LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches, et le troisième moyen pris en ses trois branches, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Sur deuxième moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu que Mme Annick
X...
, divorcée
Y...
, Mme Nicole
X...
, divorcée
Z...
, MM. Jean-Jacques et Alain
X...
et Mme Evelyne
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, épouse Gilles
A...
(les consorts
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) font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 2 avril 2009) d'avoir décidé que Mme Liliane
B...
, veuve
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devra rapporter à la succession d'Hubert
X...
la seule somme de 439 694 euros, correspondant à la moitié de la valeur de la propriété de " La Bagouille " diminuée de celle du terrain nu, ce dernier étant estimé à la somme de 950 000 euros ;
Attendu que sous couvert de grief non fondé de défaut de base légale, le moyen remet en cause le pouvoir souverain d'appréciation de la cour d'appel qui, en faisant sienne l'évaluation expertale, a estimé que le prix de vente de la propriété correspondait à sa valeur réelle à la date de l'aliénation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts
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à payer à Mme
B...
, veuve
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la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts
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;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour les consorts
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PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Madame Liliane
B...
veuve
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devra rapporter à la succession d'Hubert
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la seule somme de 439. 694 €, correspondant à la moitié de la valeur de la propriété de « La Bagouille » diminuée de celle du terrain nu, ce dernier étant estimé à la somme de 950. 000 €, d'avoir évalué l'appartement du
...
à la somme de 700. 000 €, la chambre de service dépendant de cet appartement à la somme de 26. 000 € et le parking situé en rez-de-chaussée à la somme de 60. 000 €, et d'avoir dit que les valeurs des biens sis
...
à Paris 16ème devront être réévaluées à la date du partage en fonction de l'évolution de l'indice « notaires-Insee » dans le secteur ;
AUX MOTIFS QUE Madame Suzanne
C...
n'a pas conclu après la réouverture des débats ;
ALORS QUE, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui est tenu de statuer sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec indication de leur date ; qu'en se prononçant au seul visa des conclusions déposées après la réouverture des débats par les consorts
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et par Madame
B...
, motif pris que Madame Suzanne
C...
n'avait pas conclu après la réouverture des débats, bien que celle-ci ait régulièrement déposé et signifié des conclusions le 5 février 2009, la Cour d'appel a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Madame Liliane
B...
veuve
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devra rapporter à la succession d'Hubert
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la seule somme de 439. 694 €, correspondant à la moitié de la valeur de la propriété de « La Bagouille » diminuée de celle du terrain nu, ce dernier étant estimé à la somme de 950. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE le bien dont s'agit, constitué d'une villa de 552 m2 édifiée sur un terrain de 3 ha 46 sur la presqu'île de Saint-Tropez (Var) a été cédé, le 15 avril 2001, pour la somme de 1. 829. 388 €, incluant 600. 000 F (91. 469, 41 €) de frais d'agence à la charge des vendeurs) ; que, selon le récapitulatif général de travaux de l'entreprise Guillec, le coût de construction de cette villa s'était élevé en 1978 à la somme totale de 1. 035. 062, 41 F TTC, soit 157. 794, 25 € ; que cette somme réévaluée selon l'indice du coût de la construction en 2001 s'élèverait à 373. 888, 58 € (157. 794, 25 x1071 : 452) ; qu'aucun élément ne prouve que le coût de la construction en 1978 aurait été équivalent au montant des prêts de 2. 200. 000 F et de 1. 200. 000 F souscrits par les époux
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, la lettre d'Hubert
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du 8 novembre 1079 produite aux débats attestant des difficultés financières des époux à cette époque et du remboursement du prêt de 1. 200. 000 F que leur avait consenti la Scam à l'aide du second prêt de 2. 200. 000 F octroyé par l'Epargne de France ; que l'expert décrit la villa dont s'agit comme un « immeuble datant de 1977, comprenant un bâtiment de niveau partiel au rez-de-chaussée et sous-sol partiel, avec belle vue sur la mer, grand garage cimenté pour deux voitures, salle de projection, buanderie, réserve, hall d'entrée, grand salon, petite salon, jardin d'hiver, cuisine d'été, quatre chambres, quatre salles de bains avec WC, logement de gardien de deux pièces, cuisine, salle d'eau, WC sur deux niveaux, bureau en mezzanine partiel, piscine extérieure de 7 x 14 m, Spa circulaire séparé, pool-house, parc planté de nombreux oliviers et résineux » ; que c'est sans fondement que les consorts
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font grief à l'expert de ne pas avoir évalué séparément le terrain et la propriété, alors qu'il s'infère nécessairement de l'évaluation du terrain à 950. 000 € en 2001 que la valeur de la construction était de 879. 388 € à cette époque (950. 000 + 879. 388 € = 1. 829. 388) ; que c'est également sans fondement qu'ils reprochent à l'expert de n'avoir pas recherché ou justifié ses estimations par des références vérifiables, alors que M.
D...
indique qu'il a pris l'attache de la mairie de Gassin pour « consulter les déclarations d'intention d'aliéner qui ne sont pas nombreuses en terrain et inexistantes en terrain analogue », et qu'il a interrogé l'agence Transacmer de Saint-Tropez qui a conclu à une valeur (du terrain) entre 900. 000 et 1. 000. 000 €, s'être abstenu de préciser les contraintes d'urbanisme relatives audit bien, alors que l'expert indique que « l'immeuble est situé en zone III ND pour la partie nord et sud avec servitude d'espace boisé classé pour le sud, soit un cos de 0, 01 permettant de construire sur un terrain de 20. 000 m2 correspondant à une SHON possible de 318 m2 inférieure de 60 m2 à l'existant, que, selon le futur PLU, le terrain sera situé en zone NA où on pourra agrandir l'existant de 30 % de la SHON, avec plafond de 300 m2 de SHON et un rapport SHOB / SHON de 140 % maximum, il n y aura pas de constructions nouvelles en zone NA » ; que les références citées par les intimés relatives à des ventes de biens situés dans le même secteur intervenues à la même époque, ne contredisent pas utilement l'estimation de l'expert, s'agissant de terrains ne disposant pas du même emplacement exceptionnel sur les hauteurs du golfe de Saint-Tropez, que celui de la Bagouille, situé quant à lui dans le quartier le plus côté de Gassin, ni d'une vue sur mer comparable, élément essentiel de fixation du prix ; que les conclusions induites de ces références par les intimés ne sont fondées que sur des extrapolations invérifiables ; qu'à cet égard, l'agence « Les Barrys » qui a vendu le terrain Trebern (l'une des références citées par les consorts
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), relate que ce terrain n'était pas situé dans le même quartier que celui de la villa la Bagouille, ne disposait pas d'une réelle vue sur mer et était grevé d'une servitude, qu'en revanche, le bâti lui donnait toute sa plus-value ; qu'en ce qui concerne la seconde référence mise en avant par les intimés (vente Labardin), le propriétaire explique que son terrain était affecté d'une importante moins-value en raison de son accès très difficile, de sa forte pente restreignant sa surface utilisable, de sa vue sur mer " possible du construit seulement " et de son mauvais ensoleillement l'hiver ; qu'il suit de ces divers éléments que, dans des secteurs exceptionnels comme l'est celui du golfe de Saint-Tropez, le prix des terrains constructibles, du fait de leur rareté, est indépendant de la valeur des constructions qui y sont édifiées, sauf pour des villas revêtant des particularismes historiques ou architecturaux, ce qui n'était pas le cas de la villa la Bagouille, de style provençal régional et de construction récente, en sorte qu'il est indifférent que l'expert, qui disposait des plans de construction, n'ait pu visiter l'intérieur de la villa par suite de l'opposition de ses actuels propriétaires, M. et Mme
E...
, ou que la SHON applicable à l'époque de la vente ait été excédée de 60 m2, ces critiques de détail n'étant pas de nature à priver de pertinence l'estimation du terrain de Gassin proposée par M.
D...
, laquelle est corroborée par des évaluations du même terrain en 2001 par les agences Guillec Immobilier et Select Immo de Saint-Tropez, qui se situent dans une fourchette de 850. 000 à 1. 000. 000 € ; qu'au vu de ces éléments, la Cour fera sienne l'estimation expertale et fixera le rapport dû à la succession par Mme Liliane
B...
veuve
X...
à la somme de 439. 694 €, correspondant à la moitié de la valeur de la propriété de « la Bagouille » diminuée de celle du terrain nu (879. 388 : 2) ;
1°) ALORS QUE l'avis d'un autre technicien, recueilli par l'expert, doit être joint au rapport d'expertise ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions des consorts
X...
, qui faisaient valoir que les avis des techniciens recueillis par l'expert, à savoir des agents immobiliers, n'avaient pas été joints à son rapport, ce qui justifiait la mise en oeuvre d'une contre-expertise, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, lorsqu'un époux acquiert un bien avec des deniers qui lui ont été donnés par l'autre à cette fin, la donation n'est que de deniers et non du bien auquel ils sont employés ; qu'en ce cas, les droits du donateur ou de ses héritiers n'ont pour objet qu'une somme d'argent, suivant la valeur actuelle du bien d'après son état au jour de l'acquisition ; qu'en retenant néanmoins la valeur fixée par l'expert judiciaire, qui s'était borné à se placer à la date de la vente pour évaluer la construction, sans aucunement tenir compte de l'état du bien au jour de l'achèvement de la construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1099-1 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, lorsqu'un époux acquiert un bien avec des deniers qui lui ont été donnés par l'autre à cette fin, la donation n'est que de deniers et non du bien auquel ils sont employés ; que si le bien a été aliéné, on considère la valeur qu'il avait au jour de l'aliénation ; qu'en se bornant à retenir le prix de vente du bien, sans rechercher quelle était sa valeur réelle à la date de cette vente, le prix de vente pouvant différer de la valeur réelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1099-1 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir évalué l'appartement du
...
à la somme de 700. 000 €, la chambre de service dépendant de cet appartement à la somme de 26. 000 € et le parking situé en rez-de-chaussée à la somme de 60. 000 €, la valeur de ces biens devant être réévaluée à la date du partage, en fonction de l'évolution de l'indice « notaires-Insee » dans le secteur ;
AUX MOTIFS QUE, selon le jugement déféré et l'arrêt du 22 février 2007, les biens et droits immobiliers sis
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à Paris 16ème ont été attribués préférentiellement à Mme Liliane
B...
moyennant soulte ; que, par ailleurs, l'appelante a été condamnée à rapporter à la succession d'Hubert
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la moitié de la valeur desdits droits et biens, constitués d'un appartement, d'une cave, d'une chambre de service et d'un parking ; que M.
D...
estime l'appartement, de trois / quatre pièces principales, cuisine, d'une superficie de 99, 8 m2, à 700. 000 €, la chambre de service avant travaux, d'une superficie de 8, 8 m2, à 26. 000 € et le garage à 60. 000 €, ces estimations étant obtenues à partir de la banque de données des notaires d'Ile-de-France ; que les consorts
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critiquent ces estimations qu'ils estiment sous-évaluées dans la mesure où l'expert n'aurait pas tenu compte de la vue sur la tour Eiffel, du caractère luxueux de la salle de bains ou de la présence d'un grand dressing jouxtant la chambre ; que, de son côté, Mme Liliane
B...
veuve
X...
, qui accepte l'estimation de l'appartement et de la chambre de service, conteste celle du parking comme excessive ; que, toutefois, aucune de ces contestations n'apparaît pertinente, dès lors qu'aucun élément ne démontre que l'appartement dont s'agit aurait vue sur la tour Eiffel, que les éléments de décoration ou d'aménagement cités par les intimés apparaissent secondaires et qu'aucune contre-estimation amiable n'est produite aux débats, s'agissant du parking ; que, dans ces circonstances, les évaluations expertales seront retenues comme pertinentes par la Cour, sauf à les réévaluer au jour le plus proche du partage en fonction de l'indice Insee des notaires parisiens, eu égard aux fluctuations récentes du marché des biens immobiliers ; qu'il convient de renvoyer les parties devant le notaire liquidateur pour la poursuite des opérations de compte, liquidation et partage de la succession ;
1°) ALORS QUE, lorsqu'un époux acquiert un bien avec des deniers qui lui ont été donnés par l'autre à cette fin, la donation n'est que des deniers et non du bien auquel ils ont été employés ; qu'en ce cas, les droits du donateur n'ont pour objet qu'une somme d'argent, suivant la valeur actuelle du bien d'après son état au jour de l'acquisition ; qu'en évaluant néanmoins l'appartement à la somme de 700. 000 €, en se fondant sur le rapport d'expertise, qui n'avait pas pris en considération l'état du bien lors de son acquisition, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1099-1 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le conjoint survivant peut demander l'attribution préférentielle de la propriété du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès ; que le bien doit être évalué d'après son état à la date du partage ; qu'en évaluant la chambre de service dépendant de l'appartement du
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à la somme de 26. 000 €, en se fondant sur le rapport de l'expert, qui avait déduit de la valeur de ce bien les améliorations qui y avaient été apportées, la Cour d'appel a violé l'article 1132 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 ;
3°) ALORS QU'en décidant que les valeurs des biens devraient être réévaluées à la date du partage en fonction de l'évolution de l'indice « notaires-Insee » dans le secteur, sans indiquer en quoi l'évolution de l'indice retenu pouvait correspondre à celle de la valeur des biens, la Cour d'appel a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
