LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Royal Esbly du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Compagnie européenne des garanties immobilières ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Royal Esbly n'ayant soutenu, ni que le rapport d'expertise était nécessaire à la régularisation de l'acte et qu'il n'avait pas été transmis au notaire instrumentaire à la date de la sommation à comparaître, ni que sa transmission ultérieure était constitutive d'un comportement déloyal de la société Nice Broc de nature à empêcher celle-ci d'invoquer de bonne foi la défaillance de la condition et de se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d'appel n'était tenue ni de répondre à des conclusions dont cette société ne tirait aucune conséquence juridique, ni de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le procès-verbal notarié du 9 octobre 2002 précisait que la SNC Nice Broc avait remis alors un nouvel état locatif, arrêté à cette date, qui avait été annexé à cet acte et relevé que la facture TVA et l'état locatif, particulièrement les originaux des baux, étaient tenus à disposition de la bénéficiaire dès lors qu'elle manifestait son intention d'acquérir en étant porteuse de la somme suffisante pour le paiement du prix et des frais, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il s'avérait que sous le couvert de non obtention de pièces qui n'étaient pas exigibles ou avaient déjà été fournies la société Royal Esbly avait masqué sa propre carence à réunir le financement nécessaire à son acquisition, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Royal Esbly aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Royal Esbly à payer à la société Nice Broc la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Royal Esbly ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux conseils pour la société Royal Esbly
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit la promesse de vente du 21 février 2002, prorogée au 9 novembre 2002 était caduque et d'avoir condamné la société ROYAL ESBLY à payer à la SNC NICE BROC la somme de 292.530 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
AUX MOTIFS QU' il est constant que la promesse qui devait initialement être réalisée le 28 juin 2002 a été prorogée au 23 juillet 2002 ; qu'à cette date Maître X..., notaire, a dressé à la requête de la société Nice BROC un procès-verbal de difficultés ; que le 9 octobre 2002, un nouveau procès-verbal a été dressé par Maître X... à la requête de la société Nice BROC qui avait fait sommer la société ROYAL ESBLY le 3 octobre pour régulariser l'acte de vente ou y renoncer ; que la société ROYAL ESBLY a déclaré qu'elle avait l'intention de se porter acquéreur, qu'un prêt de 6.500.000 € lui avait été accordé par la SAARLB, à débloquer sous trois semaines ; que si le délai initial a été reporté au 23 juillet puis au 9 octobre, il est constant qu'à cette date, la société ROYAL ESBLY, si elle manifestait encore sa volonté d'acquérir, n'était toujours pas en possession du financement en tout cas du financement intégral ; que si la promesse stipulait, que si à l'issue du délai, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, ledit délai serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, la défaillance prétendue de la promettante à fournir des pièces prévues à la promesse n'est pas établie ; qu'il s'avère que sous couvert de non obtention de pièces qui n'étaient pas exigibles ou avaient déjà été fournies, la société ROYAL ESBLY a masqué sa propre carence à réunir le financement nécessaire à son acquisition ; la condition suspensive relative à l'urbanisme n'a pas défailli dès lors qu'il n'est pas justifié de l'existence de servitudes limitant les droits sur l'immeuble ; qu'il est vrai que l'appelante entend tirer la preuve de l'existence de vices dans un mauvais état de la construction ; qu'à cet égard la promesse contient la reconnaissance du promettant de l'existence de trois sinistres survenus au cours du mois de janvier 2002 ayant donné lieu à des déclaration aux assureurs ; que le bénéficiaire a déclaré avoir connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle ; que la facture TVA et l'état locatif, particulièrement les originaux des baux étaient tenus à la disposition de la bénéficiaire dès lors que celle-ci manifestait son intention d'acquérir en étant porteuse de la somme suffisante pour le paiement du prix et des frais ;
1) ALORS QUE l'acte de promesse prévoyait que si à la date marquant l'expiration du délai de réalisation « les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du Notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le Notaire recevra la dernière des pièces indispensables » ; que l'exposante faisait valoir à cet égard dans ses dernières conclusions (p.10 et 18) qu'il ressortait d'un courrier du notaire chargé de la rédaction de l'acte que le rapport d'expertise établi le 25 septembre 2002 relatif à l'état de l'immeuble ne lui avait été transmis que le 14 novembre, soit postérieurement à la date où elle avait été sommée de signer l'acte de vente, ce qui avait d'ailleurs été relevé par le tribunal de grande instance (jugement p. 9) ; que ce rapport était pourtant seul de nature à permettre d'apprécier la possibilité d'une éventuelle réduction du prix de vente, en application de la clause selon laquelle si « les documents d'urbanisme et autres pièces (…) révélaient de telles mesures ou servitudes empêchant l'utilisation du bien pour l'usage auquel il est destiné ou portant de façon notable atteinte à sa valeur vénale, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente ou de demander une diminution du prix », et de ce fait était nécessaire à la régularisation de l'acte ; qu'en considérant, pour écarter l'existence de cette prorogation conventionnelle, que la défaillance de la promettante à fournir des pièces prévues à la promesse n'est pas établie, sans répondre au moyen tiré de l'absence de transmission du rapport d'expertise, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en affirmant, pour considérer que la promesse de vente était devenue caduque du fait du non paiement du prix par la société ROYAL ESBLY, qu'aucune déloyauté ne pouvait être reprochée à la société NICE BROC dans la mesure où la promesse contenait la reconnaissance de la promettante de l'existence de trois sinistres dont la bénéficiaire déclarait faire son affaire personnelle, sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions p. 10 et 18), si le fait que la promettante n'avait transmis que postérieurement à la date fixée dans la sommation le rapport d'expertise relatif à l'état de l'immeuble établi à sa demande et dont elle était en possession dès le 25 septembre, n'était pas constitutif d'un comportement déloyal d'où il s'évinçait que la promettante n'avait pas invoqué de bonne foi la défaillance de sa cocontractante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
3) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que le promettant qui se trouve lié par une promesse de vente qui n'est assortie d'aucun délai de réalisation peut y mettre fin à tout moment en mettant en demeure le bénéficiaire de procéder à la vente ou d'y renoncer, à condition toutefois que le délai de réalisation de la promesse ainsi fixé soit raisonnable et ne présente pas un caractère abusif ; qu'en retenant, pour dire la caducité acquise, que le délai initialement fixé au 28 juin avait été prorogé et avait pris fin au 9 octobre en suite de la sommation faite le 3 octobre à la bénéficiaire d'avoir à régulariser la vente ou y renoncer au plus tard à cette date et qu'à cette date la réalisation n'avait pas eu lieu du fait de la non remise des fonds, sans rechercher, ainsi que l'exposante l'y invitait (conclusions p. 7 et 19), si le fait que le notaire de la bénéficiaire avait indiqué, la veille même de la délivrance de la sommation, que sa cliente avait obtenu un prêt couvrant l'intégralité du prix de vente et des frais, déblocable sous trois semaines, n'était pas de nature à permettre de retenir que le délai ainsi octroyé résultant de la sommation ne présentait pas un caractère raisonnable et était même abusif et que, partant, ce n'est pas de bonne foi que la promettante avait invoqué la défaillance de sa cocontractante, ce qui était de nature à l'empêcher de se prévaloir de la caducité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des alinéas 2 et 3 de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la promesse de vente était caduque, d'avoir condamné la société ROYAL ESBLY à payer à la SNC NICE BROC la somme de 292.530 euros, et de l'avoir déboutée de sa demande en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que la promesse qui devait initialement être réalisée le 28 juin 2002 a été prorogée au 23 juillet 2002 ; qu'à cette date Maître X..., notaire, a dressé à la requête de la société NICE BROC un procès-verbal de difficultés ; que le 9 octobre 2002, un nouveau procès-verbal a été dressé par Maître X... à la requête de la société NICE BROC qui avait fait sommer la société ROYAL ESBLY le 3 octobre pour régulariser l'acte de vente ou y renoncer ; que la société ROYAL ESBLY a déclaré qu'elle avait l'intention de se porter acquéreur, qu'un prêt de 6.500.000 € lui avait été accordé par la SAARLB, à débloquer sous trois semaines ; que si le délai initial a été reporté au 23 juillet puis au 9 octobre, il est constant qu'à cette date, la société ROYAL ESBLY, si elle manifestait encore sa volonté d'acquérir, n'était toujours pas en possession du financement en tous cas du financement intégral ; que la société ROYAL ESBLY soutient que le défaut de réalisation de la vente est dû au comportement du vendeur qui a tardé de manière anormale puis s'est refusé à communiquer loyalement les documents et informations qu'elle était en droit d'attendre au égard à l'importance de son investissement ; qu'il s'avère que sous couvert de non obtention de pièces qui n'étaient pas exigibles ou avaient déjà été fournies, la société ROYAL ESBLY a masqué sa propre carence à réunir le financement nécessaire à son acquisition ; que la condition suspensive relative à l'urbanisme n'est pas défaillie dès lors qu'il n'est pas justifié de l'existence de servitudes limitant les droits sur l'immeuble ; qu'il est vrai que l'appelante entend tirer la preuve de l'existence de vices dans un mauvais état de la construction ; qu'à cet égard la promesse contient la reconnaissance du promettant de l'existence de trois sinistres survenus au cours du mois de janvier 2002 ayant donné lieu à des déclaration aux assureurs ; que le bénéficiaire a déclaré avoir connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle ; qu'aucune déloyauté ne peut être reprochée à la société NICE BROC ; que la facture TVA et l'état locatif, particulièrement les originaux des baux étaient tenus à la disposition de la bénéficiaire dès lors que celle-ci manifestait son intention d'acquérir en étant porteuse de la somme suffisante pour le paiement du prix et des frais ;
ALORS QUE l'acte de promesse stipulait que « l'immeuble promis d'être vendu devait produi re le jour de la réalisation de la présente promesse de vente un revenu locatif minimum hors charges et hors taxes d'une base annuelle de 792.734,89 euros », impliquant donc, pour preuve de réalisation, la communication, préalablement à la vente, d'un état locatif actualisé ; qu'en considérant que la défaillance de la promettante à fournir des pièces prévues à la promesse n'était pas établie, et que la société ROYAL ESBLY masquait sa propre carence sous couvert de la non obtention de pièces qui n'étaient pas exigibles, tout en relevant que l'état locatif n'était tenu à la disposition de la bénéficiaire que dès lors que celle-ci manifestait son intention d'acquérir en étant porteuse de la somme suffisante pour paiement du prix et des frais, ce dont il s'évinçait nécessairement que, la cour d'appel relevant que les fonds n'avaient pas été remis, l'état locatif n'avait pas été tenu à la disposition à la date prévue pour la réalisation, la cour d'appel qui aurait dû en déduire que la condition sus évoquée était défaillie et que la non réalisation n'était donc pas imputable à la bénéficiaire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1176 du code civil.
