LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1641 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 9 septembre 2008), que par acte authentique du 12 août 2005, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation comportant des combles partiellement aménagés ; que, constatant des désordres affectant la solidité de la charpente, qu'ils imputaient aux travaux d'aménagement des combles réalisés par M. X..., les époux Y... ont obtenu en référé la désignation d'un expert puis assigné les époux X... en paiement du coût des travaux de réfection ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'est avérée l'inaptitude de la chose vendue à l'utilisation contractuelle qui avait été prévue et, de ce fait, caractérisé le manquement des époux X... à l'obligation de délivrance conforme qui leur incombait ;
Qu'en statuant ainsi, quand le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance, alors qu'elle avait relevé que la réalisation des travaux d'aménagement des combles avait provoqué un affaissement de la charpente qui avait entraîné des déformations planimétriques majeures quasi généralisées dans les plafonds de l'ensemble des pièces du rez-de-chaussée et avait rendu les combles inhabitables, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur et Madame X... avaient manqué à leur obligation de délivrance et de les avoir condamnés à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 25.590 € indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction à compter du 15 février 2007 et jusqu'à la date effective du règlement, ainsi qu'une indemnité mensuelle de 50 € à compter du 12 août 2005 et jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la réception du paiement intégrale de la condamnation susvisée, ces condamnations portant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE les données permettant de circonscrire le champ contractuel de la vente objet du litige s'organisent autour : - de la fiche descriptive de l'immeuble dressée par l'agence immobilière Guy Hoquet, par l'entremise de laquelle a été passé le compromis de vente signé le 19 mai 2005 entre les parties ; - de la circonstance selon laquelle Monsieur et Madame Y... ont visité à plusieurs reprises, avant la signature de ce compromis, la maison que leur ont cédée Monsieur et Madame X... ; - de la mention, à la rubrique "Situation et désignation" figurant en première page du compromis de vente, de "comble dessus" ; - et de la mention, dans l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005, de "combles perdus" ; qu'il ressort de la comparaison, notamment, des trois documents écrits une ambiguïté, voire une incertitude, relative à la situation des combles de l'immeuble cédé, qui doit en principe, selon ce que prescrit l'article 1602 du Code civil, conduire à interpréter contre les vendeurs les actes conclus entre les parties ; qu'en toute hypothèse, celles-ci ont bien pris en compte, avant la signature du compromis de vente, l'existence des combles, certes non entièrement aménagés, mais utilisables en l'état ; que l'on doit en effet souligner : - en premier lieu, que Monsieur et Madame Y..., lorsqu'ils ont pris attache avec l'agence immobilière Guy Hoquet, ont été informés, selon la fiche descriptive de l'immeuble renseignée dans cette agence, que la maison de Monsieur et Madame X... comportait notamment quatre chambres, un bureau et une salle de jeux, étant observé qu'il n'est pas contesté au débat que l'une de ces quatre chambres, de même que le bureau et la salle de jeux, étaient situés dans les combles ; - en deuxième lieu, que Monsieur et Madame Y... ont, à l'occasion de leurs visites préalables sur les lieux, et ainsi que cela résulte des témoignages émanant de Messieurs A... et B... que produisent Monsieur et Madame X..., visité les combles de la maison et pu constater qu'ils étaient en partie aménagés ; - en troisième lieu, que le fils de Monsieur et Madame X..., ainsi que le précisent ceux-ci dans leurs écritures, occupait alors les combles "depuis plus d'un an sans qu'il y ait eu le moindre problème" ; - en dernier lieu, que seule la mention de "combles perdus" figurant dans l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005 contredit l'existence de combles utilisables, tandis que cet acte, tout comme le compromis valant vente, précise que l'immeuble était cédé en l'état existant ; qu'il résulte de ceci qu'il entrait dans le champ contractuel de la vente, dont la maison de Monsieur et Madame X... était l'objet, que celle-ci présentait comme caractéristique de comprendre des combles qui, s'ils n'étaient aménagés qu'en partie et ne devaient pas l'être en totalité au moment du transfert de propriété, pouvaient être en l'état utilisés, fût-ce pour partie seulement, comme pièce(s) à vivre ; que l'expert judiciaire, après avoir relevé que Monsieur X... avait effectivement "transformé le comble perdu… en volume habitable aménagé en chambre d'enfant" et qu'il avait ainsi conféré à ce volume "une notion incontestable de pièce vie", a conclu que l'aménagement qui avait été réalisé était à l'origine de "déformations planimétriques majeures quasi généralisées" dans les plafonds de l'ensemble des pièces du rez-de-chaussée de l'habitation ; qu'il ressort de surcroît de l'avis de l'expert judiciaire – qui explique que la modification et l'amoindrissement des éléments structurels et de triangulation des fermettes ainsi que le "sous dimensionnement significatif" de l'épaulement en bois mis en oeuvre lors de l'aménagement des combles ont entraîné l'affaissement de la charpente – que les combles de la maison cédée à Monsieur et Madame Y... ne sont pas habitables en l'état actuel, et ne pourront l'être qu'à condition de réaliser "une reprise générale de la charpente couverture" ; qu'il apparaît qu'est de la sorte avérée l'inaptitude de la chose vendue à l'utilisation contractuelle qui avait été prévue et, de ce fait, caractérisé le manquement de Monsieur et Madame X... à l'obligation de délivrance conforme qui leur incombait, et dont ils ne peuvent s'affranchir au moyen de la clause stipulée à l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005, exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés ; qu'il y a lieu, par conséquent, de juger que Monsieur et Madame Y... sont fondés à obtenir la condamnation de Monsieur et Madame X... à leur payer la somme de 25.590 € à laquelle l'expert judiciaire a justement évalué le coût des travaux nécessaires à la restitution de combles habitables qui, seuls, permettront de rendre l'immeuble conforme à sa destination contractuelle ; que l'impossibilité pour Monsieur et Madame Y... d'occuper, ainsi qu'ils étaient pourtant en droit de l'escompter, les combles de la maison qui leur a été vendue par Monsieur et Madame X... leur a causé un préjudice de jouissance qui doit ouvrir droit à réparation en leur faveur ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le manquement à l'obligation de délivrance ne peut concerner que des caractéristiques précises de la chose vendue ; qu'en estimant que Monsieur et Madame X... avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme en ce qui concerne les combles de la maison vendue, tout en constatant que les pièces contractuelles recélaient "une ambiguïté, voire une incertitude, relative à la situation des combles de l'immeuble cédé" (arrêt attaqué, p. 6 § 4), cependant que les vendeurs ne pouvaient avoir manqué à une obligation de délivrance conforme relativement à une caractéristique indéterminée de la chose vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE l'acte notarié de vente du 12 août 2005 qualifie expressément les combles de "combles perdus au-dessus" (acte de vente, p. 3 in fine) ; qu'en estimant cependant que Monsieur et Madame X... étaient tenus de livrer des combles aménagés et que, à défaut, ils devaient être condamnés à verser à Monsieur et Madame Y... "la somme de 25 590 € à laquelle l'expert judiciaire a justement évalué le coût des travaux nécessaires à la restitution de combles habitables" (arrêt attaqué, p. 7 § 4), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE la fiche descriptive de l'immeuble affichée dans l'agence immobilière en charge de la transaction n'a aucune valeur contractuelle ; qu'en estimant qu'il convenait d'examiner les engagements pris par les parties non seulement au regard du compromis de vente et de l'acte authentique de vente, mais également au regard de la fiche descriptive de l'immeuble qui avait été dressée par l'agence immobilière Guy Hoquet avant la signature de ces actes (arrêt attaqué, p. 5 in fine), la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE la réception sans réserve couvre les non-conformités apparentes ; qu'en estimant que Monsieur et Madame X... avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme en ce qui concerne les combles de la maison vendue, tout en constatant que Monsieur et Madame Y..., acquéreurs, avaient effectués, préalablement à la vente, plusieurs visites des combles de la maison et qu'ils avaient pu constater que ceux-ci étaient en partie aménagés (arrêt attaqué, p. 6 § 7), ce dont il résultait nécessairement que les vendeurs ne pouvaient se plaindre d'une prétendue non-conformité dont ils avaient été en mesure de prendre la mesure avant la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1604 du Code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, tel un défaut de conception, constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'en estimant que Monsieur et Madame X... avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme en ce qui concerne les combles de la maison vendue, tout en relevant que cette "non-conformité" tenait à un aménagement mal réalisé qui était à l'origine de "déformations planimétriques majeures quasi généralisées" dans les plafonds de l'ensemble des pièces du rez-de-chaussée de l'habitation (arrêt attaqué, p. 7 § 1), circonstance qui, à la supposée avérée, caractériserait l'existence d'un vice caché et non d'un défaut de conformité, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 1643 du Code civil.
