LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas retenu qu'il devait être statué sur la demande au seul vu des première et dernières pages des actes intitulés " Land purchase Contract " et " House purchase Contract ", mais relevé que malgré le caractère incomplet de leur production, ces contrats apparaissaient manifestement constituer les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement, le moyen manque en fait ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté née de la formulation et du rapprochement des clauses des deux actes intitulés " Land purchase Contract et " House purchase Contract " rendait nécessaire, que ces avant-contrats, qui ne contenaient aucune promesse unilatérale de vente puisque la partie désignée sous le vocable de " vendeur " s'était seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, constituaient les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement et non un acte de vente, la cour d'appel qui, sans écarter l'existence d'une vente parfaite au motif que le transfert de propriété n'était pas caractérisé, a retenu que les paiements effectués avant la signature de l'acte de vente n'emportaient pas transfert de propriété, en a déduit à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'absence de preuve du paiement de l'intégralité du prix, que l'action en revendication devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente intervenue le 4 juin 1990 était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il y était dit que cette décision vaudra vente ;
Aux motifs que « les consorts X... se prévalent de deux actes sous seing privé du 4 juin 1990, rédigés en français et en anglais, qui ont été passés, entre la société OCEAN PROPERTIES FRANCE et les demandeurs ; que le premier de ces actes intitulé « Land purchase contract » et dont seules les première et dernière pages sont présentées à l'examen de la Cour, contient d'une part, la réservation par la société OCEAN PROPERTIES FRANCE, au profit d'Eric X... et de Sheila X..., des « biens désignés en 3 » (désignation qui n'apparaît pas dans l'extrait présenté à la Cour) lesquels se situent « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard – France), quartier du Bos, à destination de Par Résidentiel de Loisirs, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » et d'autre part, un engagement de la société OCEAN PROPERTIES FRANCE de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'acheteur de lui vendre dans les conditions indiquées (…) et avant que l'acheteur ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract », dont seules les première et dernière pages sont également présentées à l'examen de la Cour, apparaît comme le complément du précédent moyennant un prix total de 37. 060. pour ce lot et une habitation légère à construire, somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain, payable suivant le plan d'échelonnement suivant : confirmation de commande 10 %, hors d'eau / hors d'oui 35 %, cloisonnement 35 %, réception des travaux 20 % ; que doit être écartée l'exception de nullité tirée par Maître Michel Y..., ès qualités, des dispositions de l'ancien article 1840 A du Code général des impôts, dès lors que ces conventions, qui, malgré le caractère incomplet de la production, apparaissent manifestement constituer les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne contiennent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « vendeur » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; que ces avant contrats ne constituent pas davantage l'acte de vente et n'ont donc pas opéré transfert de la propriété de l'immeuble, la société OCEAN PROPERTIES FRANCE ne s'étant engagée qu'à le réserver aux futurs acquéreurs en prévision de la construction d'une habitation » ;
Alors, d'une part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en énonçant qu'il devait être statué sur la demande de M. et Mme X... au seul vu des « première et dernière pages » de l'acte intitulé « Land purchase Contract » et de l'acte intitulé « House purchase contract » lorsque ces deux actes figuraient sans aucune restriction quant à leur complétude dans le bordereau de communication de pièces joint aux conclusions d'appel de M. et Mme X... signifiées le 28 août 2008, que leur communication n'avait fait l'objet d'aucune contestation et que dans ses propres conclusions d'appel signifiées le 12 septembre 2008, Maître Y..., ès qualités, avait débattu contradictoirement de l'entière teneur de ces actes, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile,
Alors, d'autre part, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant que seules « les première et dernière pages » de l'acte intitulé « Land purchase Contract » et de l'acte intitulé « House purchase contract » étaient « présentées à l'examen de la Cour » pour en déduire qu'il devait être statué au vu des seules pages précitées sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de ces documents en leur intégralité, quand ces pièces figuraient pourtant sur le bordereau de pièces joint aux conclusions d'appel de M. et Mme X... signifiées le 28 août 2008 et dont la communication n'avait pas été contestée par Maître Y..., ès qualités, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente intervenue le 4 juin 1990 était parfaite et à voir confirmer le jugement déféré en ce qu'il y était dit que cette décision vaudra vente ;
Aux motifs que « les consorts X... se prévalent de deux actes sous seing privé du 4 juin 1990, rédigés en français et en anglais, qui ont été passés, entre la société OCEAN PROPERTIES FRANCE et les demandeurs ; que le premier de ces actes intitulé « Land purchase contract » et dont seules les première et dernière pages sont présentées à l'examen de la Cour, contient d'une part, la réservation par la société OCEAN PROPERTIES FRANCE, au profit d'Eric X... et de Sheila X..., des « biens désignés en 3 » (désignation qui n'apparaît pas dans l'extrait présenté à la Cour) lesquels se situent « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard – France), quartier du Bos, à destination de Par Résidentiel de Loisirs, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » et d'autre part, un engagement de la société OCEAN PROPERTIES FRANCE de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'acheteur de lui vendre dans les conditions indiquées (…) et avant que l'acheteur ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract », dont seules les première et dernière pages sont également présentées à l'examen de la Cour, apparaît comme le complément du précédent moyennant un prix total de 37. 060. pour ce lot et une habitation légère à construire, somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain, payable suivant le plan d'échelonnement suivant : confirmation de commande 10 %, hors d'eau / hors d'oui 35 %, cloisonnement 35 %, réception des travaux 20 % ; que doit être écartée l'exception de nullité tirée par Maître Michel Y..., ès qualités, des dispositions de l'ancien article 1840 A du Code général des impôts, dès lors que ces conventions, qui, malgré le caractère incomplet de la production, apparaissent manifestement constituer les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne contiennent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « vendeur » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; que ces avant contrats ne constituent pas davantage l'acte de vente et n'ont donc pas opéré transfert de la propriété de l'immeuble, la société OCEAN PROPERTIES FRANCE ne s'étant engagée qu'à le réserver aux futurs acquéreurs en prévision de la construction d'une habitation ; qu'à l'appui de leur demande, les consorts X... prétendent avoir réceptionné l'ouvrage en prenant possession de l'habitation et avoir payé l'intégralité du prix visé dans les actes litigieux ; que sur le premier point, s'il résulte des pièces soumises à l'examen de la Cour, et notamment du procès-verbal de description dressé par acte d'huissier de justice du 15 septembre 1998, que l'habitation est achevée et effectivement occupée par les demandeurs, cette prise de possession ne caractérise pas le transfert de propriété au profit de ces derniers ; que sur le deuxième point, si le Tribunal relève que le paiement de l'intégralité du prix résulterait des investigations de l'expert Jean-Paul Z... commis dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre les gérants de la société OCEAN PROPERTIES FRANCE, cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la Cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées ; que les documents versés en langue anglaise sans avoir été traduits, permettent seulement à la Cour de déduire que les « solicitors » A..., B... et C... ont accusé réception de différents paiements, lesquels n'ont pas retrouvé dans la comptabilité de la société OCEAN PROPERTIES FRANCE ; que les autres documents en langue anglaise, non accompagnés de leur traduction en français et qui émanent de la société de droit anglais OCEAN PROPERTIES MARKETING LIMITED, n'apportent pas davantage d'élément utile ; qu'en tout état de cause, si ces paiements, effectués entre les mains des hommes de loi britanniques avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé les règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble » ;
Alors en premier lieu qu'aux termes de l'acte dénommé « House purchase contract » en date du 4 juin 1990, M. et Mme X... s'étaient engagés à payer le prix total de 37. 060 livres sterling conformément à l'échéancier fixé en page 13 de cet acte auquel la Cour d'appel a fait référence ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement » alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la Cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé et a violé l'article 1134 du Code civil,
Alors en deuxième lieu que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que les conventions conclues le 4 juin 1990 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard – France), quartier du Bos, à destination de Par Résidentiel de Loisirs, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du code de la construction et de l'habitation » et qu'un prix total de 37 060 livres sterling avait été convenu entre les parties « pour ce lot et une habitation légère à construire, somme sur laquelle 98 571 francs se rapportent au prix du terrain payable suivant un plan d'échelonnement » très précisément défini ; qu'il s'évince, s'évince de ces constatations l'existence d ‘ un accord entre la société Ocean Properties France et M. et Mme X... sur la chose et sur le prix, emportant transfert de propriété au profit de ces derniers, de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil,
Alors en troisième lieu que la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix même si les parties conviennent de retarder le transfert de propriété jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en écartant l'existence de la vente au motif que le transfert de propriété de l'immeuble n'était pas caractérisé au profit de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
Alors en quatrième lieu que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en énonçant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un transfert de propriété à leur profit quand bien même ils avaient « pris possession de l'habitation » une fois achevée la construction, tout en relevant que dans l'acte sous seing privé intitulé « House purchase contract » il avait été expressément convenu que M. et Mme X... devaient procéder au règlement du prix au fur et à mesure de l'avance de la construction ce qu'ils avaient effectivement fait, ce dont il résultait que la convention ainsi conclue en l'état futur d'achèvement devait s'analyser en une vente et qu'en conséquence la construction était devenue la propriété de M. et Mme X... au fur et à mesure de l'exécution des travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1601-3 du code civil ;
Alors en cinquième lieu que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert Jean-Claude Z... » dès lors que « cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées » lorsque la cour d'appel n'avait été saisie d'aucun incident de communication de pièces et qu'il résultait des conclusions d'appel de Maître Y..., ès qualités, que le rapport d'expertise établi par M. Z... auquel faisaient référence M. et Mme X... dans leurs conclusions avait fait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civile,
Alors en sixième lieu qu'en cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert Jean-Paul Z... » au motif que le rapport d'expertise ne figurait pas sur le bordereau des pièces communiquées alors même que ce rapport d'expertise avait été déjà versé devant le Tribunal de grande instance de Nîmes qui y avait expressément fait référence dans sa décision rendue le 21 mai 2007 pour en déduire que M. et Mme X... rapportaient bien la preuve du paiement intégral du prix à la société Ocean Properties France tel que déterminé dans les deux contrats signés le 4 juin 1990, soit la somme de 49 662, 68 euros, la cour d'appel a violé l'article 132, alinéa 3, du code de procédure civile.
