| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 05 mai 2010, 08-19922

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2008), que, par acte du 1er juin 2001, M. X... a donné à bail à M. et Mme Y... une maison d'habitation ; que les locataires, au motif que le bailleur ne serait pas le véritable propriétaire de la maison, l'ont assigné pour le voir condamner à restituer les loyers perçus ; que M. X... a soutenu qu'il était propriétaire de l'immeuble par prescription ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire de l'immeuble par la prescription acquisitive, alors, selon le moyen, que :
1°/ le bail de la chose d'autrui produit effet entre le bailleur et le preneur tant que ce dernier en a la jouissance paisible ; que, dès lors, le preneur qui ne se plaint pas d'un trouble dans la jouissance du bien loué n'est pas recevable à contester le droit de propriété reconnu au bailleur ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que les époux Y... n'alléguaient pas avoir été troublés dans la jouissance du bien dont les premiers juges ont admis que M. X... était devenu propriétaire par l'effet de la prescription acquisitive ; qu'en infirmant néanmoins cette disposition du jugement sur le seul appel des époux Y..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1713 et suivants et 2229 du code civil ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile ;
2°/ la possession n'est équivoque que si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ; qu'ainsi, en énonçant que la réalisation de travaux, y compris de la nature de ceux incombant en principe à un propriétaire, ne caractérise pas une possession sans équivoque, la cour d'appel a violé l'article 2229 du code civil ;
3°/ le caractère équivoque de la possession s'apprécie non pas au regard de la bonne foi du possesseur mais du degré de certitude, dans l'esprit des tiers, de ce que le possesseur agit en propriétaire ; qu'en l'espèce, en se référant uniquement, pour affirmer que l'occupation des lieux n'a conduit ni les tiers ni l'administration à considérer M. X... comme le propriétaire des lieux, à la lettre de la direction nationale d'interventions domaniales certifiant que le bien avait appartenu aux époux Z..., morts en déportation, avant d'être occupé par M. A..., frère de Mme Z..., puis par M. X..., et à la procédure d'expulsion vainement entreprise par M. A..., au terme de laquelle M. X... a été considéré comme occupant à titre gratuit, cependant que ces éléments n'excluent pas que l'administration et M. A... aient considéré que M. X... se comportait en propriétaire du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil ;
4°/ la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violence matérielle et morale dans son appréhension et lors de son cours ; qu'en déduisant de la seule procédure vainement initiée par M. A... pour se voir reconnaître propriétaire du bien litigieux l'absence de possession paisible de M. X... et en refusant, pour cette raison, de tenir compte de l'acte de propriétaire consistant dans la conclusion d'un bail sur ce bien, la cour d'appel, qui n'a constaté aucune violence commise par M. X... dans l'appréhension et la conservation de la possession du bien, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que M. et Mme Y..., locataires, qui n'alléguaient pas un trouble de jouissance, étaient irrecevables à contester le titre de propriétaire du bailleur, le moyen est nouveau, mélangé de droit et de fait ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a souverainement retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve d'une possession trentenaire non équivoque et à titre de propriétaire, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la restitution des loyers payés et de les condamner à payer à M. X... les loyers et charges échus, alors, selon le pourvoi, que :
1°/ si le bail de la chose d'autrui est valable entre le propriétaire apparent et le preneur, dès lors qu'il est constaté que le bailleur n'est pas le propriétaire des locaux loués le preneur peut lui opposer ce défaut de qualité pour refuser de payer le loyer ; qu'ayant constaté que M. X..., bailleur, n'était pas le propriétaire des lieux loués puis affirmé qu'il résulte de la conclusion du bail et du paiement des loyers par les locataires pendant trois ans qu'ils ont de bonne foi cru conclure avec le véritable propriétaire des lieux, qu'en conséquence le bail, à supposer que le véritable propriétaire soit identifié, lui serait opposable ainsi que les paiements des loyers, que M. X... demande 48 mois de loyers demeurés impayés à compter du mois d'avril 2004, qu'il arrête son décompte au 31 décembre 2007, la cour d'appel qui condamne M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 22 641,65 euros n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations et violé les articles 1713 et suivants du code civil ;
2°/ M. et Mme Y... faisaient valoir que le bailleur n'avait pas la propriété de la chose louée et que le 16 août 2004 Mme Jeannine A... leur a écrit pour se présenter comme la propriétaire de la chose louée ; qu'ayant constaté que le bailleur n'avait pas la propriété de la chose louée, la cour d'appel qui fait droit à la demande de paiement d'un arriéré de loyers, sans rechercher s'il ne ressortait pas de la lettre reçue par M.et Mme Y..., émanant de Mme Jeannine A..., se présentant comme la propriétaire de la maison louée, un trouble dans la jouissance des preneurs excluant qu'ils puissent être redevables à l'égard du propriétaire apparent et bailleur d'une quelconque somme, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1713 et suivant du code civil ;
Mais attendu que le bail de la chose d'autrui produisant ses effets entre le bailleur et le preneur, et M. et Mme Y..., qui ont exécuté le bail pendant trois années, n'ayant pas soutenu qu'ils avaient subi un trouble de jouissance, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR rejeté les demandes des exposants tendant à la restitution des loyers payés, de les avoir condamnés à payer à Monsieur X... la somme de 22 641,65 euros au titre des loyers et charges dus d'avril 2004 au 31 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la qualité de Monsieur X... de propriétaire de la maison située à Chelles est contestée par Monsieur et Madame Y... qui en sont locataires ; qu'en l'absence de tout titre de propriété, le premier juge a considéré que Monsieur X... avait acquis le bien par la prescription trentenaire ; qu'il résulte toutefois des pièces du dossier que les conditions exigées par l'article 2229 du Code civil ne sont pas remplies ; qu'en effet, à la date du 11 juin 2004, la direction nationale d'intervention domaniale indique que, de manière définitive, il est acquis que le bien appartenait à Monsieur Z... et Madame A..., décédés à Auschwitz ; qu'il a ensuite été occupé par le frère de Madame A..., Monsieur Maurice A... ; que Monsieur X... a épousé la fille de Monsieur A..., avec qui il a occupé les lieux depuis la date de leur mariage, soit le 13 juillet 1960 jusqu'à leur divorce en 1965 ; qu'en 1986, Monsieur A... a tenté de faire expulser Monsieur X... des lieux mais que sa demande n'a pu prospérer, faute de titre propriété la justifiant, Monsieur X... étant alors considéré comme occupant à titre gratuit ; que Monsieur X... ne conteste à aucun moment les éléments ainsi fournis par la direction nationale d'intervention domaniale, se contentant de rappeler que les propriétaires de l'immeuble n'ont jamais pu être retrouvés, qu'il occupe les lieux depuis 1960, qu'il y a fait effectuer des travaux importants et qu'en l'absence de propriétaire connu, il remplit les conditions pour pouvoir se prévaloir de la prescription trentenaire ; qu'en premier lieu s'il produit des attestations, celles-ci n'évoquent en aucun cas un comportement de propriétaire de sa part mais établissent seulement son occupation des lieux et la réalisation de travaux ; que la seule réalisation de travaux y compris de la nature de ceux incombant en principe à un propriétaire ne caractérise pas une possession sans équivoque ; que l'occupation des lieux n'a conduit ni les tiers ni l'administration à considérer Monsieur X... comme propriétaire des lieux ; qu'en second lieu, il n'est pas établi l'existence d'une possession paisible, compte tenu de la tentative de procédure engagée à son encontre par Monsieur A..., qui n'est pas contestée par Monsieur X... et qui, par ailleurs, ne permet pas de prendre en compte comme un acte de propriétaire, la souscription du contrat de location ; qu'ainsi c'est à tort que le premier juge a estimé que l'ensemble des pièces produites était suffisant pour caractériser l'existence d'une usurpation au profit de Monsieur X... ; que toutefois, Monsieur et Madame Y... ne sont pas pour autant fondés dans leur demande de restitution des loyers versés entre les mains de Monsieur X... ; qu'il résulte en effet de la conclusion du bail et du paiement des loyers par les locataires pendant trois ans qu'ils ont, de bonne foi, cru conclure avec le véritable propriétaire des lieux ; qu'en conséquence, le bail, à supposer que le véritable propriétaire soit identifié, lui serait opposable ainsi que les paiements des loyers ; que dès lors Monsieur et Madame Y... ne sont pas fondés en leur demande ; que Monsieur X... demande 48 mois de loyers demeurés impayés à compter d'avril 2004 ; que, toutefois, il arrête son décompte au 31 décembre 2007, soit 4 mois ; qu'il convient en conséquence de condamner Monsieur Y... et Madame Y... au paiement de la somme de 22 641,65 euros à ce titre, compte tenu du versement effectué de 1 369 euros ;
ALORS D'UNE PART QUE si le bail de la chose d'autrui est valable entre le propriétaire apparent et le preneur, dès lors qu'il est constaté que le bailleur n'est pas le propriétaire des locaux loués le preneur peut lui opposer ce défaut de qualité pour refuser de payer le loyer ; qu'ayant constaté que Monsieur X..., bailleur, n'était pas le propriétaire des lieux loués puis affirmé qu'il résulte de la conclusion du bail et du paiement des loyers par les locataires pendant trois ans qu'ils ont de bonne foi cru conclure avec le véritable propriétaire des lieux, qu'en conséquence le bail, à supposer que le véritable propriétaire soit identifié, lui serait opposable ainsi que les paiements des loyers, que Monsieur X... demande 48 mois de loyers demeurés impayés à compter du mois d'avril 2004, qu'il arrête son décompte au 31 décembre 2007, la Cour d'appel qui condamne les exposants à payer à Monsieur X... la somme de 22 641,65 euros n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations et a violé les articles 1713 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir que le bailleur n'avait pas la propriété de la chose louée et que le 16 août 2004 Madame Jeannine A... leur a écrit pour se présenter comme la propriétaire de la chose louée (conclusions page 5) ; qu'ayant constaté que le bailleur n'avait pas la propriété de la chose louée, la Cour d'appel qui fait droit à la demande de paiement d'un arriéré de loyers, sans rechercher s'il ne ressortait pas de la lettre reçue par les exposants, émanant de Madame Jeannine A..., se présentant comme la propriétaire de la maison louée, un trouble dans la jouissance des preneurs excluant qu'ils puissent être redevables à l'égard du propriétaire apparent et bailleur d'une quelconque somme, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1713 et suivant du Code civil,Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire par prescription acquisitive de la maison située au ..., cadastrée section BO n° 242 ;
AUX MOTIFS QUE la qualité de propriétaire de la maison est contestée par les époux Y... qui en sont locataires ; qu'il résulte des pièces du dossier que les conditions exigées par l'article 2229 du code civil ne sont pas remplies ; qu'en effet, à la date du 11 juin 2004, la direction nationale d'interventions domaniales indique que, de manière définitive, il est établi que le bien appartenait à M. Z... et Mme A..., décédés à Auschwitz ; qu'il a ensuite été occupé par le frère de Mme A..., M. Maurice A... ; que M. X... a épousé la fille de M. A... avait qui il a occupé les lieux depuis la date de leur mariage le 13 juillet 1960 jusqu'à leur divorce en 1965 ; qu'en 1986, M. A... a tenté de faire expulser M. X... des lieux mais que sa demande n'a pu prospérer, faute de titre de propriété la justifiant, M. X... étant alors considéré comme occupant à titre gratuit ; que M. X... ne conteste à aucun moment les éléments ainsi fournis par la direction nationale d'interventions domaniales, se contentant de rappeler que les propriétaires de l'immeuble n'ont jamais pu être retrouvés, qu'il occupe les lieux depuis 1960, qu'il y a fait effectuer des travaux importants et qu'en l'absence de propriétaire connu, il remplit les conditions pour pouvoir se prévaloir de la prescription trentenaire ; qu'en premier lieu, si M. X... produit des attestations, celles-ci n'évoquent en aucun cas un comportement de propriétaire de sa part mais établissent seulement son occupation des lieux et la réalisation de travaux ; que la réalisation de travaux, y compris de la nature de ceux incombant en principe à un propriétaire, ne caractérise pas une possession sans équivoque ; que l'occupation des lieux n'a conduit ni les tiers ni l'administration à considérer M. X... comme le propriétaire des lieux ; qu'en second lieu, il n'est pas établi l'existence d'une possession paisible, compte tenu de la tentative de procédure engagée à son encontre par M. A..., qui n'est pas contestée par M. X... et qui, par ailleurs, ne permet pas de prendre en compte comme un acte de propriétaire la souscription du contrat de location ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bail de la chose d'autrui produit effet entre le bailleur et le preneur tant que ce dernier en a la jouissance paisible ; que, dès lors, le preneur qui ne se plaint pas d'un trouble dans la jouissance du bien loué n'est pas recevable à contester le droit de propriété reconnu au bailleur ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que les époux Y... n'alléguaient pas avoir été troublés dans la jouissance du bien dont les premiers juges ont admis que M. X... était devenu propriétaire par l'effet de la prescription acquisitive ; qu'en infirmant néanmoins cette disposition du jugement sur le seul appel des époux Y..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1713 et suivants et 2229 du code civil ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile ;
ALORS, D'UNE AUTRE PART, QUE la possession n'est équivoque que si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ; qu'ainsi, en énonçant que la réalisation de travaux, y compris de la nature de ceux incombant en principe à un propriétaire, ne caractérise pas une possession sans équivoque, la cour d'appel a violé l'article 2229 du code civil ;
ALORS, D'UNE TROISIEME PART, QUE le caractère équivoque de la possession s'apprécie non pas au regard de la bonne foi du possesseur mais du degré de certitude, dans l'esprit des tiers, de ce que le possesseur agit en propriétaire ; qu'en l'espèce, en se référant uniquement, pour affirmer que l'occupation des lieux n'a conduit ni les tiers ni l'administration à considérer M. X... comme le propriétaire des lieux, à la lettre de la direction nationale d'interventions domaniales certifiant que le bien avait appartenu aux époux Z..., morts en déportation, avant d'être occupé par M. A..., frère de Mme Z..., puis par M. X..., et à la procédure d'expulsion vainement entreprise par M. A..., au terme de laquelle M. X... a été considéré comme occupant à titre gratuit, cependant que ces éléments n'excluent pas que l'administration et M. A... aient considéré que M. X... se comportait en propriétaire du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violence matérielle et morale dans son appréhension et lors de son cours ;qu'en déduisant de la seule procédure vainement initiée par M. A... pour se voir reconnaître propriétaire du bien litigieux l'absence de possession paisible de M. X... et en refusant, pour cette raison, de tenir compte de l'acte de propriétaire consistant dans la conclusion d'un bail sur ce bien, la cour d'appel, qui n'a constaté aucune violence commise par M. X... dans l'appréhension et la conservation de la possession du bien, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil.