LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2008) rendu sur renvoi après cassation (3e civ. 27 novembre 2007, pourvoi n° 06-12. 832), que le 26 mars 2003, la société en nom collectif de la Planche (la SNC), propriétaire de locaux à usage d'habitation donnés à bail aux époux X..., a délivré à ceux-ci un congé avec offre de vente ; qu'elle a vendu le 18 juillet 2003 l'immeuble dont dépendaient ces locaux ; que les locataires l'ont assignée le 11 août 2003 en contestation de congé ; que la société à responsabilité limitée Pruno (la SARL), attributaire du lot constitué par l'appartement loué aux époux X..., est volontairement intervenue à l'instance ; que les époux X... ont assigné en intervention forcée devant la cour d'appel de renvoi la société civile immobilière Elfe (la SCI), propriétaire des deux chambres de service dont ils demandaient restitution ; que la SCI a appelé en garantie la SNC ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable son intervention forcée, alors, selon le moyen :
1° / que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; que la connaissance que pouvait avoir le demandeur à l'intervention forcée de la qualité de propriétaire immobilier de l'intervenant à la date du jugement est exclusive de toute évolution du litige ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la SCI est devenue attributaire des lots situés au 6ème étage où se situent les lieux litigieux, débarras ou chambres de service, en application de l'acte de vente conclu le 18 juillet 2003 avec la SNC, M. Y... et la SARL, cette dernière étant attributaire notamment de l'appartement occupé par les époux X..., ce dont se déduisait que, sinon à la date de l'introduction de l'instance, par acte du 11 août 2003 par les époux X..., du moins avant la date à laquelle le jugement a été rendu, soit le 2 mars 2004, ces derniers disposaient de tous les éléments leur permettant de savoir que la SCI était propriétaire du débarras litigieux : qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a, à tout le moins, violé l'article 555 du code de procédure civile ;
2° / que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; que la connaissance que pouvait avoir le demandeur à l'intervention forcée de la qualité de propriétaire de l'intervenant à la date du jugement est exclusive de toute évolution du litige ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI avait fait valoir que les époux X... s'étaient procuré l'ensemble des actes à la conservation des hypothèques pour les besoins de leur action initiale en 2003 et que la SARL, intervenante volontaire, leur avait communiqué l'ensemble des actes dont ceux permettant de connaître l'existence de la SCI ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si ces éléments n'étaient pas de nature à établir l'absence d'évolution du litige, la cour d'appel a privé, à tout le moins, sa décision de base légale au regard de l'article 555 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que si les époux X... pouvaient ne pas ignorer l'existence, dans l'immeuble, de la SCI, la circonstance que, postérieurement à la contestation par eux du congé délivré par la SNC, la SCI n'avait procédé à aucun acte à leur encontre et ne leur avait réclamé, en tant que propriétaire, aucun loyer ou indemnité d'occupation pour les lieux litigieux occupés au 6ème étage, que la SARL qui, par courrier du 22 juillet 2003, avait informé les époux X... de sa qualité de " propriétaire de l'appartement que vous louez ", était seule intervenue à l'instance engagée par les époux X... à l'encontre du congé visant les lieux loués y compris ceux du 6ème étage, que devant la cour d'appel, la SARL seule avait demandé la " validation " du congé pour l'ensemble des lieux occupés par les locataires, que ni la SNC, ni la SARL, tout au long de la procédure, n'avaient invoqué la qualité de propriétaire de la SCI, alors même qu'était réclamée par les époux X... la restitution de deux chambres de service au 6ème étage, ne pouvait qu'induire en erreur les époux X... sur la qualité de propriétaire à leur égard de la SCI, et retenu, à bon droit, que les dispositions de l'article 555 du code de procédure civile ne visent pas une notion de tardiveté mais celle de la justification d'une dérogation à la règle du double degré de juridiction, la cour d'appel, en a exactement déduit que la situation juridique de la SCI n'ayant été révélée aux époux X... que postérieurement au jugement, la mise en cause de la SCI en appel était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie à l'encontre de la SNC, alors, selon le moyen, que le vendeur est tenu envers l'acquéreur d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI faisait valoir à l'appui de sa demande que la société venderesse ne l'avait pas informée de ce que les congés pour vendre qu'elle avait délivrés faisaient l'objet d'une contestation par les époux X... ; que, pour exclure tout manquement de la société venderesse à son obligation précontractuelle d'information, la cour d'appel s'est bornée à retenir que la SCI était, au vu de l'annexion à l'acte de vente de la délivrance d'un congé, alertée de l'existence de difficultés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la SCI ne contestait pas que le jour de la vente, le congé délivré à M. X... avait été annexé à l'acte de vente et que cet acte mentionnait pour le 6ème étage qu'il était libre, sauf l'occupation de deux chambres par M. X..., la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'une telle information ne pouvait qu'alerter un futur acquéreur, même non professionnel de l'immobilier, au moins sur l'éventualité de difficultés, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI Elfe aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Elfe à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Elfe ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux conseils pour la société Elfe
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR déclaré recevable l'intervention forcée de la SCI ELFE ;
AUX MOTIFS QUE « la société Elfe soulève la fin de non recevoir tirée de l'action tardive et irrecevable de M. X... et Mme X... qui l'ont assignée en intervention forcée pour la première fois devant la présente Cour ; que la société Elfe est devenue attributaire des lots situés au 6ème étage où se situent les lieux litigieux, débarras ou chambres de service, en application de l'acte de vente conclu le 18 juillet 2003 avec la société de la Planche, M. Y... et la société Pruno, cette dernière étant attributaire notamment de l'appartement occupé par M. X... et Mme X... ; que si M. X... et Mme X... pouvaient ne pas ignorer l'existence, dans l'immeuble, de la société Elfe, la circonstance que, postérieurement à la contestation par eux du congé délivré par la société de la Planche, la société Elfe n'a procédé à aucun acte à leur encontre et ne leur a réclamé, en tant que propriétaire, aucun loyer ou indemnité d'occupation pour les lieux litigieux occupés au 6eme étage, que la société Pruno qui, par courrier du 22 juillet 2003, a informé M. X... et Mme X... de sa qualité de " propriétaire de l'appartement que vous louez ", est seule intervenue à l'instance engagée par M. X... et Mme X... à rencontre du congé qui leur a été délivré, visant les lieux loués y compris les lieux au 6ème étage, que devant la Cour, la société Pruno seule a demandé la validation du congé pour l'ensemble des lieux occupés par les locataires, que ni la société de la Planche, ni la société Pruno, tout au long de la procédure, n'ont invoqué la qualité de propriétaire de la société Elfe, alors même qu'était réclamée par M. X... et Mme X... la restitution de deux chambres de service au 6eme étage, ne pouvait qu'induire en erreur M. X... et Mme X... sur la qualité de propriétaire à leur égard de la société Elfe et sur la consistance et l'étendue des biens de la société Pruno en sa qualité de bailleur à leur égard ; que la société Elfe fait, certes à juste titre, valoir que M. X... et Mme X... ont connu sa qualité de propriétaire des lieux litigieux en février 2005, lors de l'instance en référé qu'ils avaient introduite, au cours de laquelle la société Pruno a dénié sa qualité de propriétaire, et conclut qu'ils auraient alors dû l'appeler en intervention forcée devant la Cour dont l'arrêt n'a été prononcé que le 8 novembre 2005 ; qu'il peut, en préalable, être relevé que, dans les motivations de l'arrêt de la Cour d'appel du 8 novembre 2005, il est indiqué que " la société Pruno et les époux X... conviennent de ce que la pièce dont s'agit appartient à un tiers depuis le 18 juillet 2003 " sans qu'il en ait été tiré une quelconque conséquence ; que, par ailleurs, les dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile ne visent pas une notion de tardiveté mais celle de la justification d'une dérogation à la règle du double degré de juridiction ; qu'en l'espèce, cette dérogation est justifiée par l'ignorance des demandeurs, lors de l'engagement de l'instance devant le premier juge, de la situation juridique de la société Elfe, qui ne leur a été révélée que postérieurement au jugement ; que, dès lors, l'intervention forcée de la société Elfe est recevable » ;
1° / ALORS, d'une part, QUE, l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; que la connaissance que pouvait avoir le demandeur à l'intervention forcée de la qualité de propriétaire immobilier de l'intervenant à la date du jugement est exclusive de toute évolution du litige ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la société Elfe est devenue attributaire des lots situés au 6ème étage où se situent les lieux litigieux, débarras ou chambres de service, en application de l'acte de vente conclu le 18 juillet 2003 avec la société de la Planche, M. Y... et la société Pruno, cette dernière étant attributaire notamment de l'appartement occupé par M. X... et Mme X..., ce dont se déduisait que, sinon à la date de l'introduction de l'instance, par acte du 11 août 2003 par les époux X..., du moins avant la date à laquelle le jugement a été rendu, soit le 2 mars 2004, ces derniers disposaient de tous les éléments leur permettant de savoir que la SCI ELFE était propriétaire du débarras litigieux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a, à tout le moins, violé l'article 555 du Code de procédure civile ;
2° / ALORS, d'autre part et toute hypothèse, QUE, l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; que la connaissance que pouvait avoir le demandeur à l'intervention forcée de la qualité de propriétaire de l'intervenant à la date du jugement est exclusive de toute évolution du litige ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI ELFE avait fait valoir que les époux X... s'étaient procuré l'ensemble des actes à la conservation des hypothèques pour les besoins de leur action initiale en 2003 et que la société PRUNO, intervenante volontaire, leur avait communiqué l'ensemble des actes dont ceux permettant de connaître l'existence de la SCI ELFE ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si ces éléments n'étaient pas de nature à établir l'absence d'évolution du litige, la Cour d'appel a privé, à tout le moins, sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la SCI ELFE de sa demande en garantie à l'encontre de la société DE LA PLANCHE ;
AUX MOTIFS QUE « la société Elfe soutient que la société de la Planche, en ne l'informant pas avant la vente, que le congé qu'elle avait délivré faisait l'objet d'une contestation, a commis une faute rendant bien fondée sa demande de garantie à son encontre, en application des articles 1382 et 1383 du Code civil ; que, cependant si la société Elfe fait valoir qu'avant le jour de la signature de l'acte de vente, la société de la Planche, qui avait connaissance de la contestation du congé par M. X... et Mme X..., ne l'en a pas informée, elle ne conteste pas que le jour de la vente, le congé délivré à M, X... a été annexé à l'acte de vente ; que si elle soutient alors que seul l'acte de vente a été lu en séance de signature, cet acte de vente mentionne pour le 6ème étage qu'il est libre, sauf l'occupation de deux chambres par M. X..., une telle information ne pouvant qu'alerter un futur acquéreur, même non professionnel de l'immobilier, au moins sur l'éventualité de difficultés ; que la société Elfe n'est donc pas fondée à soutenir qu'elle n'a pas, avant d'apposer sa signature sur l'acte de vente, disposé des éléments d'information nécessaires sur son acquisition ; que sa demande à rencontre de la société de la Planche et sa demande d'expertise subséquente doivent donc être rejetées » ;
ALORS QUE, le vendeur est tenu envers l'acquéreur d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI ELFE faisait valoir à l'appui de sa demande que la société venderesse ne l'avait pas informé de ce que le congé pour vendre qu'elle avait délivré faisait l'objet d'une contestation par les époux X... ; que, pour exclure tout manquement de la société venderesse à son obligation précontractuelle d'information, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que la SCI ELFE était, au vu de l'annexion à l'acte de vente de la délivrance d'un congé, alertée de l'existence de difficultés ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Laugier et Caston, avocat aux conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la restitution aux seules chambres de service à l'exclusion des toilettes communes et du point d'eau ;
AUX MOTIFS QUE la restitution doit simplement s'entendre de celle des deux chambres de service telles que l'existence en a été constatée notamment par le procès-verbal de constat du 20 décembre 2003, dans l'état où elles se trouvaient avant l'éviction des lieux des époux X..., toute autre précision étant inutile et toute autre demande également inutile, telle la remise des clés, ou infondée, telle le rétablissement de toilettes communes et d'un point d'eau, l'existence de ces deux équipements ne ressortant pas d'une manière incontestable des pièces produites (arrêt, p. 7) ;
ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; que, dans leurs écritures d'appel, les parties ne contestaient pas l'existence de toilettes communes et d'un point d'eau au 6ème étage de l'immeuble ; qu'en retenant dès lors que l'existence de ces deux équipements ne ressortait pas d'une manière incontestable des pièces produites, la Cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
