LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue François Valleton à Aubenas ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les époux Z... ayant soutenu qu'ils étaient amenés à ne plus solliciter la résolution de la vente mais à revendiquer l'indemnisation de l'ensemble des préjudices et qu'il y avait lieu de considérer les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement atteint par l'humidité, l'ensemble des frais annexes ainsi que les justes dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance et que l'arrêt relevant, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas contesté que l'indemnisation perçue par la copropriété à l'issue du jugement du 7 janvier 1994 n'avait jamais été utilisée pour les travaux de réfection préconisés par l'expert, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de répondre à des allégations sur le contenu du courrier du 6 avril 2002 que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans modifier l'objet du litige, retenir la faute délictuelle de M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve de ce qu'à son égard les agents immobiliers n'avaient pas rempli leur mandat compte-tenu des éléments d'exécution et des éléments généraux portés à leur connaissance et relevé que leurs mandats avaient été donnés postérieurement au jugement de 1994 clôturant le litige de construction, sans que cette décision leur soit communiquée, et que les travaux de camouflage opérés par M. X... avaient été réalisés bien avant lesdits mandats, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la responsabilité des agents immobiliers ne pouvait être retenue tant dans la survenance du litige des époux Z... qu'à l'égard de M. X... ne pouvait être retenue, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros, à Mme B...-C... la somme de 1 250 euros et à la société Doma gestion la somme de 1 250 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... au paiement de différentes sommes à titre de dommages et intérêts au profit de Monsieur et Madame Z... ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient Monsieur X..., le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2001 qui est annexé à l'acte de vente de son appartement aux époux Z... montre par simple lecture et sans qu'il soit besoin d'interprétation particulière que le dégât des eaux signalé par la précédente locataire y est décrit comme un événement ponctuel qui aurait fait l'objet d'une déclaration de sinistre à une assurance et qui se trouve sans lien précisé avec le jugement que Monsieur X... a remis en copie au syndic pour envoi aux deux intéressés sans autre indication ; qu'il n'apparaît donc pas de ce document que les époux Z... ont été prévenus des désordres structurels affectant l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement qui leur a été vendu ; qu'au contraire, il résulte des échanges de courriers et du constat d'état des lieux du 15 décembre 2001 versés aux débats que les acquéreurs ont été conduits à penser que les quelques tâches ayant justifié une réfection de la seule peinture des plafonds des pièces de l'appartement en cause, qu'ils prenaient alors à bail avant de l'acheter, étaient causées ponctuellement par le défaut d'entretien de la terrasse partie commune mise à la disposition de Madame A..., défaut imputable à cette dernière, alors que Monsieur X... savait pertinemment pour en avoir été reconnu victime par justice, que les infiltrations causant ces quelques tâches avaient une origine plus grave tenant en un défaut de conception de la dite terrasse dont Madame A... ne pouvait être responsable, et ce d'autant plus que cette dernière prouve avoir bien oeuvré auprès du syndic pour que les réparations structurelles définies par le jugement de 1994 soient réalisées, nonobstant la décision d'affectation distincte des copropriétaires dont Monsieur X..., ce qui ne liait d'ailleurs pas le syndic vu l'urgence ; qu'il s'ensuit que sans avoir à poursuivre la description de l'analyse des documents produits à laquelle les premiers juges ont procédé, il y a lieu d'adopter leur motivation purement et simplement sur la responsabilité de Monsieur X... à l'égard des époux Z... qui étaient effectivement en droit de renoncer à leur première demande de résiliation de la vente pour dol afin d'obtenir réparation d'une faute qui, à ce stade, étaient évidemment délictuelle et même gravement délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il condamné Monsieur X... à réparer les conséquences de sa fraude,
1) ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux Z... n'invoquaient pas les principes de la responsabilité délictuelle, fondant leur action sur la responsabilité contractuelle ; qu'en condamnant Monsieur X... au titre d'une responsabilité de nature délictuelle qui n'était pas invoquée, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en retenant que Monsieur X... s'était rendu l'auteur d'une réticence dolosive en n'attirant pas l'attention des époux Z... sur les problèmes d'infiltration de la terrasse, sans rechercher si le vendeur n'était pas en droit de considérer que ce désordre, pour lequel une indemnisation pour financer le coût des travaux de reprise avait été versée, était définitivement résolu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS QUE dans ses conclusions, Monsieur X... indiquait que, par courrier du 6 avril 2002, antérieur de plusieurs semaines à l'acquisition, Monsieur et Madame Z... avaient écrit que : « comme vous avez pu le constater lors de l'état des lieux au départ de votre dernier locataire, les infiltrations sont apparues sur les dalles du plafond. Or durant, les fortes pluies de février, les infiltrations ont recommencé et une nouvelle dalle a été imprégnée d'eau. Je pense qu'il s'avère nécessaire à présent de connaître les raisons de ces fuites d'eau afin qu'elles ne se reproduisent plus et de faire intervenir l'assureur de la personne dont la terrasse se situe au-dessus de mon séjour » (conclusions p8) ; que Monsieur X... faisait valoir qu'il résultait de ce courrier que les époux Z... avaient non seulement connaissance, pour les subir, de problèmes d'infiltration, mais encore qu'ils savaient que ces difficultés ne tenaient pas seulement à un défaut d'entretien, mais à des causes plus structurelles ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de son appel en garantie contre Madame
B... -
C... et la société DOMA,
AUX MOTIFS QUE rien ne permet de retenir une quelconque responsabilité des agents immobiliers tant dans la survenance du préjudice des époux Z... qui reste le seul fait de leur vendeur qu'à l'égard de ce dernier pour qui ils ont exactement rempli leur mandat compte tenu des éléments d'exécution et même des éléments généraux portés à leur connaissance ; qu'en tout cas, Monsieur X... ne rapporte pas la preuve du contraire et par conséquent en considération de ce que les mandats ont été donnés très postérieurement au jugement de 1994 clôturant le litige de construction sans que cette décision ne leur soit communiquée et de ce que même les travaux de camouflage opérés par Monsieur X... ont été réalisés bien avant lesdits mandats, leur appel en garantie n'a aucun fondement,
ALORS QUE dans ses conclusions, Monsieur X... faisait valoir que par deux lettres en date du 13 mai 2002, la société DOMA avait signalé au syndic et à l'assureur des « infiltrations qui sévissent et endommagent à nouveau le plafond » et des infiltrations « en provenance de la terrasse en toiture » ; qu'en retenant que « absolument rien ne permet de retenir une responsabilité des agents immobiliers », sans s'expliquer sur ces courriers dont il résultait que la société DOMA et sa gérante Madame
B... -
C... étaient parfaitement informées des infiltrations et de leur caractère récurrent, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et n'a pas justifié sa décision au regard des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
