LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 novembre 2008) fixe le montant des indemnités revenant aux consorts X..., au titre de l'expropriation, au profit de la société d'équipement du biterrois et de son littoral (SEBLI), de parcelles leur appartenant ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article R. 13-49 alinéa 1 du code de l'expropriation ;
Attendu que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à dater de l'appel ;
Attendu que pour fixer le montant des indemnités, l'arrêt se fonde sur des éléments de comparaison annexés à un mémoire d'appel responsif ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces éléments n'avaient pas été déposés après l'expiration du délai prévu par l'article R. 13-49 alinéa 1 du code de l'expropriation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier, chambre des expropriations ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, chambre des expropriations ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer à la Société d'équipement du biterrois et de son littoral la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la Société d'équipement du biterrois et de son littoral (SEBLI)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de déclarer irrecevables les pièces annexées au mémoire responsif des appelants déposé le 9 septembre 2008, d'avoir fixé à 304. 000 euros l'indemnité due par la SEBLI à Messieurs André et Paul X... pour l'expropriation des parcelles cadastrées AK 190, AK 31 et AK 32 d'une superficie totale de 3. 273 m ², sises à Lodève, lieudit Demi-Côte et d'avoir fixé à 31. 400 euros l'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « la Cour ne peut que rejeter l'incident de procédure, conformément aux diligences du greffe qui résultent du dossier et dont il ressort que le mémoire et les pièces de l'appelant (sic) en date du 09. 09. 2008 ont été régulièrement notifiées le même jour (…) ;
Que l'ensemble du litige porte sur l'estimation du bien et donc sur l'interprétation des termes de comparaison produits ; qu'en effet, les dates de référence ne sont pas litigieuses, le POS de Lodève ayant été modifié le 30. 09. 2005, le transfert de propriété datant du 20 mars 2006 et l'estimation devant se faire à la date du 22. 01. 2007, date du jugement de premier ressort ; que le secteur Ubc où se situent l'essentiel des parcelles doit être considéré comme constructible (implantation d'activités de commerce et d'artisanat mais pas d'habitation), la proximité d'une voie d'accès et des réseaux permettant sinon la qualification de terrain à bâtir, du moins de celle de terrain très hautement privilégié puisque bénéficiant dans l'absolu du droit acquis que constitue le bâti existant ; que ce raisonnement vaut pour les parcelles AK 31 et AK 190 qui sont concernées par le bâti, et pour la parcelle AK 32 non bâtie, un simple reliquat de 324 m ² étant en zone ND inconstructible et en l'espèce inondable ; qu'il n'est pas sérieusement contestable ni contesté que l'important bâti (SUP de 2. 102 m ²) est constitué par un ancien garage qui n'est plus exploité mais qui n'a pas été entretenu ; qu'il suffit de se reporter aux photos de Monsieur Z... pour constater la dégradation très important des huisseries et crépies extérieurs, et celle du toit puisque l'eau s'infiltre et porte atteinte de façon inquiétante aux structures de planchers de bois ; qu'à l'évidence, c'est l'absence d'entretien qui, en sus de la vétusté, caractérise le bâti et qui amène tout acheteur potentiel à anticiper le coût de réfection d'autant plus important que le bâtiment est très grand ; que dans ce contexte reprécisé, les appelants se fondent essentiellement sur le rapport de Monsieur Z..., établi à leur demande, qui débute ainsi : « nous avons constaté qu'il n'existait pas de référence concernant des biens similaires dans ce secteur » ; que suivent ensuite (p. 5 et 6) des DIA concernant des habitations ou des terrains à bâtir, dont Monsieur Z...
A... tire une moyenne de prix du terrain (80 euros / m ²) à laquelle il applique un taux d'encombrement (30 %) pour parvenir à un prix du terrain de 183. 288 euros ; que par application de la méthode d'évaluation séparée du terrain et du bâti, Monsieur Z... estime ensuite le bâti à 700 euros le mètre carré de surface développée, en appliquant un taux de vétusté de 70 % ; que l'on cherchera vainement au rapport de Monsieur Z... une explication du montant retenu pour le bâti, soit 700 euros / m ², ce qui suffit à relativiser l'estimation opérée et ce d'autant que l'importance du bâtiment oblige à privilégier la méthode du bâti terrain intégré, au moins pour leurs parcelles objectivement très encombrées par la construction ; qu'en effet, on imagine mal un acheteur dont le premier paramètre d'évaluation ne soit pas le coût des travaux ou à l'inverse celui d'une démolition ; que la pièce n° 19 des expropriés retrace les propositions faites à Monsieur B... dont il ressort une valeur vénale de l'ensemble immobilier bâti et non bâti (maison d'habitation, annexes et dépendances) et d'une parcelle de 310 m ², intégrée à la valeur des bâtis, de 1. 445 euros par m ² de SUP ; que le terrain avoisinant non constructible était estimé à 3, 50 euros / m ² ; qu'une mutation LLOP, en avril 2006, pour 81. 000 euros, a concerné un entrepôt d'une SUP de 160 m ² selon les expropriés, soit 506euros / m ² le bâti terrain intégré ; la parcelle faisait 719 m ² ; qu'une querelle existe à propos de la superficie utile du bien LLOP, qui devrait intégrer une mezzanine de 33, 6 m ² ainsi qu'une cabine peinture de 20 m ² qui ont été pris en compte sans pondération par la brigade d'évaluation domaniale lorsqu'il s'est agi d'estimer ce bien en vue de son achat par la SEBLI (cf. pièces 12 et 20 des expropriés) ; qu'à l'évidence, la mezzanine et la cabine de peinture ne peuvent être comptabilisées avec un coefficient 1, un coefficient de 0, 4 apparaissant plus adapté, ce qui porterait la SUP à 180 m ² au maximum, soit 450 euros / m ² le bâti terrain intégré ; que le 19 mai 2007, un bien MAS a été acquis par la SEBLI pour 108. 180 euros, indemnité de remploi en sus ; il s'agit d'un bien décrit comme un bâtiment à usage d'atelier artisanal, sur une parcelle de 571 m ² sise ...; la SUP du bâti est inconnue ; que dans ce contexte, qui se caractérise par le très petit nombre de références, par l'absence de grande précision sur l'état du bien LLOP ou MAS, la Cour estime que la seule certitude est qu'un atelier ou entrepôt de taille réduite se négocie au mieux à 450 euros / m ² de SUP et qu'une parcelle supportant un tel bâti et de dimension inférieure à 1. 000 m ² se négocie entre 81. 000 euros et 120. 000 euros, remploi compris ; que s'agissant des biens X..., doivent être pris en considération la grande dimension de la parcelle qui supporte le bâti, et la grande vétusté du bâti qui tirent les prix à la baisse de façon importante ; que la Cour estime donc à 125 euros / m ² le bâti terrain intégré, soit 262. 750 euros le bâti (2. 102 m ²) et les parcelles qu'il occupe AK 31 et AK 190 ; que par simple comparaison avec les propositions LLOP et B..., le non bâti UB sera estimé à 50 euros / m ² (789 m ² x 50 euros = 39. 900 euros) et le secteur inondable à 3, 5 euros / m ², soit 1. 197 euros (342 m ² x 3, 5 euros) ; que le tout sera arrondi à 304. 000 euros ; que le remploi sera égal à 31. 400 euros (taux DGI note 11 mars 2002) » ;
1° / ALORS QUE l'appelant doit, à peine de déchéance, au besoin relevée d'office, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à compter de l'appel ; que la Cour d'appel a relevé que la SEBLI invoquait, dans sa note en délibéré, l'irrecevabilité des pièces nouvelles n° 19 à 22 mentionnées en page 25 du mémoire d'appel responsif pris dans l'intérêt des appelants comme étant tardives ; qu'en refusant d'écarter des débats les pièces nouvelles annexées au mémoire responsif déposé par les appelants le 9 septembre 2008, soit après l'expiration du délai de deux mois à dater de l'appel formalisé le 8 février 2007 alors que ces nouveaux éléments de preuve étaient irrecevables, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation ;
2° / ALORS QUE le juge ne peut fixer le montant de l'indemnité d'expropriation en se fondant sur des éléments de comparaison et des informations contenus dans une pièce annexée au mémoire en réplique de l'appelant déposé après l'expiration du délai de deux mois à date de l'appel, ces éléments nouveaux de preuve étant irrecevables ; qu'en se fondant, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, sur des informations résultant des pièces n° 19 et 20 produites tardivement par les consorts X... en annexe à leur mémoire responsif déposé le 9 septembre 2008, soit à l'expiration du délai de deux mois à dater de l'appel formalisé le 8 février 2007, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation.
