LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2007), que les consorts X..., preneurs à bail d'un appartement , propriété des époux Y... , ont, par acte du 7 février 2002, assigné ceux-ci en réalisation de travaux et en paiement de dommages-intérêts ; que par acte d'huissier de justice du 31 août 2004, les bailleurs leur ont signifié un congé pour vendre ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire ce congé régulier et d'en valider les effets en les déclarant occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2005, alors, selon le moyen :
1°/ que viole l'article 669, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour d'appel qui pour déclarer valable un congé au regard du délai de préavis de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, retient que le congé signifié le 31 août 2004 par acte d'huissier pour un bail expirant le 28 février 2005 a été signifié six mois avant la fin du bail, alors que la signification du congé devait être réalisée à compter du 28 août 2004 ; qu'ainsi, le congé est nul ;
2°/ qu'un bail ayant été conclu à compter du 1er mars 1999 pour 6 ans, prenant fin le 28 février 2005, viole les articles 642 et 641 du code de procédure civile, la cour d'appel qui déclare valable le congé aux fins de vente délivré par le bailleur pour le 28 février 2005, alors que tout délai expire le dernier jour à 24 heures ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que, sa computation se faisant par mois entiers, le délai de préavis de six mois avait été respecté, même si le mois de février 2005 ne comptait que 28 jours, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le congé est régulier et d'en avoir validé les effets et d'AVOIR dit que Monsieur X... et Mademoiselle X... sont occupants sans droit ni titre depuis le 3 mars 2005 ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les époux Y... ont signifié un congé de vente de fin de bail en date du 31.08.2004, par acte d'huissier de justice ; que le bail devait se terminer le 28.02.2005 ; que dès lors, le congé a été signifié six mois avant la fin du bail, le délai se comptant en mois et non en jours ; qu'ainsi, le congé est régulier en la forme et a produit ses effets à la date d'échéance, le 28.02.2005, que depuis cette date Mademoiselle Jennifer X..., Monsieur William X... sont occupants sans droit ni titre et peuvent être expulsés, étant déchus de tout droit d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, contrairement à ce qu'affirment les consorts X..., le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ainsi que rappelé dans le contrat qu'ils ont tous deux signé en leur qualité de locataire, et non à la loi de 1948, que le délai de 6 mois de préavis a été respecté même si le mois de février ne compte que 28 jours, la computation se faisant par mois entier indépendamment du nombre de jours que chaque mois contient ;
ALORS QUE, D'UNE PART, viole l'article 669, alinéa 3 du Code de Procédure Civile, la Cour d'Appel qui pour déclarer valable un congé au regard du délai de préavis de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, retient que le congé signifié le 31 août 2004 par acte d'huissier pour un bail expirant le 28 février 2005 a été signifié six mois avant la fin du bail alors que la signification du congé devait être réalisée à compter du 28 août 2004 ; qu'ainsi, le congé est nul ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'un bail ayant été conclu à compter du 1er mars 1999 pour 6 ans, prenant fin le 28 février 2005, viole les articles 642 et 641 du Code de Procédure Civile, la Cour d'Appel qui déclare valable le congé aux fins de vente délivré par le bailleur pour le 28 février 2005, alors que tout délai expire le dernier jour à 24 heures.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR décidé que les consorts X... ne sont pas fondés à exiger des propriétaires des travaux dans les locaux qu'ils occupent sans droit ni titre depuis le 28 février 2005 ;
AUX SEULS MOTIFS QUE les consorts X... ne sont pas fondés à exiger des propriétaires des travaux dans des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre depuis le 28 février 2005 en sorte que leur demande relative à la réalisation de travaux à peine d'astreinte et avec la désignation d'un maître d'oeuvre ne peut prospérer ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les consorts X... demandaient la réalisation de travaux antérieurement au 1er mars 2005 ; qu'en déclarant que les locataires ne sont pas fondés à exiger des propriétaires des travaux dans des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre depuis le 28 février 2005, la Cour d'Appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de Procédure Civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat de délivrer au preneur un logement décent et en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel délaissées que l'appartement loué était insalubre, les murs étant affectés de moisissures très dangereuses pour la santé qui avaient entraîné des maladies respiratoires chez les locataires ; que ceux-ci ont également subi des dégradations mobilières, certains meubles étant hors d'usage ; que dans certaines pièces on constate un ruissellement dangereux le long du circuit électrique ; que des vêtements étaient complètement abîmés ; qu'ainsi le propriétaire a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ; que, par suite, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les locataires de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice subi ;
AUX MOTIFS QUE le Tribunal a justement analysé le rapport d'expertise, et retenu que les bailleurs n'avaient pas manqué à leurs obligations et que William X... et Jennifer X... ne justifiaient pas d'un préjudice dont la cause serait imputable aux époux Y... ; qu'en effet, il résulte de l'état des lieux contradictoirement établi entre les parties à la date de prise d'effet du bail que les murs, les sols, les plafonds et l'électricité étaient en bon état, les éléments d'équipement de la cuisine, de la salle de bains, le balcon, la sonnerie, la boîte aux lettres, les huisseries et serrureries étant en état d'usage ; que les constatations précises et distinctes notées sont exclusives de l'absence de vigilance soutenue par William X... et Jennifer X... ; que par ailleurs, les bailleurs justifient de l'exécution de travaux au cours des mois de septembre et octobre 1998, en l'occurrence remplacement de la chaudière à gaz, d'éléments sanitaires avec plomberie et réfection complète de l'installation électrique ; que d'autre part, les précédents occupants des lieux, Pierre A... pour la période du 21 octobre 1998 au 15 février 1999, Stéphane B... et Gilbert C... qui a occupé les lieux pendant 15 ans attestent que l'appartement était en bon état, bien entretenu, Stéphane B... précisant que le bailleur faisait exécuter rapidement les interventions d'entretien chaque fois que c'était nécessaire ; qu'enfin, l'expert a relevé dans son rapport que l'aspect de revêtements de l'appartement est correct et qu'il n'y a pas de travaux de réparation à effectuer concernant l'aspect intérieur du logement ; qu'il s'avère que l'appartement n'était pas affecté de moisissures avant que les consorts X... prennent possession des lieux et qu'il résulte du rapport d'expertise que leur apparition due à un phénomène de condensation est lié aux conditions d'occupation des lieux ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise que l'appartement est situé dans une maison construite en 1928 dont les murs ne sont pas isolés thermiquement, les normes d'isolation thermique et de ventilation n'existant pas à la date de la construction, que des travaux d'isolation thermique devaient être effectués pour répondre aux normes actuelles, que le bailleur avait fait effectuer en 2000 des travaux visant à améliorer la ventilation du logement mais que ceux-ci devaient être renforcés ; que cependant l'expert relève que les consorts X... ont refusé la création prévue lors des travaux d'amélioration de la ventilation d'une entrée d'air dans la porte principale du logement et encombré les murs de façade en empilant des cartons et des vêtements empêchant ainsi l'air de circuler contre leurs surfaces, lesquelles, non isolées, constituaient des parois froides, ce qui provoquait de la condensation, ce refus et cette accumulation d'objets ayant aggravé les phénomènes de condensation et favorisé l'apparition de moisissures ; qu'enfin l'étude des annexes au rapport d'expertise, notamment du constat d'huissier du 7 janvier 2003 révélant un encombrement anormal de l'appartement par une quantité impressionnante de vêtements dans toutes les pièces ainsi que la présence d'un iguane en liberté et la position du thermostat de chauffage proche de 25°, du guide des serpents de France, permet de rejoindre l'analyse du Tribunal quant à une aération insuffisante par ouverture des fenêtres dans un appartement surchauffé ; qu'enfin il convient de relever que c'est en toute mauvaise foi que les consorts X... se réfèrent aux rapports du Service d'Hygiène pour faire allusion aux poursuites de Monsieur Y... pour non-respect d'un règlement sanitaire dès lors que ce dernier a été relaxé et qu'aucune infraction aux règles d'hygiène n'est établie à l'encontre des bailleurs, qu'ils imputent aux bailleurs des désordres dont ils sont à l'origine par leur façon d'occuper les lieux, font état de l'aggravation d'une situation qui est de leur fait par un maintien dans les lieux, nonobstant le congé régulièrement donné ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel délaissées que les petits travaux d'entretien réalisés par le bailleur depuis le 1er mars 1999 ne concernent pas les désordres subis par les locataires et dus à des problèmes de moisissures très toxiques sur les murs, à un problème de condensation et à une mauvaise isolation thermique ; que les travaux nécessaires ne se résument pas à la pose d'une grille basse sur la porte d'entrée, mais touchent à d'importants travaux de ventilation et d'isolation thermique ; qu'ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'Appel n'a pas répondu aux conclusions d'appel des consorts X... soulignant que les vêtements étaient entreposés sur les portants, les armoires à linge étant abîmées par l'humidité et pleines de moisissures ; que le mode de vie des locataires n'aggrave pas la situation puisqu'ils ne peuvent en l'état des huisseries aérer les pièces, les fenêtres étant condamnées et impossibles à ouvrir ; que le fait d'avoir des reptiles et un iguane ne porte aucun préjudice à l'appartement, les reptiles étant isolés dans des vivariums ; qu'enfin, les empilements de cartons nécessités par la moisissure des placards sont postérieurs aux désordres auxquels les locataires tentent de remédier ; qu'ainsi l'absence de travaux par le bailleur est à l'origine des préjudices subis par les locataires puisque les désordres se sont aggravés au fil des mois ; que, par suite, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
