d'autres personnes ; qu'il ne peut donc leur être reproché d'avoir refusé de signer l'acte authentique de vente avec monsieur Y... par le biais de l'agence IGS ;
ALORS QUE l'absence de droit à commission pour l'agent immobilier ne le prive pas de la possibilité d'obtenir une réparation dans le cas où son mandant ou vendeur a commis un abus de droit l'ayant privé, compte tenu des diligences accomplies, de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que, dans le cadre de son mandat de vente (sans exclusivité) et de recherche d'acquéreur, la société IGS avait trouvé un acquéreur au prix fixé par les vendeurs ; qu'à cet égard, la société IGS avait fait valoir (conclusions du 4 septembre 2009 p. 4) que la vente définitive n'avait pu être réalisée que par le seul fait des vendeurs qui, sans raison précise, n'avaient pas signé l'offre d'achat pourtant conforme au prix convenu dans le mandat ; que dès lors, en se bornant à retenir que les consorts X... n'avaient jamais accepté l'offre d'achat qui leur a été présentée par la société IGS conformément à la faculté prévue par le contrat de mandat, sans rechercher si le refus de signer cette offre d'achat au prix fixé par les vendeurs eux-mêmes ne procédait pas d'un abus de droit par les consorts X... qui évinçaient par là-même la société IGS de son droit à commission, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du code civil.
