LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er octobre 2008), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 27 juin 2007, n° D 05-15.456), que, par acte du 24 juillet 2001, les époux X..., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant aux époux Y..., aux droits desquels viennent les consorts Y..., ont sollicité le renouvellement de leur bail à compter du 1er juillet 2002 ; que, par acte du 14 septembre 2001, les époux Y... leur ont opposé un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, puis les ont assignés en dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les bailleurs ne justifiaient ni de l'occupation des locaux d'habitation par un tiers, ni d'une atteinte importante aux structures de l'immeuble, et que le manquement tiré du défaut de fabrication sur place du pain et de la pâtisserie vendue ne pouvait être retenu dès lors que la clause de destination de boulangerie-pâtisserie du bail n'imposait pas, à défaut de stipulations particulières, la fabrication artisanale et la vente dans le même local donné à bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande en résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu que pour dire que le refus de renouvellement ne repose pas sur des motifs graves et légitimes et que les preneurs ont droit à une indemnité d'éviction, la cour d'appel retient qu'il n'est pas contesté que seule Mme X... exploitait le fonds situé à Narbonne, que l'article L.145-8 du code de commerce n'exige pas l'exploitation personnelle du fonds de commerce pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, mais seulement que le demandeur soit propriétaire du fonds exploité, ce qui est le cas en l'espèce et que le bénéfice du droit au renouvellement du bail reste acquis au locataire même si le fonds est exploité par une autre personne, comme en l'espèce, par l'épouse en qualité de conjoint collaborateur ainsi qu'il résulte de l'extrait Kbis daté du 19 avril 1989 versé aux débats ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X..., copreneur exploitant, justifiait d'une immatriculation à la date de la demande de renouvellement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en résiliation de bail, l'arrêt rendu le 1er octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux conseils pour les consorts Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le refus de renouvellement ne repose pas sur des motifs graves et légitimes et que les preneurs avaient droit à une indemnité d'éviction;
AUX MOTIFS QUE qu'il n'est pas contesté que seule Marie X... exploitait le fonds situé à NARBONNE ; que l'article L 145-8 du Code de Commerce n'exige pas l'exploitation personnelle du fonds de commerce pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, mais seulement que le demandeur soit propriétaire du fonds exploité, ce qui est le cas en l'espèce ; que le bénéfice du droit au renouvellement du bail reste acquis au locataire même si le fonds est exploité par une autre personne, comme en l'espèce, par l'épouse en qualité de conjoint collaborateur ainsi qu'il résulte de l'extrait Kbis daté du 19 avril 1989 versé aux débats ; qu'il s'ensuit que le motif tiré de cette circonstance n'est pas fondé ; qu'en conséquence le refus de renouvellement n'est lui-même pas fondé ; qu'il échet de réformer le jugement en ce qu'il a validé ledit refus ; (….) ; que le bailleur peut, aux termes des dispositions de l'article 145-17 du Code de Commerce être déchargé du paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, que si ce refus est fondé sur des motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire ; qu'il ne résulte pas des éléments cidessus, de tels motifs à l'encontre des époux X... ; que par suite l'indemnité d'éviction prévue à l'article L 145-14 du Code de commerce est due ;
ALORS QUE l'immatriculation du preneur à bail au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est une condition de son renouvellement ; que cette condition doit être remplie au moment de la demande de renouvellement du bail ou à la date du congé délivré par le bailleur ; qu'en l'espèce, pour débouter les bailleurs de leur demande de validation de leur refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction notifiée aux preneurs le 14 septembre 2001, en réponse à leur propre demande de renouvellement du bail du 24 juillet 2001, la Cour d'appel s'est bornée à constater que Madame X..., cotitulaire avec son mari du bail commercial, qui exploitait seule le fonds de commerce situé dans les locaux donnés à bail, justifiait d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés en qualité de conjoint-collaborateur, selon un extrait K Bis en date du 19 avril 1989 ; qu'en se déterminant par de tels motifs impropres à caractériser une immatriculation régulière de Madame X... en qualité de commerçante au registre du commerce et des sociétés au moment de la demande de renouvellement du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce.
SUR LE
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, rejetant la demande de résiliation judiciaire du bail, dit que les preneurs avaient droit à une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... ne contestent aucunement que durant les 3 années précédant leur demande de renouvellement du bail, aucune activité de fabrication de pain et pâtisserie n'était réalisée dans les locaux loués ; que ceux-ci n'étaient utilisés qu'à titre de dépôt et de vente par Marie X... des pains et de la pâtisserie fabriqués par Yves X... dans des locaux loués à GINESTAS ; que cependant la clause de destination de boulangeriepâtisserie, prévue au bail, n'impose pas, à défaut de stipulations particulières à la fabrication artisanale et la vente dans le même local donné à bail ; qu'il s'en suit que le motif de refus de renouvellement tiré de cette circonstance n'est pas fondé (….) ; que les époux Y... font état au soutien de leur demande du défaut de fabrication sur place qui ne peut être retenu en l'état de ce qui vient d'être dit ;
ALORS QUE les consorts Y... invoquaient au soutien de leur demande de résiliation judiciaire du bail, outre le fait que les lieux loués n'étaient plus utilisés pour fabriquer du pain sur place, la circonstance que les équipements et notamment le four à pain avaient été laissés dans un état d'abandon en contravention aux clauses du bail imposant au preneur de se conformer rigoureusement aux prescriptions légales et administratives se rapportant à l'exploitation du fonds de commerce ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y avait été invitée, si ce manquement n'était pas de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les preneurs ont droit à une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'art. L.145-60 du Code de commerce, que l'action se prescrit par 2 ans ; qu'il n'est pas contesté que les époux X... n'ont formé une demande au titre de l'indemnité d'éviction que devant la Cour après renvoi de cassation soit le 8 novembre 2007 ; que cependant l'action en validation ou refus de renouvellement engagée par les époux Y... le 6 décembre 2001 suspend le cours de la prescription jusqu'à la solution de l'action ; que par suite leur demande formée pour la première fois devant Cour, d'une part, n'est pas prescrite et d'autre part est parfaitement recevable par application des dispositions de l'art. 566 du Code de Procédure Civile ; qu'il échet par suite de faire droit dans son principe à cette demande ;
3) ALORS QU'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'action en validation du refus de renouvellement du bail engagée par les bailleurs le 6 décembre 2001 avait suspendu, jusqu'à la solution du litige, le cours de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce de l'action en fixation et en paiement d'une indemnité d'éviction, sans inviter préalablement les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la prescription ne court pas seulement contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir ; que, dès lors, en se bornant à affirmer que « l'action en validation ou refus de renouvellement engagée par les époux Y... le 6 décembre 2001 suspend le cours de la prescription jusqu'à la solution de l'action », sans constater que les époux X... auraient été dans l'impossibilité de former, fût-ce à titre subsidiaire, une demande d'indemnité d'éviction tant que l'action en validation ou refus de renouvellement n'avait pas trouvé sa solution, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-60 du Code de commerce ;
3) ALORS, AU SURPLUS, QUE le délai de forclusions n'est susceptible ni d'interruption ni de suspension ; qu'en ne répondant pas aux conclusions des exposants soutenant qu'en toute hypothèse, Monsieur et Madame X... étaient forclos à agir en paiement d'une indemnité d'éviction plus de dix ans s'étant écoulés depuis l'acte matérialisant le refus de renouvellement avant qu'ils ne forment une telle demande, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'il sera dû pour la période du 1er juillet 2002 au 21 juin 2005 au titre de l'occupation des locaux par les époux X... une somme calculée sur la base du loyer en cours à la date du 1er juillet 2002, et d'avoir condamné les époux Y... à rembourser aux époux X... la différence entre cette somme et celle perçue durant la même période au titre de l'indemnité d'occupation et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2005 ;
AUX MOTIFS QU'en l'état d'une part de la réformation du jugement sur la validation ou refus de renouvellement, et d'autre part de l'occupation effective des locaux et de la poursuite de l'activité jusqu'au 21 juin 2005 par les époux X..., la somme réclamée au titre de l'occupation des locaux sera fixée au montant du loyer en cours à la date de renouvellement soit le 1er juillet 2002 ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation est distincte du loyer et doit être déterminée conformément à la valeur locative des locaux, en l'absence de convention contraire ; qu'en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame X..., du 1er juillet 2002 jusqu'au 21 juin 2005, au montant du loyer en cours au 1er juillet 2002 et non en fonction de la valeur locative des lieux, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du Code de commerce.
