LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la SCI P5 à payer à la société Accor la somme de 56 969, 57 euros, l'arrêt retient que les parties ont confirmé leurs engagements aux termes d'une assemblée générale " extraordinaire " du 24 juin 1997, dont le procès-verbal mentionne, dans la troisième résolution, que les chiffres correspondant au montant des factures réglées par le groupe Accor, sont approuvés à l'unanimité des présents et des représentés ; qu'il résulte du procès-verbal que la SCI P5 était représentée par M. X..., gérant de la SCI Espace Victor Hugo ; qu'ayant approuvé la résolution, elle n'était plus recevable pour en contester la validité ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI P5 qui prétendait qu'elle était absente lors de l'assemblée générale du 24 juin 1997, et contestait formellement avoir donné à M. X... mandat de la représenter, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI P5 à payer à la société Accor la somme de 59 969, 57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 1996 et l'a déboutée de sa demande en garantie dirigée contre la SCI Espace Victor Hugo, l'arrêt rendu le 16 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne les défendeurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés CEPIH, SIHN, Accor, Espace Victor Hugo, Ouroumoff et le syndicat des copropriétaires de l'espace Victor Hugo à payer à la SCI P5 la somme de 2 500 euros et rejette les demandes des sociétés CEPIH, SIHN, Accor ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils pour la SCI P5.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Sci P5 à payer à la société Accor la somme de 56. 969, 57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 1996 ;
AUX MOTIFS QUE l'expert a constaté que les désordres qui se sont produits les 6 et 8 octobre 1993 ont concerné le glissement de parties de terrains constituant la couverture superficielle et la rupture d'une zone restreinte constituée de poudingues ; que les matériaux glissés ont envahi la zone située entre la falaise de l'hôtel, sur la zone de la piscine ; que le mouvement de terrain du 8 octobre 1993 a fracturé la fenêtre du réfectoire du personnel et envahi en partie le local, provoquant quelques dégâts sur la façade de l'hôtel ; que l'expert attribue l'origine des désordres à un cas de force majeure dû à une pluviométrie anormale, phénomène naturel agissant sur un matériau meuble en forte pente et reposant sur un matériau peu perméable ;
Qu'au cours des opérations d'expertise, un protocole d'accord a été régularisé le 27 juillet 1994 entre la Sci Espace Victor Hugo, la Sci P5, Accord Novotel, la société Ouroumoff et la Sci Lyon Tassin, composant ensemble les copropriétaires de l'immeuble « Espace Victor Hugo » ainsi que le syndic de la copropriété ; qu'il prévoyait les éléments suivants :
« Article 1 :
Article 2 :
La société Art de construire, de son côté, accepte de préfinancer les travaux en question à hauteur d'un montant de 100. 000 francs, et dans les mêmes conditions que la société Accor pour la récupération du règlement qui sera ainsi effectué.
Article 3 :
L'ensemble des copropriétaires soussignés accepte l'offre de préfinancement faite par la société Accor et par la société Art de construire, selon les indications précisées aux articles 1 et 2 ci-dessus.
Les copropriétaires acceptent également de rémunérer par des intérêts calculés au taux du marché monétaire au jour de la signature du présent accord, le montant des sommes exposées par la société Accor et la société Art de construire, du jour du règlement de ces sommes, jusqu'au jour où elles seront remboursées en fonction des décisions de justice à intervenir ou des accords amiables pouvant survenir ».
Que ce document traite non seulement des modalités de préfinancement, mais prévoit également le remboursement des montants exposés en fonction des conclusions du rapport d'expertise ;
Que les parties ont confirmé leurs engagements aux termes d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 24 juin 1997, dont le procès-verbal mentionne, dans la troisième résolution, que les chiffres correspondant au montant des factures réglées par le groupe Accor, suivant récapitulatif joint au procès-verbal, sont approuvés à l'unanimité des présents et des représentés ;
qu'il résulte du procès-verbal que la Sci P5 était représentée par Monsieur X..., gérant de la Sci Espace Victor Hugo ; qu'ayant eu connaissance du procès-verbal, la Sci P5 n'a exercé aucun recours pour contester la validité de l'assemblée générale ; qu'ayant approuvé la résolution, elle n'était pas recevable à en contester la validité ;
que par courrier du 27 novembre 1997, la Sci Espace Victor Hugo a écrit à la société Accor en ces termes : « Suite à nos entretiens téléphoniques, nous vous confirmons conjointement avec la Sci P5 notre accord pour régler les sommes qui vous sont dues, dans les délais fixés au procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 24 juin 1997 » ;
Qu'il découle de ce qui précède que les copropriétaires ont accepté, par le protocole d'accord du 27 juillet 1994, le préfinancement des travaux par la société Accor pour le compte de qui il appartiendra ainsi que le principe d'un remboursement en fonction de leurs tantièmes ;
ALORS QUE en l'état des conclusions d'appel de la Sci P5 qui contestait que puisse lui être opposé le procès-verbal d'une assemblée générale de copropriétaires, à laquelle elle était absente et n'avait pas été représentée, faute d'avoir donné un quelconque mandat, lequel n'était d'ailleurs pas annexé, d'une part, procès-verbal, qui, d'autre part, ne lui avait pas été régulièrement notifié, et réclamait en conséquence l'infirmation du jugement entrepris qui ne s'était pas expliqué sur ces griefs, la Cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer « qu'il résulte du procès-verbal que la Sci P5 était représentée par Monsieur X..., gérant de la Sci Espace Victor Hugo ; qu'ayant eu connaissance du procès-verbal, la Sci P5 n'a exercé aucun recours pour contester la validité de l'assemblée générale ; qu'ayant approuvé la résolution, elle n'était pas recevable à en contester la validité », délaissant ainsi totalement les conclusions dont elle était saisie, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS EN OUTRE QUE est radicalement inopérante la confirmation, par un autre copropriétaire dénué de tout pouvoir de représentation, de l'engagement prétendu de la Sci P5 ;
D'où il résulte, à supposer le motif est décisoire, que la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1984 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sci P5 de sa demande en garantie dirigée contre la Sci Espace Victor Hugo ;
AUX MOTIFS QUE si dans le bail à construction consenti le 30 mars 1990, la Sci P5 a transféré sur la Sci Espace Victor Hugo la charge de tous les travaux d'entretien et d'aménagement des lieux, cet élément est sans incidence sur l'exécution de l'engagement de remboursement des travaux qu'elle a souscrit dans les conditions rappelées précédemment ; qu'ayant accepté la répartition du coût des travaux préfinancés en fonction des tantièmes de copropriété, elle n'est pas fondée à rechercher la garantie de la Sci Espace Victor Hugo, d'autant que les parties admettent que les désordres trouvent leur origine dans un cas de force majeure ;
ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'une manifestation claire et non équivoque de l'intention de l'intéressé de renoncer ;
Qu'il s'ensuit qu'en refusant de faire droit à la demande de la Sci P5 tendant, sur le fondement de ses relations contractuelles issues du bail à construction, à se voir garantir par la Sci preneur des condamnations mises à sa charge en sa qualité de copropriétaire aux motifs inopérants que lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 24 juin 1997 la Sci P5 avait accepté le principe d'une répartition du coût des travaux préfinancés en fonction des tantièmes de copropriété, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS EN OUTRE QUE en l'état du bail qui stipulait : « b) état du terrain Le preneur prendra le terrain loué dans son état au jour ci-dessus fixé pour l'entrée en jouissance. L'état du sous-sol n'est pas garanti et le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit à ce sujet. Le preneur ne pourra de même exercer de recours contre le bailleur en raison de l'état du terrain ainsi que des vices de toutes natures apparents ou cachés dont il peut être affecté »
la Cour d'appel ne pouvait retenir la force majeure pour délier le preneur de ses obligations à l'égard du bailleur ; qu'elle a ainsi dénaturé les termes clairs et précis du bail, en violation de l'article 1134 du Code civil.
