LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les époux X... n'avaient signé aucune convention écrite avec la société Gimco-Aisfa, et relevé que le droit de préférence qui leur avait été conféré par l'acte du 29 novembre 1988 ne portait que sur la parcelle cadastrée AC 205, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer la loi des parties et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'intervention déterminante de l'agence, qu'en faisant jouer ce droit les époux X... n'avaient pas exercé un droit de préemption entraînant une substitution dans la totalité des droits et obligations découlant, pour les époux Y..., du "compromis" de vente du 3 octobre 2003 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gimco-Aisfa aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gimco-Aisfa à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande de la société Gimco-Aisfa ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société
MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Gimco-Aisfa de sa demande tendant à voir les époux X... condamnés à lui verser, à titre de commission, la somme de 43.275 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... n'ont signé avec la société Gimco-Aisfa aucune convention écrite, répondant aux conditions posées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 de son décret d'application, qui mette à leur charge le paiement de la rémunération de l'agent immobilier ; que par ailleurs M. et Mme X... n'ont pas exercé un droit de préemption par lequel ils se seraient substitués aux époux Y... ; qu'ils ont fait jouer le droit de préférence qui leur a été conféré en vertu de l'acte du 29 novembre 1988 ; que ce droit de préférence ne portait que sur la parcelle cadastrée AC 205 et non sur la totalité des biens vendus ; qu'il n'était pas de nature à entraîner une substitution dans la totalité des droits et obligations découlant, pour les époux Y..., du compromis de vente du 3 octobre 2003 ; que le fait que les parties à ce compromis de vente aient convenu entre elles, au vu d'une consultation du Cridon et au titre des conditions suspensives, que le « pacte s'exerce sur la globalité de l'immeuble vendu », est sans incidence à l'égard de M. et Mme X... qui sont tiers à l'acte ; que la société Gimco-Aisfa invoque vainement une qualité de « préempteurs » que M. et Mme X... n'ont pas et une substitution qui n'a pas eu lieu ; qu'il sera enfin relevé que M. et Mme X... ont manifesté leur souhait d'acquérir l'ensemble des biens et leur intention de faire jouer leur droit de préférence sur la parelle cadastrée AC 205 dès le 24 juin 2003 et que l'intervention de l'agence à partir de septembre 2003 n'a été, en ce qui les concerne, aucunement déterminante ;
1°/ ALORS QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence dispose, à l'égard du bien objet de ce pacte, d'un droit de préemption ; qu'en déclarant inapplicable la clause du mandat de vente prévoyant qu'en cas d'exercice d'un droit de préemption, le préempteur serait subrogé dans tous les droits et obligations de l'acquéreur, motif pris que les époux X... n'auraient pas la qualité de préempteurs, en vertu de leur droit de préférence, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE celui qui, en vertu d'un droit de préférence, acquiert un immeuble ayant fait l'objet d'une promesse de vente en faveur d'un autre acquéreur, se trouve substitué aux droits et obligations de ce dernier ; qu'en déboutant la société Gimco de sa demande tendant à voir les époux X..., bénéficiaires d'un droit de préférence, condamnés à lui verser le montant de la commission prévue par la promesse de vente conclue avec le candidat acquéreur, auquel ils se sont substitués, qu'ils n'avaient signé avec l'agent immobilier aucune convention écrite répondant aux conditions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, mettant cette rémunération à leur charge, la cour d'appel a violé ensemble l'article 1134 du code civil et le texte susvisé ;
3°/ ALORS QUE le pacte de préférence conclu le 29 novembre 1988 entre les époux Z... et les époux X... énonçait que ces derniers avaient le droit d'exiger que l'immeuble objet du pacte soit vendu aux mêmes conditions que celles proposés à un autre acquéreur ; qu'en décidant que les époux X..., n'étaient pas redevables de la commission due à la société Gimco, motif pris que le pacte de préférence ne portait que sur la parcelle AC 205 et non sur la globalité de l'immeuble vendu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ ALORS QUE par courrier en date du 4 novembre 2003, régulièrement produit aux débats, les consorts X... ont notifié au notaire leur décision d'exercer leur droit de préférence en vue d'acquérir la totalité de l'ensemble immobilier dont il s'agit, aux clauses et conditions précédemment acceptées par les consorts Y... ; qu'il s'ensuit qu'en décidant que les époux X... ne s'étaient pas substitués aux époux Y... dans la totalité des droits et obligations de ces derniers, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier et violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ ALORS QUE le pacte de préférence conclu le 29 novembre 1988 entre les époux Z... et les époux X... énonçait que les époux Z... s'engageaient à faire connaître aux époux X..., qui acceptaient cet engagement, « l'identité et la qualité de l'acquéreur éventuel, le prix offert par celui-ci, ses modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée » et que ces derniers auraient « le droit d'exiger que l'immeuble dont s'agit leur soit vendu à ces mêmes prix, modalités de paiement et conditions », ce dont il se déduisait qu'il ne pouvaient se prévaloir de leur droit de préemption avant qu'un acquéreur potentiel ait formulé une offre ; que dès lors, en relevant, pour décider que la société Gimco ne pouvait exiger des époux X... le paiement de sa commission, que ces derniers avaient manifesté leur souhait d'acquérir les biens et leur intention de faire jouer leur droit de préférence dès le 24 juin 2003 et que l'intervention de l'agence à partir de septembre 2003 n'avait pas été déterminante, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
