LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2008) que la société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris a saisi le juge de l'expropriation en fixation de l'indemnisation revenant à la société Kerry au titre de l'expropriation d'un bien immobilier lui appartenant ;
Sur le moyen unique pris en sa deuxième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'immeuble était "squatté" depuis son acquisition par la société Kerry et qu'elle n'avait pas compétence pour rechercher les responsabilités encourues du fait de cette occupation illicite prolongée, la cour d'appel qui en a déduit qu'il y avait lieu d'évaluer l'immeuble en valeur vénale libre de toute occupation et en valeur occupée sans titre, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique pris en ses première et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, pour fixer des indemnités alternatives dans l'hypothèse où les dispositions de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 s'appliquent, en valeur libre et en valeur occupée sans titre, que l'immeuble était "squatté" depuis son acquisition par la société Kerry, que cette occupation avait une conséquence directe sur la valeur du bien au jour où la juridiction de l'expropriation statuait, et que cette juridiction n'avait pas compétence pour rechercher les responsabilités encourues du fait de cette occupation illicite prolongée, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres griefs du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Kerry aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Kerry, la condamne à payer à la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société Kerry
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du 6 novembre 2006 en ce que celui-ci a fixé l'indemnité due par la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris à la Société par action simplifiée Kerry au titre de dépossession foncière de l'immeuble sis 48 du Faubourg Poissonnière à Paris 10ème arrondissement, comme suit :
1°/ dans l'hypothèse où les dispositions de la loi du 10 juillet 1970 s'imposent,
- en valeur vénale libre : 2.703.024 euros dont 2.456.385 euros au titre de l'indemnité principale et 246.639 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- en valeur vénale occupée sans titre : 2.432.822 euros dont 2.210.747 euros au titre de l'indemnité principale et 222.075 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
2°/ dans l'hypothèse où les dispositions de la loi du 10 juillet 1970 ne s'imposent pas,
- en valeur libre : 3.630.637 euros dont 3.299.670 euros au titre de l'indemnité principale et 330.967 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- en valeur vénale occupée sans titre 3.268.000 euros dont 2.970.000 euros au titre de l'indemnité principale et 289.000 euros au titre de l'indemnité de remploi,
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « A : Fixation de l'indemnité dans l'hypothèse où les dispositions de la loi 70-612 du 10 juillet 1970 s'imposent :
Dans le cadre de l'expropriation prononcée en application des dispositions de la loi 70-612 du 10 juillet 1970, la valeur des biens expropriés, aux termes de l'article 18 de cette loi, est appréciée, "compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installation expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par la démolition".
La valeur du terrain sur lequel est implanté l'immeuble sis 48 rue du Faubourg Poissonnière à Paris 10ème arrondissement sera la valeur vénale soit une valeur déterminée d'après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l'occasion de la mutation d'immeubles similaires, présentant des caractéristiques comparables, transactions qui se doivent de refléter le jeu normal de l'offre et de la demande à un moment donné.
Offre de la SIEMP :
L'offre de la SIEMP se présente comme suit :
Surface utile : 1.400 mètres carrés
SHON : 1.747 mètres carrés
338 mètres carrés x 4.400 euros = 1.487.200 euros
à déduire :
1.747 mètres carrés x 45 euros = - 78.615 euros
1.406.000 euros
1ère hypothèse : valeur vénale libre :
indemnité principale : 1.406.000 euros
indemnité de remploi : 141.600 euros
1.547.600 euros
2ème hypothèse : valeur vénale occupée avec titre :
indemnité principale :
1.406.000 euros x 0,8 = 1.124.800 euros
indemnité de remploi : 113.480 euros
1.238.280 euros
3ème hypothèse : valeur vénale occupée sans titre :
indemnité principale :
1.406.000 euros x 0,9 = 1.265.400 euros
indemnité de remploi : 127.540 euros
1.392.940 euros
La SIEMP ne produit aucun terme de comparaison.
Demande de la société Kerry :
Faisant état de 6 termes de comparaison, qu'elle réactualise en appliquant l'indice de référence des prix de vente des logements anciens établi par la Chambre des notaires de Paris, la société Kerry conclut à une valeur du terrain nu de 16.051 euros, soit une indemnité se calculant comme suit :
16.051 euros x 338 mètres carrés = 5.425.238 euros
La société Kerry considère que les frais de démolition ne doivent pas être déduits de cette somme, dans la mesure où il a été précisé à plusieurs reprises par les autorités administratives, qu'il ne serait pas procédé à la démolition de l'immeuble.
La société Kerry considère encore que seule doit être retenue une évaluation en valeur libre : la société Kerry expose qu'elle est bénéficiaire de titres autorisant l'expulsion de tout occupant des lieux, mais qu'elle n'a pu procéder à la libération effective de l'immeuble, en raison du refus des autorités administratives de lui prêter le concours de la force publique.
Elle expose que les juridictions administratives l'ont déjà indemnisée au titre de ce refus, mais n'ont pris en compte que la perte des revenus locatifs, à l'exclusion de tout autre chef d'indemnisation, notamment celui tiré de la perte de valeur de l'immeuble à raison de son occupation par des squatters.
La société Kerry en tire la conclusion qu'il appartient à la juridiction de l'expropriation de l'indemniser pleinement en évaluant l'immeuble, libre de toute occupation, toute autre évaluation conduisant à une spoliation.
A cette indemnité, la société Kerry entend ajouter la somme de 17.829,02 euros, correspondant aux travaux effectués dans l'immeuble à la place du propriétaire empêché d'agir, et aux frais de relogement temporaire des squatters.
La demande de la société Kerry se présente donc comme suit :
indemnité principale : 5.425.2380 euros
indemnité de remploi : 496.409 euros
remboursement des travaux : 17.829,02 euros
total de l'indemnité demandée: 5.939.476,02 euros
Mémoire du commissaire du gouvernement :
Dans son mémoire en date du 31 mars 2006, le commissaire du gouvernement fait état des termes de comparaison suivants, relatifs à des ventes de terrain (…)
Au vu de ces références, le commissaire du gouvernement considère que la proposition de la SIEMP à hauteur de 4.400 euros le mètre carré de terrain nu est satisfactoire, comme étant intermédiaire entre les termes de comparaison, comme l'est la situation du bien, entre les arrondissements du centre et ceux de la périphérie.
Fixation de l'indemnité :
Pour justifier de la valeur du terrain sis 48 rue du Faubourg Poissonnière à Paris 10ème arrondissement, la société Kerry fait état de valeurs de terrains, qui lui été communiquées par un expert amiable, Monsieur X..., afférentes aux ventes suivantes (…)
Monsieur X... dans son rapport fait état d'une surface de terrain de 4.490 mètres carrés : la photo révèle un immeuble de 5 étages sur rez-de-chaussée, présentant une façade classique de trois fenêtres à chaque étage, avec balcon au dernier étage ; il ne s'agit pas d'un terrain nu, encore moins d'une telle surface ; cette référence est dépourvue de toute pertinence.
L'attestation sous la forme d'un écrit manuscrit de Monsieur X..., en date du 2 août 2006, aux termes de laquelle Monsieur X... confirme "que les références citées dans (mon) rapport correspondent à des terrains à bâtir, soit sous forme de terrain nu, soit sous forme de terrain bâti dont les constructions sont destinées à être démolies en vue d'une opération de construction" n'est pas non plus pertinente, après examen des références et après vérification notamment que les surfaces proposées par l'expert amiable ne correspondent pas aux surfaces cadastrales.
En réalité, il doit être justifié de la vente de terrains nus, et non de la vente de biens destinés à être aménagés, partiellement ou totalement démolis, ou encore restructurés, après conservation éventuelle d'éléments architecturaux remarquables.
Il s'en suit que ne peuvent être retenues que les références du commissaire du gouvernement (…)
Compte tenu de l'augmentation significative des prix observés depuis la date des références, il sera retenu une valeur de terrain nu de 7.500 euros le mètre carré.
L'immeuble sera évalué en valeur vénale libre de toute occupation et en valeur occupée sans titre, l'immeuble étant squatté depuis son acquisition par la société Kerry ; cette occupation a une conséquence directe sur la valeur du bien au jour où la juridiction de l'expropriation statue et cette juridiction n'a pas compétence pour rechercher les responsabilités encoures du fait de cette occupation illicite prolongée.
De même, il n'appartient pas à la juridiction de l'expropriation de mettre à la charge de l'expropriant les frais de travaux imposés par la préfecture de Paris, ces travaux n'étant pas directement liés par l'expropriation.
Enfin, l'argument selon lequel les frais de démolition ne sont pas dus ne peut ici être retenu compte tenu des termes précis de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970.
L'indemnité dans l'hypothèse où les dispositions de la loi Vivien s'imposent, se présente dès lors comme suit :
- en valeur vénale libre :
indemnité principale :
338 mètres carrés x 7.500 euros = 2.535.000 euros
à déduire frais de démolition,
1.747 mètres carrés x 45 euros = - 78.615 euros
total : 2.456.385 euros
indemnité de remploi :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros
10% sur 2.441.385 = 244.139 euros
246.639 euros
total de l'indemnité en valeur libre : 2.703.024 euros
- en valeur vénale occupée sans titre :
2.456.385 euros x 0,9 = 2.210.747 euros
indemnité de remploi :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros
10% sur 2.195.747 = 219.575 euros
222.075 euros
total de l'indemnité en valeur occupée sans titre : 2.432.822 euros
B. Fixation de l'indemnité en surface utile, dans l'hypothèse où les dispositions de la loi Vivien ne s'imposent pas :
Dans cette hypothèse, l'immeuble sera évalué, comme le propose le commissaire du gouvernement, en fonction de sa superficie en mètres carrés utiles, et non en SHON, les termes de comparaison cités, tant par la société Kerry que par le commissaire du gouvernement, visant des surfaces utiles.
La SIEMP ne fait aucune proposition selon cette hypothèse.
Faisant état de trois expertises amiables,
- celle de Monsieur X..., qui conclut à une valeur de 4.700.000 euros, soit 3.165 euros le mètre carré,
celle de Monsieur Y..., qui conclut à une valeur de 4.800.000 euros,
- celle de la société Atisreal, qui conclut à une valeur de 4.980.000 euros, la société Kerry propose de retenir une valeur moyenne de 4.826.000 euros à laquelle s'ajoute une indemnité de remploi de 441.640 euros, soit une indemnité totale de 5.628.306 euros.
Monsieur X... pressenti par la société Kerry fait état de valeurs de biens à usage d'habitation (pages 10 et 11 de son rapport) sans aucune justification des ventes intervenues.
Il est de même des références citées par la société Atis Real Expertise (page 15 de son rapport) comme pour celles citées par Monsieur Y... (page 6 de son rapport).
Les références citées ne peuvent qu'être rejetées.
Dès lors, il convient de s'en remettre aux seuls termes de comparaison, dûment justifiés, soit ceux du commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants : (…)
Les immeubles visés par le commissaire du gouvernement ne sont pas situés dans le même secteur, et sont pour nombre d'entre eux excentrés. Ils ne présentent pas tous les mêmes similitudes, l'immeuble sis 48 rue du Faubourg Poissonnière à Paris 10ème arrondissement étant essentiellement à vocation d'habitation.
Les ventes citées par le commissaire du gouvernement sont déjà anciennes et il faut tenir compte de l'évolution très significative du marché parisien depuis 2004.
Enfin, l'immeuble 48 rue du Faubourg Poissonnière à Paris 10ème arrondissement est pour moitié, la moitié donnant sur la rue, totalement dévastée, alors que l'autre moitié, celle contenue dans le bâtiment sur cour, est encore en état convenable.
Aussi, l'évaluation faite par le commissaire du gouvernement paraît-elle raisonnable, savoir que si la moitié des appartements a une valeur certainement supérieure à 2.000 euros le mètre carré, l'autre moitié est excessivement dévalorisée par son état.
Il sera retenu le métrage proposé par Monsieur X..., soit 1.485 mètres carrés de surface utile, métrage qui n'est pas contesté par les parties, et qui a le mérite d'avoir fait l'objet d'une évaluation précise par un cabinet de géométrie, le cabinet Bloy (page 4 du rapport).
L'indemnité dans cette hypothèse se présente dès lors comme suit :
soit 2.000 euros en valeur occupée, soit 2.222 euros en cas de libération des locaux,
- en valeur libre :
indemnité principale :
2.222 euros x 1.485 mètres carrés = 3.299.670 euros
indemnité de remploi :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros
10% au-delà = 328.467 euros
330.967 euros
total de l'indemnité en valeur libre : 3.630.637 euros
- en valeur vénale occupée sans titre :
indemnité principale :
2.000 euros x 1.485 mètres carrés = 2.970.000 euros
indemnité de remploi :
20% sur 5.000 euros = 1.000 euros
15% entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros
10% au-delà = 295.500 euros
298.000 euros
total de l'indemnité en valeur occupée sans titre : 3.268.000 euros » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « qu'il résulte de la rédaction des 23 pages de conclusions que la société Kerry n'effectue ni un appel en garantie ni appel incident, qu'elle ne produit devant la Cour aucun des éléments dont l'absence a été soulignée par le juge alors que celui-ci a très précisément indiqué que si le métrage de surface utile proposé par Monsieur X... (1.485 mètres carrés) était exempt de critiques, aucune des données énoncées par Monsieur Y..., Monsieur X... et la société Atisreal, spécialement sollicités pour leurs qualités en matière immobilière, ne comportait aucune justification des transactions intervenues alléguées en dépit de l'énoncé figurant au bordereau, sans numérotation de documents, pages 24 et 25 des conclusions ; que cette liste intitulée "pièces complémentaires" n'est pas suivie des écrits réclamés en vain par le premier juge ; qu'il est constant que les conclusions du Commissaire du gouvernement, déposées hors du délai prévu par la loi, le 18 juin 2008, ne sont pas recevables ;
Que, le 4 mai 2007, la société Kerry demande la jonction d es appels, que la SIEMP n'a pas conclu sur ce point ; que les appels portent sur la même décision, qu'il convient de faire droit à cette prétention ;
Que la SIEMP, le 15 février 2007, soutient que l'indemnité d'expropriation devant revenir à l'expropriée, la société Kerry, doit être fixée selon la méthode dite de la récupération foncière et non selon la méthode dite comparative en retenant une valorisation du bien sur la base de 2.200 euros le mètre carré, utile, libre et en prévoyant une alternative alors que l'expropriation a été prononcée en application de la loi du 10 juillet 1970 et qu'une consignation, à cet effet, a été effectuée à la Caisse des dépôts et consignations le 21 juin 2005 sous le numéro 19187992210 après une offre sur la base de 4.400 euros le mètre carré de terrain, déduction à faire des coûts de démolition de l'immeuble à 45 euros le mètre carré SHON ;
Qu'il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2007 qu'il existe, entre les parties, un recours devant la juridiction administrative contre l'arrêté portant déclaration d'utilité publique du 14 avril 2005 ; que la solution de ce recours commandant l'examen du pourvoi intervenu contre l'ordonnance du juge de l'expropriation de Paris du 12 septembre 2005 portant transfert de l'immeuble au profit de la SIEMP une radiation a été prononcée ;
Que la Cour se réfère au jugement entrepris pour le descriptif du bien exproprié ;
Qu'en l'absence de tout élément nouveau d'une part, sur la description des biens et notamment la justification précise des mutations pouvant servir de référence au jour de l'évaluation du bien exproprié (alors que chacun peut avoir accès à toutes les mutations), d'autre part sur l'évolution des procédures énoncées dans l'arrêt de la Cour de cassation il y a vingt et un mois, il convient, en rejetant toute nouvelle mesure d'instruction (demande qui n'est fondée sur aucun élément), en raison de la contestation existant sur la validité de l'acte prononçant l'utilité publique de l'acquisition de l'immeuble, de confirmer le jugement qui, par des motifs pertinents, a fixé la valeur de l'immeuble de façon alternative dans le cadre de la loi Vivien et hors cadre de la loi Vivien que les demandes de renseignements produites par la société Kerry seules présentes au dossier de la Cour, ont été précisément décrits par le premier juge alors que la SIEMP énonce des éléments de comparaison dans le mémoire d'appel pour des transaction réalisées dans le 10ème arrondissement de Paris entre le 5 octobre 1999 et le 28 novembre 2000 ;
Au vu de ces seuls éléments il convient par adoption des motifs de confirmer le jugement qui a fait une exacte appréciation de la situation qui lui était soumise et de dire que chaque partie supporte ses dépens et ses frais devant la Cour » ;
ALORS D'UNE PART QUE même en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, l'indemnité d'expropriation est calculée conformément, en particulier, aux dispositions de l'article L 13-14 du code de l'expropriation dont il résulte que la situation d'occupation de l'immeuble s'apprécie au jour de l'ordonnance d'expropriation ; que l'immeuble squatté à cette date ne saurait donc donner lieu à la fixation d'une indemnité sous forme alternative, en valeur vénale libre ou en valeur vénale occupée; qu'en décidant néanmoins du contraire après avoir constaté par motifs adoptés (jugement du 6 novembre 2006 p. 8, alinéa 3) que l'immeuble en cause était squatté depuis son acquisition par la société Kerry et donc au moins encore au jour de l'ordonnance d'expropriation rendue le 12 septembre 2005, la Cour d'appel de Paris n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard non seulement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970, mais encore des articles L 13-14 à L 13-20 du code de l'expropriation, et enfin de l'article L 13-8 de ce même code, tous textes qu'elle a, ensemble, violés;
ALORS DE DEUXIEME PART QU'en tout état de cause doit être estimé « libre d'occupation » le local dont l'« occupation » de fait est imputable à l'administration ;
que l'occupation de fait dont la persistance est la conséquence des refus constants et délibérés de l'administration de prêter le concours de la force publique à l'exécution d'une décision de justice qui ordonne l'expulsion des occupants sans titre de l'immeuble en cause est imputable à l'administration ; qu'en statuant comme elle l'a fait, retenant en particulier par motifs adoptés une « valeur vénale occupée sans titre » pour fixer l'indemnité de dépossession devant revenir à l'expropriée, la cour d'appel a violé de plus fort les articles L 13-14 à L 13-20 du code de l'expropriation;
ALORS DE TROISIEME PART QUE, pour démontrer que l'estimation de l'immeuble devait exclusivement s'effectuer en valeur vénale libre, la société Kerry avait fait valoir dans ses conclusions d'appel en réplique et récapitulatives (p. 13, dernier alinéa, et p. 14) que l'occupation de l'immeuble par des occupants sans droit ni titre ne saurait sérieusement être assimilée à une « occupation », cette dernière notion correspondant, en droit, à une occupation par les locataires réguliers, d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE l'exposante avait encore fait valoir (conclusions récapitulatives p.16 et 17) qu'en refusant de condamner l'Etat à lui rembourser la somme de 17.829,02 € correspondant aux travaux effectués dans l'immeuble à la place du propriétaire empêché d'agir et aux frais de relogement temporaire des squatters, le tribunal faisait bénéficier l'expropriante, à qui profitaient nécessairement ces travaux, d'un enrichissement indu ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces autres conclusions péremptoires, la cour d'appel a de plus fort violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE l'exposante avait produit à l'appui de son mémoire d'appel (pièces n° 34 et n° 35) deux offres d'acquisition de son bien, susceptibles de démontrer la sous -évaluation flagrante de la valeur réelle de l'immeuble par le jugement rendu le 6 novembre 2006, l'une de la société Promouvoir, en date du 15 juin 2005, pour un prix de 7.250.000 €, l'autre de la société Walbroof Financial Services Limited, en date du 16 juillet 2005, au prix de 7.500.000 € ; qu'en omettant purement et simplement de prendre en compte ces pièces nouvelles, de surcroît au motif propre d'une prétendue « absence de tout élément nouveau sur la description des biens », la cour d'appel a dénaturé par omission les pièces dont elle était saisie, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS ENFIN QU'aux termes de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, applicable dans le cas où les dispositions de la loi du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, ne s'imposent pas, « les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; qu'en ignorant purement et simplement les deux offres d'acquisition de l'immeuble que l'expropriée avait versées aux débats et qui étaient susceptibles de démontrer la sousévaluation flagrante de la valeur réelle de l'immeuble par le jugement rendu le 6 novembre 2006, l'une de la société Promouvoir, en date du 15 juin 2005, pour un prix de 7.250.000 €, l'autre de la société Walbroof Financial Services Limited, en date du 16 juillet 2005, au prix de 7.500.000 €, la cour d'appel a violé l'article 13-13 du code de l'expropriation.
