AFFAIRE : N RG 07 / 04056 Code Aff. : ARRET N DC NP ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 07 Décembre 2007- RG no 06 / 00364 PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2008
APPELANTS ET INTIMES :
La S. A. R. L. SOCIETE D'EXPLOITATION CABINET DUVAL 18 Place Sainte Catherine 14600 HONFLEUR prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués assistée de Me MONS, avocat au barreau de LISIEUX
Monsieur Alain Y... et Madame Danielle Z... son épouse... 14130 SAINT ANDRE D'HEBERTOT
représentés par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués assistés de la SCP PRIOUX et DUVAL, avocats au barreau de LISIEUX
INTIMEES :
Madame Charlotte A... veuve B......
AJ Totale no 141180022008002185 du 30 / 04 / 2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN
Madame Marie-Laurence B... ...
AJ Partielle no 141180022008002179 du 30 / 04 / 2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN
représentées par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués assistées de la SCP LADEVEZE PRADO, avocats au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. BOYER, Président de Chambre, Mme BEUVE, Conseiller, Mme CHERBONNEL, Conseiller, rédacteur,
DEBATS : A l'audience publique du 01 Juillet 2008
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier
* * *
Aux termes d'un acte notarié en date du 10 juin 2004, Marie-Thérèse B... (depuis décédée) et Marie-Laurence B... ont acquis des époux Y..., par l'intermédiaire de la SOCIETE D'EXPLOITATION CABINET DUVAL (ci-après la société DUVAL) et pour le prix principal de 274. 408 €, une propriété sise à EQUEMAUVILLE composée, outre d'une maison d'habitation, de bâtiments accessoires et d'une piscine.
Au résultat d'une expertise conduite par M. C..., commis en référé, selon lequel le bien vendu est affecté de nombreux désordres, le Tribunal de grande instance de LISIEUX par un jugement rendu le 7 décembre 2007, a notamment :
- condamné les époux Y... à indemniser Mesdames B... du préjudice subi lors de cette acquisition ;
- condamné la société DUVAL à indemniser Mesdames B... du préjudice subi du fait de ses manquements aux obligations résultant de son mandat de recherche ;
- dit que la société DUVAL devra garantir à hauteur des deux tiers les époux Y... des condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamné les époux Y... à payer à Mesdames B... une provision de 80. 000 € ;
- avant dire droit, commis M. C...susnommé aux fins de procéder à " la campagne de sondages dont il est question ".
La société DUVAL, puis les époux Y..., ont interjeté appel de cette décision.
Vu les conclusions prises :
- le 28 avril 2008 pour la société DUVAL ;
- le 5 juin 2008 pour Mesdames B... ;
- le 27 juin 2008 pour les époux Y....
SUR CE,
1- Quant à l'obligation des époux Y...
Ceux-ci entendent que les prétentions de Mesdames B... soient déclarées irrecevables, ou à tout le moins infondées.
En conséquence, il importe de rappeler au préalable, d'une part, quoique l'obligation de délivrance définie par les articles 1604 et suivants du code civil ne soit plus expressément invoquée par Mesdames B..., étant précisé qu'initialement Marie-Laurence B... a déclaré agir tant en son nom qu'en sa qualité d'héritière de Marie-Thérèse B... et Charlotte B... en cette qualité par la personne de Marie-Laurence B..., en sa qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire résultant d'un jugement de mise sous tutelle, que les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa destination normale relèvent de la garantie des vices cachés, soit des articles 1641 et suivants du même code ; d'autre part, que cette garantie suppose démontrée l'existence d'un vice caché, antérieur à la vente, qui se définit comme un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu ; enfin, alors que l'acte de vente susvisé dispose que le vendeur n'est tenu à aucune garantie, en raison notamment de l'état des constructions et que les époux Y... ne sont pas des vendeurs professionnels, que l'action ne peut prospérer qu'à la condition qu'il soit démontré que ceux-ci ont été de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'ils avaient connaissance des vices du bien vendu.
Il s'impose donc d'examiner chacun des vices allégués.
Quant à la maison d'habitation et s'agissant en premier de l'assainissement, dit individuel par l'acte de vente, l'expert M. C...a conclu en ces termes (cf son rapport page 7) :
" Nous sommes donc en présence d'un système d'assainissement ancien, composé d'une fosse septique et d'un bac à graisse en pré-traitement et d'un système d'épandage superficiel en traitement.
Le drainage d'épandage est totalement colmaté et ne fonctionne plus, ce qui explique l'engorgement systématique de l'installation, dès que la fosse septique et la boîte à graisse sont pleines, faute d'exutoire ".
A défaut d'élément contraire, un tel engorgement ne procède donc pas d'un défaut d'entretien imputable aux acquéreurs, ainsi que le soutiennent les époux Y..., mais d'une défectuosité de l'installation, due à sa vétusté selon l'expert (cf son rapport page 16), qui la rend impropre à sa destination et, de surcroît, non conforme aux règles d'urbanisme régissant l'immeuble, que l'acte de vente rappelle.
Sachant que les époux Y... ont occupé cette habitation depuis sa construction en 1973 jusqu'à la vente litigieuse, ils ne pouvaient ignorer cette défectuosité qui les contraignait à des vidanges régulières de la fosse, du reste dans des conditions sur lesquelles ils ne s'expliquent pas.
Cette défectuosité, à laquelle selon l'expert il ne peut être remédié que par une réfection totale de l'installation estimée à 4. 500 € hors taxes, est donc constitutive d'un vice caché, seule l'utilisation de l'installation permettant de la révéler, dont les époux Y... doivent la garantie.
S'agissant de la couverture, qualifiée de ‘ mauvaise qualité ", l'expert indique cependant que la partie courante ne pose pas de problème, à la différence des " approches et étanchéités ", de par l'absence de solins (cf son rapport page 17), qui ont été et restent fuyardes.
Le constat de l'existence de taches sur les papiers peints (page 13 du rapport d'expertise) et l'opinion de l'expert, selon laquelle le vendeur a dû procéder à des réparations ponctuelles fréquentes pour remédier aux conséquences de ces non-conformités, autorisent à retenir qu'il avait connaissance de celles-ci.
En revanche, il ne saurait être considéré que ces non-conformités étaient apparentes pour les acquéreurs, alors que celles-ci n'avaient aucune compétence en la matière du bâtiment et qu'elles ont visité l'immeuble alors qu'il était meublé et garni.
Une telle compétence ne saurait, en effet, être déduite du seul fait que Marie-Laurence B... a déclaré être " conseillère en décoration ".
Garantie est donc due par les époux Y... du chef de ces malfaçons dont la reprise a été estimée par l'expert à 5. 000 € hors taxes.
S'agissant de l'électricité, l'expert conclut que l'installation est faite de nombreux ajouts et branchements parasites, qui sont un défaut aux règles de l'art et emportent un risque d'atteinte à la sécurité des personnes.
Il apparaît en effet que les acquéreurs ont subi, outre des disjonctions répétées, une décharge électrique.
La mise en sécurité de l'installation, faite en août 2004 par la société MDV, certes pour un coût relativement modeste, l'a été au prix d'une mise hors circuit des chambres.
Dans ces conditions, s'il peut être admis que les époux Y... ignoraient la dangerosité de cette installation, il n'est pas douteux qu'ils en connaissaient les limites, ce dont ils n'ont pas informés leurs acquéreurs.
Celles-ci peuvent donc prétendre être garanties du coût (estimé à quelques 14. 000 € hors taxes) de la réfection de l'installation de la maison d'habitation et de la véranda, nécessairement selon les normes actuelles, à l'exclusion de l'équipement des autres bâtiments accessoires dont l'insuffisance ou la dangerosité n'est pas établie.
S'agissant du chauffage, l'expert indique que la chaudière électrique est située au premier étage ; qu'il n'y a pas de raccordement des condensats ; que de nombreux radiateurs sont piqués par des raccords dans un diamètre largement insuffisant et qu'une fuite s'est anciennement produite sur le radiateur de la chambre centrale de l'étage, dont l'alimentation est actuellement assurée par une canalisation souple et des colliers serflex (cf son rapport pages 8 et 9).
Il s'avère en outre, d'une part, que cette chaudière a été installée en 2003 par un professionnel ; d'autre part, que l'expert n'a pas constaté de dysfonctionnement de l'installation, non plus que l'émission de condensats ou l'existence actuelle de quelconque fuite.
Il s'en déduit que n'est pas justifiée sa préconisation d'une " réfection de l'installation en récupérant les radiateurs et la chaudière ", ni a fortiori, différemment, celle d'un remplacement de l'installation actuelle, à laquelle conduirait le diagnostic établi en août 2004 par Claude D..., exerçant sous l'enseigne CLINIQUE DU RADIATEUR FONTE et produit par les intimées, selon lequel la chaudière existante serait " impropre à son bon fonctionnement " et les radiateurs inadéquats, voire " hors d'état de fonctionnement ".
S'agissant des cheminées, ou plus exactement de la cheminée du séjour puisque la condamnation pure et simple de celle située dans la cuisine est préconisée, l'expert a constaté que son foyer a été réalisé au moyen de briques creuses plâtrières, de sorte que son usage est dangereux.
Pour être les auteurs de cette réalisation, les époux Y... ne pouvaient ignorer qu'elle impliquait l'utilisation de briques réfractaires.
Ils soutiennent, du reste, qu'il est invraisemblable que cette cheminée ait été utilisée sans avoir été équipée d'une plaque foyère, mais n'allèguent pas avoir averti leurs acquéreurs, qui n'ont ni ne prétendent à des connaissances en la matière du bâtiment, de la nécessité d'un tel équipement, lequel au demeurant n'est pas de nature à remédier au vice affectant ce foyer.
Ils en doivent donc la garantie.
S'agissant de la plomberie et de l'équipement sanitaire, l'expertise a, d'une part, ce que Mesdames B... avaient fait constater dès en janvier 2005 par Maître E..., Huissier de justice à PONT-L'EVEQUE, confirmé que la douche de l'étage n'est pas étanche, au point que son utilisation engendre d'importants écoulements d'eau dans la chambre du rez-de-chaussée.
De l'avis de M. C..., non discuté, ce désordre procède de la mise en oeuvre de la faïence sur des panneaux de bois, par nature non stables, ce qui conduit à une dégradation prématurée des joints et des approches sur la plage du receveur. Il précise que, eu égard à la qualité des travaux, " l'ancien propriétaire devait être très méticuleux et procéder à des travaux de maintenance quasi permanents ".
En conséquence, les époux Y... ne sauraient utilement faire valoir que l'utilisation de telle colle de carrelage est autorisée sur des panneaux de particules et contreplaqués, non plus qu'opposer à leurs acquéreurs un défaut d'entretien, d'autant qu'ils ne les ont pas avertis de la fragilité de cet aménagement, que l'expert préconise de remplacer par une cabine PVC pour un coût estimé à 2. 500 € hors taxes.
D'autre part, ce que Mesdames B... avait fait constater dès en octobre 2004 par Maître E...susnommée, l'expertise a confirmé que la vidange d'un WC de l'étage est fuyarde, vidange dont il a constaté qu'elle avait été entourée par un bandage.
Plus globalement, l'expert conclut en ces termes :
" Les travaux de plomberie, que ce soit alimentation ou vidange, sont réalisés de façon fantaisiste.
Certaines alimentations sont faites par des tuyaux souples raccordés par des Serflex (alimentation WC chambre).
Des vidanges sont noyées dans du Rubson.
De nombreux piquages sont réalisés avec des robinets auto foreurs (douche, baignoire).
La vidange du WC de l'étage a été entourée par un bandage afin de tenter d'assurer son étanchéité.
La baignoire de l'étage en émail blanc a été peinte par une peinture de couleur crème.
Lors de notre première réunion, aucun dommage particulier n'a été constaté.
Le jour de la réunion du 2 décembre 2005, nous avons pu constater un décollement généralisé de cette peinture.
Au dire de M. Y... Alain, cet " émaillage à froid " aurait environ vingt ans et aucune manifestation de décollement ne serait apparue lorsqu'il occupait les lieux.
Présence d'une infiltration entre baignoire et plage faïence, qui entraîne des dégradations au rez-de-chaussée ".
Cette appréciation concorde avec celle de M. F..., expert en matière de bâtiment et en l'espèce conseiller technique de Mesdames B... (cf page 3 de son rapport annexé au rapport de M. C...).
Elle conduit celui-ci à préconiser une réfection complète d'une installation dite " sujette à de nombreuses fuites " (cf son rapport page 14), estimée à 5. 300 € hors taxes.
Ces éléments caractérisent l'existence d'un vice de l'installation, que les époux Y... qui l'avaient réalisée " hors des principes minima des règles de l'art " selon les termes de l'expert (page 17 de son rapport) ne pouvaient ignorer puisqu'ils ont dû procéder à des réparations, elles-mêmes de fortune.
N'étant aucunement démontré en quoi l'insécurité de cette installation pouvait être appréhendée par Mesdames B..., d'autant qu'elles n'ont pas été informées de ce qu'elle avait été réalisée par les vendeurs, garantie leur est due de ce chef.
En revanche, la garantie n'est pas due du chef, d'une part, de la rampe d'escalier et de la rambarde, qui ne sont pas conformes aux normes actuelles relatives au dimensionnement des gardes-corps et rampes ; d'autre part du " passage palier ", soit d'un raccord de parquet réalisé hors la portée des solives et lambourdes.
Il s'agit là, de l'avis de l'expert qui n'est pas discuté, de défauts apparents lors de la vente.
Le dol allégué n'est donc pas caractérisé.
Quant aux ouvrages annexes et s'agissant en premier des garages, l'expert indique notamment que la couverture de ce bâtiment est constituée par des tôles métalliques très vétustes, reposant sur une charpente en état de délabrement.
Il précise que " la flèche prise par les pannes était déjà présente lors de la vente du bien " (cf son rapport page 19).
Dès lors, ainsi qu'il l'a retenu, il doit être considéré, à défaut d'autre élément d'appréciation, que cette vétusté était apparente aux yeux des acquéreurs, de sorte que le dol qu'elles allèguent n'est pas caractérisé et qu'elles ne peuvent prétendre à la réfection de cet ouvrage aux frais de leurs vendeurs.
S'agissant de la véranda, constituée d'une ossature bois avec remplissage en briques pleines, menuiseries bois, couverture en bardeaux bitumeux et plaques translucides, l'expert indique que l'ouvrage est, compte-tenu de la faible pente de la couverture, sujet à de nombreuses infiltrations, ainsi qu'à une dégradation des rives ; qu'en outre, les bois formant l'ossature sont fortement dégradés en partie basse, aux droits des contacts avec le terrain, faute de protection contre les remontées capillaires.
L'expert conclut encore (page 19 de son rapport) que : " Ces travaux ont été réalisés par le vendeur. Il apparaît que cet ensemble se dégrade rapidement. Le vendeur n'étant pas un professionnel du bâtiment, il semble que celui-ci n'avait pas conscience de la médiocre qualité de cet ouvrage ", mais aussi (page 22 de son rapport) : " Au dire de la demanderesse, les non-conformités et leurs conséquences dommageables sont apparues après (sa) prise de possession... /.... Eu égard à la qualité de construction, nous estimons que celles-ci devaient déjà être présentes avant, mais faisaient l'objet, par le propriétaire, de travaux de maintenance fréquents ".
Il s'avère en outre, d'une part, que les époux Y... n'établissent pas s'être entourés de conseils techniques pour la réalisation de cet ouvrage ; d'autre part, que les acquéreurs ont, dès leur prise de possession des lieux, dénoncé l'existence d'infiltrations d'eau de pluie.
Ces éléments autorisent à retenir que les époux Y... avaient, lors de la vente, connaissance de l'imperfection de leur ouvrage.
En revanche, rien ne permet de considérer que celle-ci pouvait être appréhendée par Mesdames B... ; en conséquence, que les désordres sus décrits leur sont imputables par défaut d'entretien de l'ouvrage, ainsi que le soutiennent les époux Y....
Sachant enfin que seule une réfection complète de celui-ci est préconisée, Mesdames B... peuvent donc prétendre à être garanties de son coût, estimé à 12. 000 € hors taxes.
S'agissant de la piscine, l'expert conclut :
" Tout dans cette piscine pose problème :
* son ossature en agglomérés (voir éventuelle étude BA pour son ossature)
* sa faïence de salle de bain impropre à être mise en extérieur, car gélive et glissante,
* son pseudo liner en revêtement de sol, qui n'a aucune adhérence et ne peut assurer l'étanchéité des parois ".
Il indique en outre (cf son rapport page 23) : " au vu de la mauvaise qualité des travaux de cette piscine, il est évident que celle-ci n'a pu résister vingt ans à une utilisation normale sans travaux de reprise ".
Cette observation autorise à retenir que les époux Y..., réalisateurs également de cet ouvrage quoiqu'ils soulignent ne pas être des professionnels du bâtiment, puis utilisateurs durablement, ont perçu à tout le moins l'impropriété à leur destination des revêtements qu'ils ont mis en oeuvre, à supposer qu'ils ne se soient pas renseignés préalablement sur les exigences d'une telle réalisation.
Par ailleurs, ils ne sauraient sans contradiction, d'une part, contester sans sérieux les conclusions de l'expert, puis prétendre que cette piscine leur a donné toute satisfaction et, d'autre part, soutenir que sa mauvaise qualité était " visible ".
Ils ne sauraient enfin reprocher à leurs acquéreurs un défaut d'entretien de l'ouvrage alors qu'ils ne les avaient pas avertis des contraintes consécutives à sa singularité.
Garantie leur est donc due de ce chef, étant précisé que l'expert a évalué la réfection de l'ouvrage dit irréparable à 30. 000 € hors taxes.
S'agissant du bungalow aménagé en un logement de deux pièces avec salle de bains, il résulte des investigations de l'expert que le chauffe eau gaz, raccordé sur une cheminée extérieure, n'est pas muni d'un système d'aération, de sorte que son usage est dangereux ; que les vidanges du lavabo sont réalisées par du tuyau d'arrosage non étanche et que l'évacuation des eaux usées n'est pas raccordée à un quelconque réseau d'assainissement.
Les époux Y..., réalisateurs encore de cet aménagement, ne contestent pas que ces malfaçons, qui nuisent à l'usage de ce logement, étaient connues d'eux.
De l'avis de l'expert, à défaut d'élément d'appréciation contraire, elles n'étaient pas apparentes aux yeux des acquéreurs.
Garantie leur est donc due également de ce chef.
S'agissant enfin de la " campagne de sondages " ordonnée, sans être définie, l'expert en a expliqué l'utilité par la circonstance que les travaux réalisés par les époux Y... l'ayant été " sans aucun souci des règles de l'art " (cf son rapport page 11), l'habitation et ses annexes nécessitent une " rénovation lourde et rapide afin d'en assurer la pérennité ".
Il est à considérer toutefois, d'une part, que les investigations d'ores et déjà réalisées ont été étendues, portant notamment sur l'ensemble des équipements nécessaires à l'usage de l'habitation et qu'il n'est pas fait état par les intimées de l'apparition de nouveaux désordres, alors que la vente date de quatre ans ; d'autre part, que l'obligation des époux Y... est (seulement) de la garantie des vices cachés au sens sus dit, dont ils avaient connaissance et la responsabilité éventuelle de la société DUVAL limitée aux conséquences dommageables du manquement à son obligation de conseil.
Cette nouvelle mesure d'instruction n'est donc pas justifiée en l'état.
En conséquence, il convient de donner à l'affaire une solution définitive ; à cet effet, d'inviter Mesdames B... à évaluer leurs demandes au titre des travaux nécessaires pour remédier aux vices donnant lieu à garantie, ainsi qu'à soumettre à la Cour la demande sur laquelle le tribunal a sursis à statuer.
En conséquence par ailleurs, dès lors que l'action est jugée en partie fondée, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les époux Y... ne peut prospérer.
2- Quant à la responsabilité de la société DUVAL
L'agent immobilier qui négocie la vente d'un bien est tenu, à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur, d'une obligation de conseil qui est en nature de moyens, étant précisé qu'en l'espèce la société DUVAL était mandatée par l'un et l'autre, ce que la loi n'interdit pas.
Il s'en déduit que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même.
En outre, n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée à raison des vices cachés que seul l'usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l'art, peuvent révéler, à moins qu'ils n'aient été portés à sa connaissance par les vendeurs, ce qui n'est pas démontré en l'espèce puisque les époux Y... contestent en avoir eu eux-mêmes connaissance.
Etant constant au surplus que l'immeuble était alors occupé et en bon état d'entretien, de sorte qu'il ne peut être a posteriori reproché à la société DUVAL de n'avoir pas constitué un dossier complet relatif à la construction de l'immeuble et à son entretien, la responsabilité de celle-ci ne peut être retenue à raison des vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, son installation électrique, la plomberie et son équipement sanitaire, ni même ses cheminées puisque pourvues de plaques foyères, non plus qu'à raison des vices affectant la véranda.
En revanche, il n'excédait pas les compétences et par suite les obligations de la société DUVAL de constater que le chauffe eau gaz n'était pas muni d'un système d'aération, que le " liner " de la piscine était réalisé au moyen d'un revêtement de sol et, partant de là, de s'enquérir auprès des époux Y..., dont il n'est pas allégué qu'ils aient été réticents, des autres équipements du bungalow et de la qualité des autres matériaux mis en oeuvre pour la réalisation de la piscine.
Sa défaillance à cet égard engage sa responsabilité envers les acquéreurs, qui devront évaluer en conséquence leurs demandes la concernant.
3- Quant à la garantie des époux Y... par la société DUVAL et inversement
Il sera sursis à statuer sur ces demandes dans l'attente de la détermination des demandes principales.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
- Réforme la décision entreprise ;
- Dit que les époux Y... doivent garantie à Mesdames B... des seuls vices affectant l'assainissement de la maison d'habitation, sa couverture, son installation électrique, la cheminée du séjour, la plomberie et son équipement sanitaire, la véranda, la piscine et le bungalow, tels que définis par le rapport d'expertise de M. C...;
- Dit que seuls les vices affectant la piscine et le bungalow, tels que définis, engagent la responsabilité de la société DUVAL envers Mesdames B... ;
- Dit n'y avoir lieu à expertise complémentaire ;
- Invite Mesdames B... à évaluer, en conséquence, leurs demandes tant à l'égard des époux Y... que de la société DUVAL ; à soumettre à la Cour leur demande qui a donné lieu à un sursis à statuer ;
- Déboute les époux Y... de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;
- Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;
- Renvoie l'affaire à la mise en état pour être appelée à la conférence du 25 novembre 2008 ;
- Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
C. GALAND J. BOYER
