LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté née de la formulation et du rapprochement des clauses des deux actes intitulés " Land purchase Contract " et " House purchase Contract " rendait nécessaire, que ces avant-contrats, qui ne contenaient aucune promesse unilatérale de vente puisque la partie désignée sous le vocable de " vendeur " s'était seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, constituaient les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement et non un acte de vente, la cour d'appel qui, sans écarter l'existence d'une vente parfaite au motif que le transfert de propriété n'était pas caractérisé, a retenu que les paiements effectués avant la signature de l'acte de vente n'emportaient pas transfert de propriété, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche relative à la justification du paiement de l'intégralité du prix, que ses constatations rendaient inopérante, que la l'action en revendication devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix. Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté « Monsieur Christopher X... et son épouse Margaret Y... » de leurs demandes tendant à voir constater que la vente portant sur une parcelle de terre et une construction légère à édifier, intervenue le 10 août 1990, était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a dit que cette décision vaudra vente et ordonné sa publication à la Conservation des Hypothèques de Nîmes,
Aux motifs que les époux X... justifient de deux actes sous seing privé du 10 août 1990, rédigés en français et en anglais, qui ont été passés, entre la s. a. r. l. « Océan Properties France » et les demandeurs ; que le premier de ces actes, intitulé « Land purchase contract », contient d'une part, la réservation par société Océan Properties France au profit de Christopher X... et de son épouse, née Margaret Y..., du « lot numéro 9 du « Mas'Oliou » consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une superficie de 263 mètres carrés avec les 305 / 100. 000° des parties communes « sol » », lequel se situe « dans un ensemble immobilier situé à CALVISSON (Département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de PARC RESIDENTIAL DE LOISIRS, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » moyennant un prix total de 37. 060. pour ce lot et le bungalow à construire « suivant le Contrat entre l'ACHETEUR et le VENDEUR signé simultanément » somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain et d'autre part, un engagement de la société Océan Properties France de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'ACHETEUR de lui vendre dans les conditions indiquées … et avant que l'ACHETEUR ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract », contient un devis accepté ayant « pour objet la construction d'une Habitation Légère de Loisirs (HLL) » sur le lot désigné dans l'acte décrit ci-dessus, pour le prix indiqué dans ledit acte et rappelé dans le devis, payable suivant le plan d'échelonnement suivant : « confirmation de commande : 10 % », « Hors d'eau / hors d'ouir : 35 % », « cloisonnement : 35 % », « Réception des travaux : 20 % » ; que doit être écartée l'exception de nullité tirée par Maître Michel Z..., ès qualités, des dispositions de l'ancien article 1840 A du code général des impôts, dès lors que ces conventions, qui sont les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne constituent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « VENDEUR » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; que ces avant-contrats ne constituent pas davantage l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique, et n'ont donc pas opéré transfert de la propriété de l'immeuble, la s. a. r. l. « Océan Properties France » ne s'étant engagée qu'à le réserver aux futurs acquéreurs et à construire une habitation selon les modalités prévues au devis ; qu'à l'appui de leur demande, les époux X... prétendent avoir réceptionné l'ouvrage en prenant possession de l'habitation et avoir payé l'intégralité du prix visé dans les actes litigieux ; que sur le premier point s'il résulte des pièces soumises à l'examen de la cour, et notamment du procès-verbal de description dressé par acte d'huissier de justice du 15 septembre 1998, que l'habitation est achevée en état d'entretien et effectivement occupée par les demandeurs, cette prise de possession ne caractérise pas le transfert de propriété au profit de ces derniers ; que sur le deuxième point, si le tribunal relève que le paiement de l'intégralité du prix résulterait des investigations de l'expert Jean-Paul A... commis dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre les gérants de la société Océan Properties France, cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la Cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées ; que les documents versés en langue anglaise sans avoir été traduits, permettent simplement à la Cour de déduire que les « sollicitors » B..., C... et D... ont accusé réception de chèques, correspondant aux montants du dépôt de garantie le 3 septembre 1990, du complément pour confirmation de la commande le 5 septembre 1990, de la mise hors d'eau le 20 septembre 1990 et de la réception des travaux le 21 décembre 1990 (le bordereau de communication de pièces faisant également état d'une cinquième lettre d'accusé de réception de règlement, que la Cour n'a pas été capable de retrouver parmi les pièces présentées effectivement à son examen au gré des cotes de plaidoirie, sans respect de l'ordre du bordereau) ; qu'en tout état de cause, si ces paiements effectués entre les mains de ces hommes de loi britanniques avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement, et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé les règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble ; que si les époux X... ne justifient pas occuper les lieux en qualité de propriétaires, il ressort des faits de la cause qu'ils sont entrés dans les lieux et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France ;
Alors, en premier lieu, qu'aux termes de l'acte intitulé « House purchase contract », en date du 10 août 1990, M. et Mme X... s'étaient engagés, en leur qualité d'acheteurs, à régler le prix total de 37. 060 livres sterling suivant l'échéancier stipulé dans l'acte ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement », alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la cour d'appel de Nîmes a dénaturé cet acte et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, en deuxième lieu, qu'en énonçant que les deux actes établis le 10 août 1990, « ne constituent pas l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique » quand ni l'acte dénommé « Land purchase contract » et ni l'acte dénommé « House purchase contract » ne comportaient de stipulation en ce sens, la cour d'appel a dénaturé les actes précités et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, en troisième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que les conventions conclues le 10 août 1990 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de Parc résidentiel de loisirs devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du code de la construction et de l'habitation », qu'un prix total de 37 060 livres sterling avait été convenu entre les parties « pour ce lot et le bungalow à construire, suivant le contrat entre l'acheteur et le vendeur signé simultanément, somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain payable suivant un plan d'échelonnement » très précisément défini, et, d'autre part, que la preuve était rapportée par M. et Mme X... de ce que l'habitation était achevée, qu'ils étaient entrés dans les lieux et les avaient occupés avec l'accord de la société Océan Properties France » ; que s'évince de ces constatations l'existence d'un accord entre la société Océan Properties France et M. et Mme X... sur la chose et sur le prix qui emportait transfert de propriété au profit de ces derniers de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil ;
Alors, en quatrième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en énonçant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un transfert de propriété à leur profit quand bien même ils avaient pris possession de l'habitation une fois achevée la construction, tout en relevant que dans l'acte sous seing privé intitulé « House purchase contract » il avait été expressément convenu que M. et Mme X... devaient procéder au règlement du prix au fur et à mesure de l'avance de la construction ce qu'ils avaient effectivement fait, ce dont il résultait que la convention ainsi conclue devait s'analyser en une vente en l'état futur d'achèvement et qu'en conséquence la construction était devenue la propriété de M. et Mme X... au fur et à mesure de l'exécution des travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1601-3 du code civil ;
Alors, en cinquième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert A... » dès lors que « cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées » lorsque la cour d'appel n'avait pas été saisie d'aucun incident de communication de pièces et qu'il résultait des conclusions d'appel de Maître Z..., ès qualités, que le rapport d'expertise établi par M. A... auquel faisaient référence M. et Mme X... dans leurs conclusions avait fait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civile.
Alors, en sixième lieu, qu'en cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert A... » au motif que le rapport d'expertise ne figurait pas sur le bordereau des pièces communiquées alors même que ce rapport d'expertise avait été déjà versé devant le Tribunal de grande instance de Nîmes qui y avait expressément fait référence dans sa décision rendue le 21 mai 2007 pour en déduire que M. et Mme X... rapportaient bien la preuve du paiement intégral du prix à la société Océan Properties France, tel que déterminé dans les deux contrats signés le 10 août 1990, soit la somme de 37. 060 livres sterling, la cour d'appel a violé l'article 132, alinéa3, du code de procédure civile ;
Alors, en septième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant, pour en déduire que la preuve du paiement de l'intégralité du prix n'était pas rapportée, que si « le bordereau de communication de pièces faisait était d'une cinquième lettre d'accusé de réception de règlement, la cour n'a pas été capable de retrouver parmi les pièces présentées effectivement à son examen au gré des cotes de plaidoirie, sans respect de l'ordre du bordereau », sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de la pièce susvisée invoquée par les époux X... à l'appui de leur demande et qui figurait sur le bordereau de pièces annexées à leurs dernières conclusions et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors, en huitième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant « qu'en tout état de cause, si les paiements allégués qui auraient été effectués avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé des règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble », la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé de nouveau l'article 16 du code de procédure civile.
