LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est formé contre la société GAN assurances IARD, M. Y..., Mme Z..., prise en sa qualité de liquidateur de la société 123 Assurimmo, et la société 123 Assurimmo agence immobilière ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 19 mai 2009), que, par acte du 20 mars 2006, M. A... a vendu aux époux X... une propriété dite Château de la Fuye, comprenant un château et " un terrain autour dont une partie se trouve à flanc de coteau avec fuye. Grande cave avec galeries ", cadastrés section B 355 ; que, le 20 juin 2006, les époux X... ont pris possession des lieux ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 4 juillet 2006 ; que cet acte comportait une clause stipulant " déclarations sur les cavités souterraines : le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucun risque particulier d'effondrement eu égard à l'existence de cavités souterraines. L'acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de l'état des dites cavités souterraines, par les informations qu'il a pu recevoir et les contrôles qu'il a pu effectuer, en faisant son affaire personnelle, sans recours notamment à l'encontre des notaires soussignés et participant, reconnaissant avoir reçu de leur part toutes les informations préalables ", rappelait les servitudes constituées entre le fonds vendu et la parcelle B 354, notamment une servitude de passage de tous réseaux à la charge de la parcelle B 355, et mentionnait l'existence d'un plan de prévention des risques naturels relatifs à l'instabilité du coteau précisant " Aléa effondrement généralisé d'une cavité : majeur / fort. Classement au projet en zone B1 de protection des intérêts de voisinage et en R4 aléa très fort " ; que les époux B..., propriétaires de la parcelle B 244, située en contrebas de la parcelle B 355, et victimes de dégâts des eaux, qui avaient assigné en référé-expertise M. A..., ont assigné les époux X... en déclaration d'expertise commune ; que les époux X... ont assigné M. A... en résolution de la vente pour vices cachés et dol ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en résolution de la vente pour vice caché, alors, selon le moyen, que la garantie du vendeur est due à raison des vices cachés inhérents à la chose et l'affectant au moment de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que différents dégâts affectant le fonds des époux X... et la propriété voisine des époux B..., au moment de la vente, avaient été causés par la dissipation des eaux issues de canalisations d'évacuation d'un fonds dominant enterrées dans le terrain des époux X... ; qu'il est par ailleurs établi que la présence de ces canalisations était justifiée par une servitude naturelle dérivant de la situation des lieux allant de pair avec la constitution d'un droit réel attaché indissolublement à la chose ; qu'en énonçant, pour débouter les époux X... de leur action en résolution de la vente, que le vice invoqué n'était pas inhérent à la chose objet de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les eaux provenant du réseau d'évacuation de la parcelle B 354 n'avaient pas affecté la solidité de la fuye, en bon état d'entretien, non plus que la solidité des caves et cavités souterraines de la propriété X..., la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que les infiltrations, qui se sont déversées sur la propriété des époux B..., située en contrebas de celle des époux X... en suivant une couche d'argile imperméable, aient altéré le coteau ou les caves et galeries souterraines du bien vendu au point d'en compromettre la stabilité, et donc la destination, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, que l'adage " nul ne peut se constituer de preuve à lui-même " n'est pas applicable à la preuve des faits juridiques ; qu'ayant relevé, d'une part, que les attestations de M. Y..., agent commercial ayant négocié la vente et de la représentante de l'agence 123 Assurimmo certifiant que M. A... avait informé Mme X... du caractère fuyard des canalisations de l'hôpital traversant le domaine, étaient corroborées par une lettre de l'agent du GAN, assureur de la propriété, affirmant qu'à aucun moment M. A... ne lui avait demandé de cacher la réalité du sinistre à Mme X... lorsqu'elle était venue souscrire son propre contrat, d'autre part, que Mme X... avait mené seule l'ensemble des négociations préalables à la vente, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que M. A... avait donné oralement, aux acquéreurs, l'information prétendument celée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. A... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux conseils pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en résolution de la vente fondée sur l'existence de vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... affirment avoir été tenus dans l'ignorance, lors de la conclusion de la vente, d'abord, des infiltrations d'eau massives que généraient les fuites du réseau d'eaux pluviales et d'eaux usées traversant leurs fonds et contribuant à déstabiliser plus encore la fuye, ensuite de l'étendue réelle des galeries souterraines qui minaient le fonds, et notamment de l'existence d'un fontis, en cours d'évolution ; (…) ; I) Sur l'existence die vices rédhibitoires ; A) L'expertise et les écoulements d'eau ; Attendu que pour prononcer la résolution de la vente pour vice caché par suite de la dissimulation d'une procédure d'expertise en cours, le tribunal a retenu que cette expertise était en rapport avec des infiltrations d'eaux qui s'écoulaient en partie sous la propriété vendue, et affectaient la solidité du mur de soutènement des terres ainsi que celle des caves, et que ces vices, qui n'avaient aucune manifestation visible, concernent bien la chose vendue, peu important qu'elles proviennent de canalisations appartenant à un tiers dès lors que ces ouvrages sont étroitement liés au sous-sol de la propriété ; Mais attendu que, sans qu'il soit besoin d'entrer dans la discussion sur l'information, donnée ou non à Claire X..., qui a mené seule l'ensemble des négociations préalables à la vente, sur l'existence et les causes de cette expertise, il convient de relever que les fuites, objet des investigations de l'expert, provenaient du réseau d'évacuation des eaux desservant la parcelle B 354 ; qu'or, cette parcelle appartient à un tiers, de même que les canalisations qui la desservent et matérialisent une servitude, interdisant toute incorporation de ces ouvrages au fonds servant ; Qu'ainsi, en retenant que les fuites d'eaux provenant du mauvais entretien de ces ouvrages s'incorporaient au sous-sol du fonds servant pour en devenir un vice caché dans ses manifestations potentiellement dommageables, le tribunal a méconnu les dispositions de l'article 1641 du Code civil, qui exige que le vice soit inhérent, intrinsèque à la chose elle-même ; que tel n'est pas le cas d'écoulements d'eau provenant du non-entretien de canalisations d'évacuation desservant un autre fonds et appartenant à un tiers ; Attendu qu'au surplus, pour affirmer que ces écoulements d'eau avaient affecté la structure même du fonds vendu, en déstabilisant le mur de soutènement de ses terres (fuye) ainsi que ses caves, le tribunal s'est fondé sur une étude unilatérale du cabinet de géologie LEOTOT, mandaté par les époux X... ; qu'or, aux termes de son rapport définitif, déposé le 30 mai 2008 après plusieurs mois d'investigations complètes, l'expert judiciaire a estimé que les conclusions du géologue étaient dubitatives et alarmistes, et été d'avis, au terme d'une analyse technique argumentée, que les eaux provenant du réseau d'évacuation de la parcelle B 354 n'avaient pas affecté la solidité de la fuye, en bon état d'entretien, non plus que la solidité des caves et cavités souterraines de la propriété X... ; qu'il n'est donc nullement établi que les infiltrations, qui se sont déversées sur la propriété des époux B..., située en contrebas de celle des époux X... en suivant une couche d'argile imperméable, aient altéré le coteau ou les caves et galeries souterraines du bien vendu au point d'en compromettre la stabilité, et donc la destination ; Que le jugement ne peut donc qu'être infirmé en ce qu'il a déduit de ces circonstances de fait et de droit l'existence d'un vice caché ; Attendu qu'à titre surabondant, il convient d'observer que l'expertise en cause était une mesure d'instruction in futurum, par définition antérieure à tout procès, qu'elle n'a débouché sur aucune instance à rencontre des époux X..., et qu'eut-elle conduit à un procès que cette circonstance ne serait pas constitutive d'un vice caché, au sens de l'article 1641 du Code civil ; Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a accueilli l'action rédhibitoire des époux X... à raison des infiltrations traversant le fonds vendu ;
ALORS QUE la garantie du vendeur est due à raison des vices cachés inhérents à la chose et l'affectant au moment de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que différents dégâts affectant le fonds des exposants et la propriété voisine des époux B..., au moment de la vente, avaient été causés par la dissipation des eaux issues de canalisations d'évacuation d'un fonds dominant enterrées dans le terrain des époux X... ; qu'il est par ailleurs établi que la présence de ces canalisations était justifiée par une servitude naturelle dérivant de la situation des lieux allant de pair avec la constitution d'un droit réel attaché indissolublement à la chose ; qu'en énonçant, pour débouter les époux X... de leur action en résolution de la vente, que le vice invoqué n'était pas inhérent à la chose objet de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente pour cause de dol imputable au vendeur ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... affirment avoir été tenus dans l'ignorance, lors de la conclusion de la vente, d'abord, des infiltrations d'eau massives que généraient les fuites du réseau d'eaux pluviales et d'eaux usées traversant leurs fonds et contribuant à déstabiliser plus encore la Fuye, ensuite de l'étendue réelle des galeries souterraines qui minaient le fonds, et notamment de l'existence d'un fontis, en cours d'évolution ; Qu'ils invoquent ces mêmes faits soit pour en déduire l'existence de vices rédhibitoires au sens de l'article 1641 du Code civil, soit pour en faire l'instrument d'un dol, tendant à l'annulation de la vente conclue le 4 juillet 2006 ; (…) ; II) Sur la nullité de la vente pour dol ; A) Sur l'expertise ; Attendu que les époux X... soutiennent qu'en dissimulant, lors de la signature du compromis, qu'une expertise venait d'être ordonnée afin de déterminer l'origine des fuites d'eau endommageant la propriété des époux B..., Thierry A... aurait agi sciemment, dans le but de leur dissimuler la situation d'instabilité et de dangerosité réelle de l'ensemble du coteau sur lequel est implanté le château de la Fuye ; Mais attendu que, tant l'agent commercial ayant négocié cette vente, André Y..., que la représentante de l'agence 1. 2. 3. ASSURIMMO, titulaire du mandat de vente, certifient que leur client ; i informé Claire X... du caractère fuyard des canalisations de l'hôpital traversant le domaine ; qu'il est constant que la force probante de ces témoignages est sujette à caution dès lors qu'ils émanent de personnes appelées en garantie par le vendeur qui ont, comme telles, un intérêt manifeste à soutenir que les acquéreurs ont été loyalement avertis de ce sinistre ; que, toutefois, ces attestations sont corroborées par une lettre de l'agent du GAN, assureur de la propriété, qui affirme qu'à aucun moment Thierry A... ne lui a demandé de cacher la réalité du sinistre à Claire X... lorsque celle-ci est venue souscrire son propre contrat ; que la preuve que celle-ci a bien été informée du sinistre et de ses suites possibles peut également se déduire :- du fait qu'elle a, le 21 juin 2006, soit le lendemain de sa prise de possession des lieux, fait étendre, par avenant, les garanties du contrat multirisque habitation garantissant l'immeuble aux " dommages aux canalisations enterrées " (sa pièce n° 118), qui n'étaient pas couverts initialement (sa pièce n° 117), ce qui implique qu'elle craignait de voir sa responsabilité recherchée à raison de fuites éventuelles sur les canalisations desservant sa propriété,- de ce que, nonobstant l'assignation en déclaration d'expertise commune qui lui a été délivrée le 20 octobre 2006, elle a engagé pour plus de 37. 000 € de dépenses d'entretien et de remise en état du château et de son parc, et ce jusqu'au mois de juin 2007, attitude qu'elle n'aurait pas eu si elle avait eu la mauvaise surprise de découvrir l'existence du sinistre et de l'expertise après la vente, comme elle l'affirmait devant le juge des référés, et le soutient encore dans ses conclusions ; Qu'il s'en déduit que Thierry A... a donné oralement, aux acquéreurs, l'information prétendument celée, avec une loyauté et une transparence suffisante pour que les acquéreurs n'envisagent de remettre la vente en cause qu'après la découverte du réseau de galeries dissimulé par le mur de parpaings et qui paraît la cause réelle de leur action ;
1) ALORS QUE nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en déduisant en l'espèce, pour débouter les exposants de leur demande en nullité de la vente pour dol du vendeur qu'ils avaient été informés du « sinistre » dont avaient été victime les époux B..., propriétaires de la parcelle voisine, « et de ses suites possibles » (arrêt, p. 10 et 11) à partir d'indications fournies, au premier chef, par l'agent commercial chargé de la vente, Monsieur Y..., par la représentante de l'agence immobilière 123 Assurimmo mais également par l'agent du GAN, assureur, quand ces trois mêmes parties étaient visées par Monsieur A... comme ayant vocation à le relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, la cour d'appel a méconnu l'exigence d'impartialité de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
2) ALORS QUE commet un dol le vendeur qui, par son silence, dissimule à l'acquéreur un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêcher de contracter ; qu'en déboutant en l'espèce les époux X... de leur demande en nullité de la vente pour dol, fondée sur un défaut d'information par le vendeur de l'existence d'une expertise judiciaire en cours au moment de le vente, aux motifs inopérants que le lendemain de la prise de possession des lieux, Madame X... a fait étendre les garanties du contrat multirisque habitation garantissant l'immeuble aux « dommages aux canalisations enterrées » et encore que Madame X... a engagé des travaux postérieurs à la vente sur son fonds jusqu'au mois de juin 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QU'en retenant que le vendeur, Thierry A..., avait donné oralement « aux acquéreurs » l'information prétendument celée concernant l'existence d'une expertise en cours, en se bornant à déduire un tel fait d'indications concernant exclusivement Madame X..., et non son époux, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
