LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation, a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la justification de la reprise d'une exploitation des locaux n'était pas rapportée et que ce manquement aux obligations du bail était suffisamment grave pour justifier sa résiliation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Les Allées de l'Europe la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SNC LES ALLEES DE L'EUROPE et Monsieur X... aux torts exclusifs de ce dernier et prononcé l'expulsion des lieux loués assortie d'une indemnité d'occupation de 100 euros par jour à compter de la décision et jusqu'à son départ,
AUX MOTIFS QUE « le bail fait obligation au preneur de tenir les lieux constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser son activité sous aucun prétexte ; que le bailleur verse aux débats le procès verbal relatant les 15 constatations faites par Me Y..., huissier de justice, entre le 8 juillet 2003 et le 3 février 2005, établissant sans contestation possible que le magasin de Monsieur
X...
était constamment fermé et la clientèle invitée à se rendre dans son autre magasin, constituant son établissement secondaire exploité depuis avril 1999. La situation était identique à la date de la délivrance de l'assignation, même si la vitrine et l'intérieur du magasin avaient fait l'objet d'un nettoyage ; que le transfert par le preneur de son activité commerciale dans son autre établissement a pu être momentanément justifié par la réalisation du tramway. Mais il a perduré bien au-delà de l'achèvement des travaux affectant l'avenue Berthelot, à tel point que le bailleur a pu légitimement considérer qu'il était définitif ; que même les pièces produites en cause d'appel par l'appelant, censées justifier une reprise de l'activité commerciale dans les locaux litigieux postérieurement à l'assignation, ne sont pas convaincantes. Elles ne permettent pas en tous cas de constater que la clientèle peut à nouveau y être constamment reçue. Les factures d'électricité correspondent plutôt à un déficit de consommation ou à tout le moins à une consommation bien trop faible pour caractériser une véritable occupation. Si la plupart des documents relatifs à l'activité commerciale versés aux débats mentionnent encore l'adresse du local situé 112 avenue Berthelot, c'est avant tout parce que celui-ci est resté administrativement l'adresse du principal établissement. Elles n'établissent pas en tous cas que Mr X... y exerçait à nouveau d'une manière constante son activité. Aucun élément comptable objectif ne permet de vérifier la sincérité des tableaux établis pour faire apparaître la répartition du chiffre d'affaires entre les deux établissements. Il peut à la rigueur être admis que les lieux étaient encore utilisés pour y entreposer des matériaux, c'est-à-dire comme local accessoire. La justification de la reprise d'exploitation des locaux conformément aux obligations du bail n'est donc pas suffisamment rapportée ; que le bailleur, qui avait le choix, n'a pas fait preuve de déloyauté en engageant une action en résiliation du bail au lieu de solliciter l'application de la clause résolutoire insérée dans le bail, après mise en demeure ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le non-respect par le preneur de l'une des obligations essentielles du bail justifiait la résiliation de celui-ci, laquelle a pris effet à date du prononcé du jugement »,
ALORS QUE D'UNE PART les juges du fond sont tenus d'analyser l'ensemble des pièces qui leur sont soumises ; qu'en n'examinant pas, comme elle en avait l'obligation, le procès-verbal de constat établi à la demande de Monsieur X... par Maître Z... en date du 17 juin 2005 (pièce n° 1), lequel était de nature à démontrer l'existence d'une exploitation effective dans les locaux litigieux, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
ALORS QUE D'AUTRE PART les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en considérant que la reprise de l'exploitation du bail n'était pas établie cependant qu'elle constatait d'une part que le contrat de bail imposait uniquement au preneur de ne pas cesser son activité sans préciser la nature principale ou accessoire de l'activité exercée dans les locaux et d'autre part que les lieux étaient encore utilisés comme local accessoire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1184 et 1134 du Code civil,
ALORS QU'ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE qu'en l'absence de clause résolutoire, le juge saisi d'une demande en résiliation judiciaire d'un bail se prononce au regard de la gravité des manquements du preneur à ses obligations susceptibles de justifier la résiliation du bail ; qu'il appartenait à la Cour d'appel d'apprécier si le fait d'exploiter les locaux loués (voués à la démolition) comme locaux accessoires à son activité commerciale, constituait pour le preneur une faute d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail ; que faute de s'être prononcée sur la gravité des manquements de Monsieur X... dans l'exécution du contrat de bail le liant à la SNC LES ALLEES DE L'EUROPE, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil.
