LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi incident de Mmes X..., ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du rapport d'expertise que leur ambiguïté rendait nécessaire, que l'expert n'avait pas constaté de dysfonctionnement de l'installation de chauffage, non plus que l'émission de condensats ou l'existence actuelle d'une fuite quelconque, la cour d'appel a pu en déduire que sa préconisation d'une réfection de l'installation au titre de la garantie des vices cachés n'était pas justifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les huit moyens du pourvoi principal des époux Y..., ni sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident de Mmes X..., ni sur le premier et second moyen du pourvoi incident de la société d'exploitation cabinet Duval qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal des époux Y... ainsi que les pourvois incidents de Mmes X... et de la société d'exploitation cabinet Duval ;
Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;
Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Nicolay, de Lanouvelle, Hannotin et la somme de 2 500 euros à la société cabinet Duval ;
Rejette les autres demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux conseils pour les époux Y...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que Monsieur et Madame Y... devaient garantie à Mesdames X..., s'agissant de la couverture ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de la couverture, qualifiée de « mauvaise qualité », l'expert indique cependant que la partie courante ne pose pas de problème, à la différence des « approches et étanchéités » de par l'absence de solins (cf. son rapport page 17) , qui ont été et restent fuyardes ; que le constat de l'existence de taches sur les papiers peints (page 19 du rapport d'expertise) et l'opinion de l'expert, selon laquelle le vendeur a dû procéder à des réparations ponctuelles fréquentes pour remédier aux conséquences de ces non-conformités, autorisent à retenir qu'il avait connaissance de celles-ci ; qu'en revanche, il ne saurait être considéré que ces non-conformités étaient apparentes pour les acquéreurs, alors que celles-ci n'avaient aucune compétence en la matière du bâtiment et qu'elles ont visité l'immeuble alors qu'il était meublé et garni ;qu'une telle compétence ne saurait, en effet, être déduite du seul fait que Marie-Laurence X... a déclaré être « conseillère en décoration » ; que garantie est donc due par les époux Y... du chef de ces malfaçons dont la reprise a été estimée par l'expert à 5.000 € hors taxes » ;
ALORS QUE, il n'a pas été constaté que les vices relevés compromettaient la destination de l'ouvrage et en diminuaient tellement l'usage que l'acheteur n'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; que l'arrêt encourt la censure pour défaut de base légale au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu la garantie de Monsieur et Madame Y..., s'agissant de l'installation électrique, et les a condamnés à payer une indemnité de ce chef ;
AUX MOTIFS QUE «s'agissant de l'électricité, l'expert conclut que l'installation est faite de nombreux ajouts et branchements parasites, qui sont un défaut aux règles de l'art et emportent un risque d'atteinte à la sécurité des personnes ; qu'il apparaît en effet que les acquéreurs ont subi, outre des disjonctions répétées, une décharge électrique ; que la mise en sécurité de l'installation, faite en août 2004 par la société MDV, certes pour un coût relativement modeste, l'a été au prix d'une mise hors circuit des chambres ; que dans ces conditions, s'il peut être admis que les époux Y... ignoraient la dangerosité de cette installation, il n'est pas douteux qu'ils en connaissaient les limites, ce dont ils n'ont pas informé leurs acquéreurs ; que celles-ci peuvent donc prétendre être garanties du coût (estimé à quelques 14.000 € hors taxes) de la réfection de l'installation de la maison d'habitation et de la véranda, nécessairement selon les normes actuelles, à l'exclusion de l'équipement des autres bâtiments accessoires dont l'insuffisance ou la dangerosité n'est pas établie » ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'ils constataient que Monsieur et Madame Y... ignoraient la dangerosité de l'installation, et que Monsieur et Madame Y... étaient considérés comme des vendeurs non professionnels, les juges du fond devaient faire jouer la clause de non garantie ; qu'en refusant de se faire, ils ont violé les articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, s'il est vrai que les juges du fond ont considéré que Monsieur et Madame Y... connaissaient les limites de leurs installations, cette formule, imprécise, ne peut être regardée comme suffisante pour justifier le chef ayant écarté la clause de non garantie ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué encourt la censure pour défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu la garantie de Monsieur et Madame Y..., s'agissant des cheminées et d'une plaque foyère et condamné Monsieur et Madame Y... à réparer le préjudice subi ;
AUX MOTIFS QUE «s'agissant des cheminées, ou plus exactement de la cheminée du séjour puisque la condamnation pure et simple de celle située dans la cuisine est préconisée, l'expert a constaté que son foyer a été réalisé au moyen de briques creuses plâtrières, de sorte que son usage est dangereux ; que pour être les auteurs de cette réalisation, les époux Y... ne pouvaient ignorer qu'elle impliquait l'utilisation de briques réfractaires ; qu'ils soutient, du reste, qu'il est invraisemblable que cette cheminée ait été utilisée sans avoir été équipée d'une plaque foyère, mais n'allèguent pas avoir averti leurs acquéreurs, qui n'ont ni ne prétendent à des connaissances en la matière du bâtiment, de la nécessité d'un tel équipement, lequel au demeurant n'est pas de nature à remédier au vice affectant ce foyer » ;
ALORS QUE, premièrement, il n'a pas été constaté, s'agissant de la cheminée de la cuisine, que le vice compromettait la destination de l'ouvrage ou aurait justifié le refus d'acquérir de l'acheteur ou l'acquisition à moindre prix ; que l'arrêt souffre d'un défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, il n'a pas été davantage été constaté, s'agissant de la cheminée du séjour, que le vice compromettait la destination de l'ouvrage ou aurait justifié un refus de l'acquéreur d'acquérir ou une acquisition à moindre prix ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, et de la même manière, s'agissant de la plaque foyère, il n'a pas été constaté que le vice compromettait la destination de l'ouvrage, ou justifiait un refus d'acquérir de la part de l'acheteur, ou une acquisition à moindre prix ; que de nouveau, l'arrêt attaqué encourt un défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu l'existence de vices cachés, s'agissant de la plomberie et de l'équipement sanitaire, et condamné Monsieur et Madame Y... à payer des indemnités à Mesdames X... ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de la plomberie et de l'équipement sanitaire, l'expertise a, d'une part, ce que Mesdames X... avaient fait constater dès en janvier 2005 par Maître A..., Huissier de justice à PONT-L'EVEQUE, confirmé que la douche de l'étage n'est pas étanche, au point que son utilisation engendre d'importants écoulements d'eau dans la chambre du rez-de-chaussée ; que de l'avis de M. B..., non discuté, ce désordre procède de la mise en oeuvre de la faïence sur des panneaux de bois, par nature non stables, ce qui conduit à une dégradation prématurée des joints et des approches sur la plage du receveur. Il précise que, eu égard à la qualité des travaux, « l'ancien propriétaire devait être très méticuleux et procéder à des travaux de maintenance quasi permanents » ; qu'en conséquence, les époux Y... ne sauraient utilement faire valoir que l'utilisation de telle colle de carrelage est autorisée sur des panneaux de particules et contreplaqués, non plus qu'opposer à leurs acquéreurs un défaut d'entretien, d'autant qu'ils ne les ont pas avertis de la fragilité de cet aménagement, que l'expert préconise de remplacer par une cabine PVC pour un coût estimé à 2.500 € hors taxes ; que d'autre part, ce que Mesdames X... avaient fait constater dès en octobre 2004 par Maître A... susnommée, l'expertise a confirmé que la vidange d'un WC de l'étage est fuyarde, vidange dont il a constaté qu'elle avait été entourée par un bandage ; que plus globalement, l'expert conclut en ces termes : « Les travaux de plomberie, que ce soit alimentation ou vidange, sont réalisés de façon fantaisiste. Certaines alimentations sont faites par des tuyaux souples raccordés par des Serflex (alimentation WC chambre). Des vidanges sont noyées dans du Rubson. De nombreux piquages sont réalisés avec des robinets auto foreurs (douche, baignoire). La vidange du WC de l'étage a été entourée par un bandage afin de tenter d'assurer son étanchéité. La baignoire de l'étage en émail blanc a été peinte par une peinture de couleur crème. Lors de notre première réunion, aucun dommage particulier n'a été constaté. Le jour de la réunion du 2 décembre 2005, nous avons pu constater un décollement généralisé de cette peinture. Au dire de M. Y... Alain, cet « émaillage à froid » aurait environ vingt ans et aucune manifestation de décollement ne serait apparue lorsqu'il occupait les lieux. Présence d'une infiltration entre baignoire et plage faïence, qui entraine des dégradations au rez-de-chaussée; que cette appréciation concorde avec celle de M. D..., expert en matière de bâtiment et en l'espèce conseiller technique de Mesdames X... (cf. page 3 de son rapport annexé au rapport de M. B...) ; qu'elle conduit à celui-ci à préconiser une réfection complète d'une installation dite « sujette à de nombreuses fuites » (cf. son rapport page 14), estimée à 5.300 € H.T. ; que ces éléments caractérisent l'existence d'un vice de l'installation, que les époux Y... qui l'avaient réalisée « hors des principes minima des règles de l'art » selon les termes de l'expert (page 17 de son rapport) ne pouvaient ignorer puisqu'ils ont dû procéder à des réparations, elles-mêmes de fortune ; que n'étant aucunement démontré en quoi l'insécurité de cette installation pouvait être appréhendée par Mesdames X..., d'autant qu'elles n'ont pas été informées de ce qu'elle avait été réalisée par les vendeurs, garantie leur est due de ce chef » ;
ALORS QUE, premièrement, s'agissant de la plomberie et de l'équipement sanitaire, il n'est pas constaté que les éléments en cause compromettaient la destination de l'ouvrage ou auraient justifié un refus d'acquérir par l'acheteur ou une acquisition à moindre prix ; que de ce fait, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, il n'a pas été constaté, s'agissant de certains désordres, et notamment des joints fixés par bandage, que les vices, à les supposer établis, étaient cachés ; que la censure pour défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil, est également encourue ;
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu l'existence d'un vice caché, s'agissant de la véranda, et condamné Monsieur et Madame Y... à payer des indemnités à Mesdames X... ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de la véranda, constituée d'une ossature bois avec remplissage en briques pleines, menuiseries bois, couverture en bardeaux bitumeux et plaques translucides, l'expert indique que l'ouvrage est, compte tenu de la faible pente de la couverture, sujet à de nombreuses infiltrations, ainsi qu'à une dégradation des rives ; qu'en outre, les bois formant l'ossature sont fortement dégradés en partie basse, aux droits des contacts avec le terrain, faute de protection contre les remontées capillaires ; que l'expert conclut encore (page 19 de son rapport) que : « Ces travaux ont été réalisés par le vendeur. Il apparaît que cet ensemble se dégrade rapidement. Le vendeur n'étant pas un professionnel du bâtiment, il semble que celui-ci n'avait pas conscience de la médiocre qualité de cet ouvrage », mais aussi (page 22 de son rapport) : « Au dire de la demanderesse, les non-conformités et leurs conséquences dommageables sont apparues après (sa) prise de possession …/… . Eu égard à la qualité de construction, nous estimons que celles-ci devaient déjà être présentes avant, mais faisaient l'objet, par le propriétaire, de travaux de maintenance fréquents » ; qu'il s'avère en outre, d'une part, que les époux Y... n'établissent pas s'être entourés de conseils techniques pour la réalisation de cet ouvrage ; d'autre part, que les acquéreurs ont, dès leur prise de possession des lieux, dénoncé l'existence d'infiltrations d'eau de pluie ; que ces éléments autorisent à retenir que les époux Y... avaient, lors de la vente, connaissance » d'infiltrations d'eau de pluie ; que ces éléments autorisent à retenir que les époux Y... avaient, lors de la vente, connaissance de l'imperfection de leur ouvrage ; qu'en revanche, rien ne permet de considérer que celle-ci pouvait être appréhendée par Mesdames X... ; en conséquence, que les désordres sus décrits leur sont imputables par défaut d'entretien de l'ouvrage, ainsi que le soutiennent les époux Y... ; que sachant enfin que la seule une réfection complète de celui-ci est préconisée, Mesdames X... peuvent donc prétendre à être garanties de son coût, estimé à 12.000 € hors taxes » ;
ALORS QUE, la mauvaise foi du vendeur, lorsque celui-ci n'est pas un professionnel, suppose que ce vendeur ait conscience, non seulement des imperfections qui peuvent affecter l'ouvrage, mais également des implications des vices dont il peut être affecté ; qu'après avoir relevé que les juges du fond ont simplement relevé que le vendeur avait « connaissance des imperfections » de l'ouvrage, l'arrêt doit être censuré pour avoir écarté la clause de non garantie, et pour défaut de base légale au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu l'existence d'un vice caché, s'agissant de la piscine, et condamné Monsieur et Madame Y... à réparer le préjudice afférent à la piscine ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de la piscine, l'expert conclut : « Tout dans cette piscine pose problème : * son ossature en agglomérés (voir éventuelle étude BA pour son ossature) ; * sa faïence de salle de bain impropre à être mise en extérieur, car gélive et glissante ; * son pseudo liner en revêtement de sol, qui n'a aucune adhérence et ne peut assurer l'étanchéité des parois» ; qu'il indique en outre (cf. son rapport page 23) : « au vu de la mauvaise qualité des travaux de cette piscine, il est évident que celle-ci n'a pu résister vingt ans à une utilisation normale sans travaux de reprise » ; que cette observation autorise à retenir que les époux Y... ,réalisateurs également de cet ouvrage quoiqu'ils soulignent ne pas être des professionnels du bâtiment, puis utilisateurs durablement, ont perçu à tout le moins l'impropriété à leur destination des revêtements qu'ils ont mis en oeuvre, à supposer qu'ils ne se soient pas renseignés préalablement sur les exigences d'une telle réalisation ; que par ailleurs, ils ne sauraient, sans contradiction, d'une part, contester sans sérieux les conclusions de l'expert, puis prétendre que cette piscine leur a donné toute satisfaction et, d'autre part, soutenir que sa mauvaise qualité était « visible » ; qu'ils ne sauraient enfin reprocher à leurs acquéreurs un défaut d'entretien de l'ouvrage alors qu'ils ne les avaient pas avertis des contraintes consécutives à sa singularité ; que garantie leur est donc due de ce chef, étant précisé que l'expert a évalué la réfection de l'ouvrage dit irréparable à 30.000 € hors taxes » ;
ALORS QUE, premièrement, les juges du fond n'ont pas constaté que les désordres constatés rendaient l'ouvrage impropre à sa destination ou justifiaient un refus d'acquérir de la part de l'acheteur ou une acquisition à moindre prix ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, s'agissant des revêtements, ils ont relevé que « Monsieur et Madame Y... avaient perçu à tout le moins l'impropriété à leur destination des revêtements » ; mais qu'ils n'ont pas constaté précisément les désordres engendrés par la nature des revêtements et n'ont pas mis en évidence par suite l'impropriété de l'ouvrage relative à la piscine et à sa destination, du fait que l'acquéreur aurait pu refuser d'acquérir ou n'aurait accepté d'acquérir qu'à moindre prix ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué est privé de base légale, au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a retenu l'existence d'un vice caché, s'agissant du bungalow, et condamné Monsieur et Madame Y... à réparer le préjudice afférent au bungalow ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant du bungalow aménagé en un logement de deux pièces avec salle de bains, il résulte des investigations de l'expert que le chauffe eau gaz, raccordé sur une cheminée extérieure, n'est pas muni d'un système d'aération, de sorte que son usage est dangereux ; que les vidanges du lavabo sont réalisées par du tuyau d'arrosage non étanche et que l'évacuation des eaux usées n'est pas raccordée à un quelconque réseau d'assainissement ; que les époux Y..., réalisateurs encore de cet aménagement, ne contestent pas que ces malfaçons, qui nuisent à l'usage de ce logement, étaient connues d'eux ; que de l'avis de l'expert, à défaut d'élément d'appréciation contraire ,elles n'étaient pas apparentes aux yeux des acquéreurs » ;
ALORS QUE, premièrement, si les juges du fond ont retenu que des malfaçons nuisaient à l'usage du logement, ils n'ont pas constaté que l'ouvrage était impropre à sa destination ou justifiait un refus de l'acquéreur d'acquérir au même prix, ou d'acquérir à un moindre coût; qu'ainsi, l'arrêt attaqué encourt une censure au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, le fait que le chauffe-eau devait être muni d'un système d'aération, que le tuyau de vidange du lavabo devait être changé ou que l'évacuation des eaux usées ne soit pas raccordée à un réseau d'assainissement, ne caractérise pas des vices entraînant une impropriété de l'ouvrage à sa destination ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil ;
HUITIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la garantie de la Société d'Exploitation CABINET DUVAL à l'exception du vice affectant la piscine et le bungalow ;
AUX MOTIFS QUE « L'agent immobilier qui négocie la vente d'un bien est tenu, à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur, d'une obligation de conseil qui est en nature de moyens, étant précisé qu'en l'espèce, la société DUVAL était mandatée par l'un et l'autre, ce que la loi n'interdit pas ; qu'il s'en déduit que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu'en outre, n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée à raison des vices cachés que seul l'usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l'art, peuvent révéler, à moins qu'ils n'aient été portés à sa connaissance par les vendeurs, ce qui n'est pas démontré en l'espèce puisque les époux Y... contestent en avoir eu eux-mêmes connaissance ; qu'étant constant au surplus que l'immeuble était alors occupé et en bon état d'entretien, de sorte qu'il ne peut être a posteriori reproché à la société DUVAL de n'avoir pas constitué un dossier complet relatif à la construction de l'immeuble et à son entretien, la responsabilité de celle-ci ne peut être retenue à raison des vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, son installation électrique, la plomberie et son équipement sanitaire, ni même ses cheminées puisque pourvues de plaques foyères, non plus qu'à raison des vices affectant la véranda ; qu'en revanche, il n'excédait pas les compétences et par suite les obligations de la société DUVAL de constater que le chauffe eau gaz n'était pas muni d'un système d'aération, que le « liner » de la piscine était réalisé au moyen d'un revêtement de sol et, partant de là, de s'enquérir auprès des époux Y..., dont il n'est pas allégué qu'ils aient été réticents, des autres équipements du bungalow et de la qualité des autres matériaux mis en oeuvre pour la réalisation de la piscine ; que sa défaillance à cet égard engage sa responsabilité envers les acquéreurs, qui devront évaluer en conséquence leurs demandes la concernant » ;
ALORS QUE, premièrement, en ce qui concerne la garantie, les juges du fond ne se sont pas prononcés sur les désordres affectant la couverture ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale, au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dans leurs conclusions d'appel, Monsieur et Madame Y... soulignaient que la Société d'Exploitation CABINET DUVAL avait été informée de ce que des travaux avaient été réalisés par le propriétaire lui-même et qu'ainsi, dans le cadre de son obligation d'information et de conseil, l'agent immobilier aurait dû alerter le vendeur sur la nécessité où il se trouvait d'informer l'acquéreur (conclusions du 27 juin 2008, p. 23 alinéa 8, 9 et 10) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux conseils pour les consorts X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le chauffage de la maison vendue par M. et Mme Y... à Mme Charlotte X... et à Mme Marie-Laurence X... n'était pas affecté d'un vice caché ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant du chauffage, l'expert indique que la chaudière électrique est située au premier étage ; qu'il n'y a pas de raccordement des condensats ; que de nombreux radiateurs sont piqués par des raccords dans un diamètre largement insuffisant et qu'une fuite s'est anciennement produite sur le radiateur de la chambre centrale de l'étage, dont l'alimentation est actuellement assurée par une canalisation souple et des colliers Serflex ; qu'il s'avère en outre, d'une part que cette chaudière a été installée en 2003 par un professionnel, d'autre part, que l'expert n'a pas constaté de dysfonctionnement de l'installation, non plus que l'émission de condensats ou l'existence actuelle de quelconque fuite ; qu'il s'en déduit que n'est pas justifiée sa préconisation d'un réfection de l'installation en récupérant les radiateurs de l'installation actuelle, à laquelle conduirait le diagnostic établi en août 2004 par Claude E..., exerçant sous l'enseigne CLINIQUE DU RADIATEUR FONTE et produit par les intimées, selon lequel, la chaudière existante serait impropre à son bon fonctionnement et les radiateurs inadéquats, voire hors d'état de fonctionnement ;
1) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en disant, pour écarter l'existence d'un vice caché affectant le système de chauffage de l'immeuble vendu, que l'expert n'avait constaté « aucun dysfonctionnement » alors que son rapport dénonçait au contraire une « infiltration ancienne sur un radiateur », une « installation et des piquages qui ne répondent à aucune norme ni règle de l'art du bâtiment », des « non-conformités qui devaient générer des dommages avant la vente du bien », de sorte que l'expert préconisait une « réfection de l'installation pour 3.500 € », la cour d'appel, dénaturant les termes du rapport d'expertise sur lequel elle se fonde, a directement violé le principe susvisé ;
2) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en disant pour écarter l'existence d'un vice caché affectant le système de chauffage de l'immeuble vendu, que l'expert n'avait pas constaté d'« émission de condensats » quand son rapport disait au contraire qu'« il n'y a pas de raccordement de condensats », la cour d'appel, dénaturant les termes du rapport d'expertise sur lequel elle se fonde, a directement violé le principe susvisé.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la Société DUVAL, agent immobilier, avait engagé sa responsabilité en raison des seuls vices cachés affectant la piscine et le bungalow, mais pas de ceux affectant l'assainissement, l'installation électrique, la plomberie, l'équipement sanitaire, les cheminées et la véranda de la maison vendue par M. et Mme Y... à Mme Charlotte X... et à Mme Marie-Laurence X..., acquéreurs ;
AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier qui négocie la vente d'un bien est tenu, à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur, d'une obligation de conseil qui est en nature de moyens, étant précisé qu'en l'espèce, la société DUVAL était mandatée par l'un et par l'autre, ce que la loi n'interdit pas ; qu'il s'en suit que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu'en outre, n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée à raison des vices cachés, que seul l'usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l'art, peuvent révéler, à moins qu'ils n'aient été portés à sa connaissance par les vendeurs, ce qui n'est pas démontré en l'espèce puisque les époux Y... contestent en avoir eu eux-mêmes connaissance ; qu'il est constant au surplus que l'immeuble était alors occupé et en bon état d'entretien, de sorte qu'il ne peut être à posteriori reproché à la société DUVAL de n'avoir pas constitué un dossier complet relatif à la construction de l'immeuble et à son entretien, la responsabilité de celle-ci ne peut être retenue à raison des vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, son installation électrique, la plomberie et son équipement sanitaire, ni même ses cheminées puisque pourvues de plaques foyères, non plus qu'à raison des vices affectant la véranda ; qu'en revanche, il n'excédait pas les compétences et par suite les obligations de la société DUVAL de constater que le chauffe-eau gaz n'était pas muni d'un système d'aération, que le « liner » de la piscine était réalisé au moyen d'un revêtement de sol et, partant de là, de s'enquérir auprès des époux Y..., dont il n'est pas allégué qu'ils aient été réticents, des autres équipements du bungalow et de la qualité des autres matériaux mis en oeuvre pour la réalisation de la piscine ; que sa défaillance à cet égard engage sa responsabilité envers les acquéreurs qui devront évaluer en conséquence leurs demandes la concernant ;
ALORS QUE la faute sans laquelle le préjudice ne se serait pas produit doit être réputée causale ; que l'agent immobilier qui connaissait l'existence de certains vices affectant l'immeuble devait alerter les acquéreurs sur, d'une manière générale, la particularité de cet immeuble entièrement bricolé par le vendeur avec des matériaux de récupération et sans connaissance du bâtiment, obligeant le propriétaire à effectuer en permanence des réparations ; qu'en limitant la responsabilité de l'agent immobilier à ceux des désordres dont il avait pu s'apercevoir sans investigations particulières, la cour d'appel a anormalement limité les conséquences de la faute contractuelle, en violation des articles 1134, 1135, 1142, 1147 et 1150 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit injustifiée une campagne de sondages préconisée par l'expert pour la rénovation lourde et rapide de la maison vendue à Mme Charlotte X... et à Mme Marie-Laurence X..., dont la pérennité est compromise du fait des travaux réalisés sans souci des règles de l'art par M. et Mme Y..., vendeurs ;
AUX MOTIFS QUE la campagne de sondages ordonnée, sans être définie, par l'expert qui en a expliqué l'utilité par la circonstance que les travaux réalisés par les époux Y... l'ayant été « sans aucun souci des règles de l'art, l'habitation et ses annexes nécessitent une rénovation lourde et rapide afin d'en assurer la pérennité » ; qu'il est à considérer toutefois, d'une part, que les investigations d'ores et déjà réalisées ont été étendues, portant notamment sur l'ensemble des équipements nécessaire à l'usage de l'habitation et qu'il n'est pas fait état par les intimées de l'apparition de nouveaux désordres, alors que la vente date de quatre ans ; d'autre part, que l'obligation des époux Y... est (seulement) de la garantie des vices cachés au sens susdit, dont ils avaient connaissance et la responsabilité éventuelle de la société DUVAL limitée aux conséquences dommageables du manquement à son obligation de conseil ; que cette nouvelle mesure d'instruction n'est donc pas justifiée en l'état ;
ALORS QUE lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'en déboutant les acquéreurs d'une maison affectée de vices cachés de leur demande de réalisation aux frais du vendeur d'une campagne de sondages préconisée par l'expert pour la mise en oeuvre de sa rénovation, d'une part aux motifs inopérants des investigations déjà réalisées et de l'absence de nouveaux désordres, et d'autre part au motif que le vendeur ne doit que la réparation que des vices dont il avait connaissance, sans tirer les conséquences de sa propre constatation d'une nécessaire connaissance dudit vendeur des vices consécutifs à ses propres travaux réalisés sans aucun souci des règles de l'art, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1645 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils pour la société d'exploitation cabinet Duval,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu l'existence d'un vice caché, s'agissant de la piscine, et d'AVOIR dit que les vices affectant la piscine tels que définis engageaient la responsabilité de la société DUVAL envers Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de la piscine, l'expert conclut : « Tout dans cette piscine pose problème* son ossature en agglomérés (voir éventuelle étude BA pour son ossature) ;* sa faïence de salle de bain impropre à être mise en extérieur, car gélive et glissante ;* son pseudo liner en revêtement de sol, qui n'a aucune adhérence et ne peut assurer l 'étanchéité des parois » ; qu 'il indique en outre (cf son rapport page 23) : « au vu de la mauvaise qualité des travaux de cette piscine, il est évident que celle-ci n 'a pu résister vingt ans à une utilisation normale sans travaux de reprise » , que cette observation autorise à retenir que les époux Y... ,réalisateurs également de cet ouvrage quoiqu'ils soulignent ne pas être des professionnels du bâtiment, puis utilisateurs durablement, ont perçu à tout le moins l'impropriété à leur destination des revêtements qu'ils ont mis en oeuvre, à supposer qu'ils ne se soient pas renseignés préalablement sur les exigences d'une telle réalisation ; que par ailleurs, ils ne sauraient, sans contradiction, d'une part, contester sans sérieux les conclusions de l'expert, puis prétendre que cette piscine leur a donné toute satisfaction et, d'autre part, soutenir que sa mauvaise qualité était « visible » , qu'ils ne sauraient enfin reprocher à leurs acquéreurs un défaut d'entretien de l'ouvrage alors qu'ils ne les avaient pas avertis des contraintes consécutives à sa singularité ; que garantie leur est donc due de ce chef, étant précisé que l'expert a évalué la réfection de l'ouvrage dit irréparable à 30.000 euros hors taxes ; que l'agent immobilier qui négocie la vente d'un bien est tenu, à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur, d'une obligation de conseil qui est en nature de moyens, étant précisé qu'en l'espèce, la société DUVAL était mandatée par l'un et l'autre, ce que la loi n'interdit pas ; qu'il s'en déduit que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu'en outre, n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée en raison des vices que seul l'usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l'art peut révéler, à moins qu'ils n'aient pas été portés à sa connaissance par les vendeurs, ce qui n 'est pas démontré en l'espèce puisque les époux Y... contestent en avoir eu eux-mêmes connaissance ; qu'étant constant, au surplus, que l'immeuble était alors occupé et en bon état d'entretien, de sorte qu'il ne peut être a priori reproché à la société DUVAL de n'avoir pas constitué un dossier complet relatif à la construction de l'immeuble et à son entretien, la responsabilité de celle-ci ne peut être retenue à raison des vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, son installation électrique, la plomberie et son équipement sanitaire, ni même ses cheminées puisque pourvues de plaques foyères, non plus qu 'à raison des vices affectant la véranda ; qu'en revanche, il n'excédait pas les compétences et par suite les obligations de la société DUVAL de constater que le chauffe au gaz n 'était pas muni d'un système d'aération, que le « liner » de la piscine était réalisé au moyen d'un revêtement de sol et partant de là, de s 'enquérir auprès des époux Y... dont il n 'est pas allégué qu'ils aient été réticents, des autres équipements du bungalow et de la qualité des autres matériaux mis en oeuvre pour la réalisation de la piscine ; que sa défaillance à cet égard engage sa responsabilité envers les acquéreurs, qui devront évaluer en conséquence leurs demandes la concernant ;
ALORS QUE la responsabilité de l'auteur d'une faute est subordonnée à l'existence d'un préjudice causé par elle ; qu'en considérant que la responsabilité de l'agent immobilier devait être retenue en faveur des acquéreurs pour ne pas avoir attiré leur attention sur les prétendus vices affectant la piscine, sans relever que, mieux informés, les acquéreurs n'auraient pas acheté ou auraient acheté à un prix moindre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu l'existence d'un vice caché, s'agissant du bungalow, et d'AVOIR dit que les vices affectant le bungalow tels que définis engageaient la responsabilité de la société DUVAL envers Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant du bungalow aménagé en un logement de deux pièces avec salle de bains, il résulte des investigations de l'expert que le chauffe eau gaz, raccordé sur une cheminée extérieure, n'est pas muni d'un système d'aération, de sorte que son usage est dangereux ; que les vidanges du lavabo sont réalisées par du tuyau d'arrosage non étanche et que l'évacuation des eaux usées n'est pas raccordée à un quelconque réseau d'assainissement ; que les époux Y..., réalisateurs encore de cet aménagement, ne contestent pas que ces malfaçons, qui nuisent à l'usage de ce logement, étaient connues d'eux; que de l'avis de l'expert, à défaut d'élément d'appréciation contraire, elles n'étaient pas apparentes aux yeux des acquéreurs ; que l'agent immobilier qui négocie la vente d'un bien est tenu, à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur, d'une obligation de conseil qui est en nature de moyens, étant précisé qu'en l'espèce, la société DUVAL était mandatée par l'un et l'autre, ce que la loi n'interdit pas ; qu'il s'en déduit que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu'en outre, n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée en raison des vices que seul l'usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l'art peut révéler, à moins qu'ils n'aient pas été portés à sa connaissance par les vendeurs, ce qui n'est pas démontré en l'espèce puisque les époux Y... contestent en avoir eu eux-mêmes connaissance ; qu'étant constant, au surplus, que l'immeuble était alors occupé et en bon état d'entretien, de sorte qu'il ne peut être a priori reproché à la société DUVAL ne n'avoir pas constitué un dossier complet relatif à la construction de l'immeuble et à son entretien, la responsabilité de celle-ci ne peut être retenue à raison des vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, son installation électrique, la plomberie et son équipement sanitaire, ni même ses cheminées puisque pourvues de plaques foyères, non plus qu'à raison des vices affectant la véranda ; qu'en revanche, il n'excédait pas les compétences et par suite les obligations de la société DUVAL de constater que le chauffe au gaz n'était pas muni d'un système d'aération, que le « liner » de la piscine était réalisé au moyen d'un revêtement de sol et partant de là, de s'enquérir auprès des époux Y... dont il n'est pas allégué qu'ils aient été réticents, des autres équipements du bungalow et de la qualité des autres matériaux mis en oeuvre pour la réalisation de la piscine ; que sa défaillance à cet égard engage sa responsabilité envers les acquéreurs, qui devront évaluer en conséquence leurs demandes la concernant ;
ALORS QUE la responsabilité de l'auteur d'une faute est subordonnée à l'existence d'un préjudice causé par elle ; qu'en considérant que la responsabilité de l'agent immobilier devait être retenue en faveur des acquéreurs pour ne pas avoir attirer leur attention sur les prétendus vices affectant l'installation du chauffe-eau dans le bungalow sans relever que, mieux informés, les acquéreurs n'auraient pas acheté ou auraient acheté à un prix moindre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
