LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 novembre 2008) fixe le montant des indemnités revenant à la société AL, au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement du Biterrois et de son littoral (SEBLI), d'une parcelle lui appartenant ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article R.13-49, alinéa 1, du code de l'expropriation ;
Attendu que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à dater de l'appel ;
Attendu que pour fixer le montant des indemnités, l'arrêt se fonde sur des éléments de comparaison annexés à un mémoire d'appel responsif ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces éléments n'avaient pas été déposés après l'expiration du délai prévu par l'article R.13-49, alinéa 1, du code de l'expropriation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la chambre des expropriations de la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société AL aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société AL, la condamne à payer à la SEBLI la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement du Biterrois et de son littoral
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de déclarer irrecevables les pièces annexées au mémoire responsif de l'appelante déposé le 9 septembre 2008, d'avoir fixé à la somme de 195.000 euros l'indemnité de dépossession due par la SEBLI à la SCI AL pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section AK n° 16 d'une superficie de 880 m² sise à Lodève au lieu-dit demi-côte, d'avoir fixé à la somme de 20.500 euros l'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE «la Cour ne peut que rejeter l'incident de procédure, conformément aux diligences du greffe qui résultent du dossier et dont il ressort que le mémoire et les pièces de l'appelant en date du 9 septembre 2008 ont été régulièrement notifiées le même jour (..) ;
Que le premier juge a de façon pertinente retenu que dès lors que l'acte de vente conclu moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation n'est que l'exécution d'une promesse de vente contenant accord sur la chose et le prix, convenue plus de cinq ans avant le transfert de propriété, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation ; qu'il a néanmoins appliqué ce texte en l'espèce, alors même que les vendeurs X... et l'acquéreur Y... (pour une société à constituer) ont convenu le 28 février 2001 d'une promesse de vente, puisqu'aussi bien en cas de réalisation des conditions suspensives, un délai était stipulé pour «la signature de l'acte authentique» : que «la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice» (cf. compromis, page 5) ; qu'aucune difficulté n'étant survenue pour la levée des conditions suspensives, les parties s'estimant à juste titre tenues par une convention de vente, ont réitéré par acte authentique le 15 mai 2001, aux mêmes conditions de prix et pour une même consistance du bien ; que dans ce contexte reprécisé, la Cour estime que la mutation au sens de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation (qui ne parle de transfert de propriété qu'à propos de l'ordonnance l'expropriation : «décision portant transfert de propriété..») dont se prévaut la SEBLI, doit en réalité être datée au compromis, soit au-delà du délai de cinq ans prévu par le texte précité ; que les mentions du compromis (page 2) sont inopérantes à cet égard, car le transfert de propriété, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, laisse entière l'existence juridique d'une vente intervenue dès le 28 février 2001 sous conditions suspensives ; que de même, et au regard de l'existence d'une mutation au sens de l'article L 13-17 précité, les mentions de l'acte authentique (page 10) sont inopérantes, puisque de façon logique, il est simplement stipulé que : «... les conditions de cet acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans la promesse de vente régularisée entre eux dès avant ce jour. Les conditions de cette promesse seront réputées non écrites à compter de ce jour et aucune des parties ne pourra s'en prévaloir pour invoquer des clauses contraires à celles figurant à cet acte...» ; qu'en l'état de ce libellé, il peut simplement être affirmé que les parties ont expressément convenu qu'à compter de l'acte authentique, ils n'entendaient plus se prévaloir des conditions grevant le compromis, à savoir notamment les conditions suspensives ; qu'en aucun cas, il ne peut s'en déduire, en droit, qu'une mutation n'est pas intervenue dès le 28 février 2001, date où M. X... a «vendu» à M. Y..., qui l'a accepté «sous les conditions suspensives acceptés ci-après», son bien pour une consistance et un prix réitérés par acte authentique postérieur ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement de premier ressort sur ce volet et d'examiner au fond le montant de l'indemnité de dépossession ; que la Cour estime que le marché de l'achat ou de la location d'entrepôts industriels n'est pas, s'agissant de Lodève, florissant à la date de référence ; que la parcelle AK 16 où est situé le bien admet les constructions à usage d'habitation, de commerce, de services, de bureau et d'artisanat ; qu'elle était donc constructible à la date de référence non contestée (modification du POS de Lodève du 30 septembre 2005) et doit être évaluée au 22 janvier 2007, date du jugement de premier ressort ; que la description du bien par le premier juge n'est pas sérieusement contestée (flaques d'eau au sol laissant présumer des infiltrations en toiture, fissures de la dalle, huisseries cassées, le tout révélant une «certaine dégradation» du bâtiment) ; que M. Z... lui-même, mandaté par Madame Y... de la SCI AL, retient une charpente et couverture en «état d'usage», des conduites «à rénover», une électricité obsolète, une «stabilité au feu» à faire étudier par un professionnel ; qu'il s'en déduit en l'état que le bâtiment est de construction solide et se trouve bien placé (par rapport à Lodève et à l'Autoroute) mais qu'il nécessite des travaux rendant très hypothétique sa location, sans même évoquer l'accession du public, impossible en l'état ; que la Cour estime que s'agissant sur Lodève d'un site qui n'est pas en 2006, 2007 assimilable aux zones d'activité de la plaine Héraultaise et qui ne saurait intéresser en l'état un locataire ou un promoteur, c'est la méthode par comparaison qui est la plus prudente ;
que l'exproprié propose deux termes de comparaison, à savoir :
-la mutation LLOP, en avril 2006, pour 81.000 euros, s'agissant d'un bien de même nature situé en face d'une SUP de 160 m² selon l'exproprié, soit 506 euros/m² le bâti terrain intégré ;
-la mutation du 26 octobre 2004, au lieu-dit FANGOUZE SUD pour 170.000 euros pour une SUP de 350 m² (selon la SCI AL) soit 486 euros/m² le bâti intégré.
Qu'une querelle existe à propos de la superficie utile du bien LLOP, qui devrait intégrer une mezzanine de 33,60 m², ainsi qu'une cabine peinture de 20 m² qui ont été intégrés sans pondération par la brigade d'évaluation domaniale lorsqu'il s'est agi d'estimer ce bien en vue de son achat par la SEBLI (cf. pièce 26 de l'appelant) ; qu'à l'évidence, la mezzanine et la cabine de peinture ne peuvent être comptabilisées avec un coefficient de 1, un coefficient de 0,4 apparaissant plus adapté, ce qui porterait la SUP à 180 m² maximum, soit 450 euros/m² le bâti intégré ; qu'en l'absence de toute certitude sur la SUP du bien situé à FANGOUZE, et au vu de l'état du bien préempté, la Cour estime que les valeurs de 486 euros à 450 euros/m² du bâti intégré constituent des fourchettes optimales, n'étant pas contesté par ailleurs que le bien de FANGOUZE est loué, ce qui démontre nécessairement un état sensiblement meilleur ; qu'il convient enfin de ne pas oublier que le bâti AL est de 751 m², celui de LLOP étant de 180 m² (160 à 212 m²...) ce qui tire à la baisse le prix d'achat sur marché libre, le prix ne pouvant être proportionnel à la surface de façon mathématique ; que prenant en compte ces éléments, la Cour estime à 260 euros la valeur du bâti terrain intégré, soit 260 euros x 751 m² = 195.260 euros arrondis à 195.000 euros la valeur principale, avec remploi de 20.500 euros» ;
1°/ ALORS QUE l'appelant doit, à peine de déchéance, au besoin relevée d'office, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à compter de l'appel ; que la Cour d'appel a relevé que la SEBLI invoquait, dans sa note en délibéré, l'irrecevabilité des pièces tardivement produites au soutien du mémoire en réplique de l'appelante ; qu'en refusant d'écarter des débats les pièces nouvelles annexées au mémoire en réplique déposé par l'appelante le 9 septembre 2008, soit après l'expiration du délai de deux mois à dater de l'appel formalisé le 8 février 2007 alors que ces nouveaux éléments de preuve étaient irrecevables, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation ;
2°/ ALORS QUE le juge ne peut fixer le montant de l'indemnité d'expropriation en se fondant sur des éléments de comparaison et des informations contenus dans une pièce annexée au mémoire en réplique de l'appelant déposé après l'expiration du délai de deux mois à date de l'appel, ces éléments nouveaux de preuve étant irrecevables ; qu'en se fondant, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, sur des informations résultant de la pièce n°26 produite tardivement par la SCI AL en annexe à son mémoire en réplique déposé le 9 septembre 2008, soit à l'expiration du délai de deux mois à dater de l'appel formalisé le 8 février 2007, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 195.000 euros l'indemnité de dépossession due par la SEBLI à la SCI AL pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section AK n° 16 d'une superficie de 880 m² sise à Lodève au lieu-dit demi-côte, d'avoir fixé à la somme de 20.500 euros l'indemnité de remploi due par la SEBLI à la SCI AL et d'avoir confirmé le jugement entrepris pour le surplus ;
AUX MOTIFS QUE «le premier juge a de façon pertinente retenu que dès lors que l'acte de vente conclu moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation n'est que l'exécution d'une promesse de vente contenant accord sur la chose et le prix, convenue plus de cinq ans avant le transfert de propriété, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation ; qu'il a néanmoins appliqué ce texte en l'espèce, alors même que les vendeurs X... et l'acquéreur Y... (pour une société à constituer) ont convenu le 28 février 2001 d'une promesse de vente, puisqu'aussi bien en cas de réalisation des conditions suspensives, un délai était stipulé pour «la signature de l'acte authentique» : que «la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice» (cf. compromis, page 5) ; qu'aucune difficulté n'étant survenue pour la levée des conditions suspensives, les parties s'estimant à juste titre tenues par une convention de vente, ont réitéré par acte authentique le 15 mai 2001, aux mêmes conditions de prix et pour une même consistance du bien ; que dans ce contexte reprécisé, la Cour estime que la mutation au sens de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation (qui ne parle de transfert de propriété qu'à propos de l'ordonnance d'expropriation : «décision portant transfert de propriété... ») dont se prévaut la SEBLI, doit en réalité être datée au compromis, soit au-delà du délai de cinq ans prévu par le texte précité ; que les mentions du compromis (page 2) sont inopérantes à cet égard, car le transfert de propriété, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, laisse entière l'existence juridique d'une vente intervenue dès le 28 février 2001 sous conditions suspensives ; que de même, et au regard de l'existence d'une mutation au sens de l'article L 13-17 précité, les mentions de l'acte authentique (page 10) sont inopérantes, puisque de façon logique, il est simplement stipulé que : «... les conditions de cet acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans la promesse de vente régularisée entre eux dès avant ce jour. Les conditions de cette promesse seront réputées non écrites à compter de ce jour et aucune des parties ne pourra s'en prévaloir pour invoquer des clauses contraires à celles figurant à cet acte...» ; qu'en l'état de ce libellé, il peut simplement être affirmé que les parties ont expressément convenu qu'à compter de l'acte authentique, ils n'entendaient plus se prévaloir des conditions grevant le compromis, à savoir notamment les conditions suspensives ; qu'en aucun cas, il ne peut s'en déduire, en droit, qu'une mutation n'est pas intervenue dès le 28 février 2001, date où M. X... a «vendu» à M. Y..., qui l'a accepté «sous les conditions suspensives acceptés ci-après», son bien pour une consistance et un prix réitérés par acte authentique postérieur ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement de premier ressort sur ce volet et d'examiner au fond le montant de l'indemnité de dépossession ; que la Cour estime que le marché de l'achat ou de la location d'entrepôts industriels n'est pas, s'agissant de Lodève, florissant à la date de référence ; que la parcelle AK 16 où est situé le bien admet les constructions à usage d'habitation, de commerce, de services, de bureau et d'artisanat ; qu'elle était donc constructible à la date de référence non contestée (modification du POS de Lodève du septembre 2005) et doit être évaluée au 22 janvier 2007, date du jugement de premier ressort ; que la description du bien par le premier juge n'est pas sérieusement contestée (flaques d'eau au sol laissant présumer des infiltrations en toiture, fissures de la dalle, huisseries cassées, le tout révélant une «certaine dégradation» du bâtiment) ; que M. Z... lui-même, mandaté par Madame Y... de la SCI AL, retient une charpente et couverture en «état d'usage», des conduites «à rénover», une électricité obsolète, une «stabilité au feu» à faire étudier par un professionnel ; qu'il s'en déduit en l'état que le bâtiment est de construction solide et se trouve bien placé (par rapport à Lodève et à l'Autoroute) mais qu'il nécessite des travaux rendant très hypothétique sa location, sans même évoquer l'accession du public, impossible en l'état ; que la Cour estime que s'agissant sur Lodève d'un site qui n'est pas en 2006, 2007 assimilable aux zones d'activité de la plaine Héraultaise et qui ne saurait intéresser en l'état un locataire ou un promoteur, c'est la méthode par comparaison qui est la plus prudente ; que l'exproprié propose deux termes de comparaison, à savoir :
-la mutation LLOP, en avril 2006, pour 81.000 euros, s'agissant d'un bien de même nature situé en face d'une SUP de 160 m² selon l'exproprié, soit 506 euros/m² le bâti terrain intégré ;
-la mutation du 26 octobre 2004, au lieu-dit FANGOUZE SUD pour 170.000 euros pour une SUP de 350 m² (selon la SCI AL) soit 486 euros/m² le bâti intégré.
Qu'une querelle existe à propos de la superficie utile du bien LLOP, qui devrait intégrer une mezzanine de 33,60 m², ainsi qu'une cabine peinture de 20 m² qui ont été intégrés sans pondération par la brigade d'évaluation domaniale lorsqu'il s'est agi d'estimer ce bien en vue de son achat par la SEBLI (cf. pièce 26 de l'appelant) ; qu'à l'évidence, la mezzanine et la cabine de peinture ne peuvent être comptabilisées avec un coefficient de 1, un coefficient de 0,4 apparaissant plus adapté, ce qui porterait la SUP à 180 m² maximum, soit 450 euros/m² le bâti intégré ; qu'en l'absence de toute certitude sur la SUP du bien situé à FANGOUZE, et au vu de l'état du bien préempté, la Cour estime que les valeurs de 486 euros à 450 euros/m² du bâti intégré constituent des fourchettes optimales, n'étant pas contesté par ailleurs que le bien de FANGOUZE est loué, ce qui démontre nécessairement un état sensiblement meilleur ; qu'il convient enfin de ne pas oublier que le bâti AL est de 751 m², celui de LLOP étant de 180 m² (160 à 212 m²..) ce qui tire à la baisse le prix d'achat sur marché libre, le prix ne pouvant être proportionnel à la surface de façon mathématique ; que prenant en compte ces éléments, la Cour estime à 260 euros la valeur du bâti terrain intégré, soit 260 euros x 751 m² = 195.260 euros arrondis à 195.000 euros la valeur principale, avec remploi de 20.500 euros» ;
1°/ ALORS QUE lorsqu'une promesse synallagmatique de vente stipule que le transfert de propriété et de jouissance des biens est reporté à une date ultérieure, les droits de mutation ne sont exigibles qu'à cette date ; que la mutation s'entend par conséquent de l'acte portant transfert de propriété et rendant exigible les droits de mutation ; qu'en affirmant que la date de mutation au sens de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation devait être fixée à la date à laquelle la vente est devenue définitive nonobstant la clause du compromis retardant le transfert de propriété au jour de la signature de l'acte authentique, la Cour d'appel a violé l'article L 13-17 du Code de l'expropriation ;
2°/ ALORS QUE le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l'avis émis par la commission des opérations immobilières, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation ; qu'en affirmant que la date de mutation au sens de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation devait être fixée à la date à laquelle la vente est devenue définitive nonobstant la clause de réserve de propriété alors que seul le transfert de propriété rend les droits de mutation exigibles et donne lieu à une évaluation administrative ou à une déclaration permettant de la comparer à l'estimation faite par le service des domaines, la Cour d'appel a violé l'article L 13-17 du Code de l'expropriation.
Le greffier de chambre
