LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a constaté que le bail relatif à l'entrepôt incluait dans son assiette les parkings privatifs, donnés en location à l'usage d'entrepôt, ne s'est pas fondée sur les dispositions des baux pour dire que la locataire, en entreposant des objets sur les parties communes de l'immeuble, faisait des lieux loués un usage conforme à leur destination contractuelle, mais sur une situation que la locataire a pu croire acquise du fait de l'exploitation de son prédécesseur dans les lieux et de l'absence de démenti de la part de la bailleresse ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a pu déduire de ces circonstances que la demande de garantie formée par Mme X... à l'encontre de l'association Action et partage se heurtait à une contestation sérieuse et retenir qu'en revanche cette dernière se prévalait d'une obligation non sérieusement contestable tenant à ce qu'elle se trouvait dans l'impossibilité d'exploiter conformément à leur destination la totalité des lieux loués, alors qu'elle avait dû, pour entrer dans les lieux, verser une somme importante à son prédécesseur et que la bailleresse ne l'avait pas prévenue, avant la conclusion des baux, du litige l'opposant à la copropriété au sujet de l'utilisation des parkings ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Isly la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Madame X... et l'association ACTION ET PARTAGE (AAP) à débarrasser la cour et la bande de terrain de tous les objets et plantations qui encombrent les parties communes, rétablir les lots n° 2 à 6 à usage de parking et retirer les panonceaux et enseignes placés au dessus du magasin, d'avoir débouté Madame X... de sa demande de garantie à l'encontre de l'association ACTION ET PARTAGE et de l'avoir condamnée à payer à celle-ci la somme de 20.000 euros à titre de provision, AUX MOTIFS QUE « Le syndicat des copropriétaires a fait établir par un huissier le 26 janvier et le 6 mars 2006 deux procès-verbaux de constat dont il ressort que l'exercice par l'AAP de son activité de brocante avait pour conséquence de réaliser un empiètement sur les parties communes au niveau de l'entrée de l'immeuble, d'une cour à usage de parking et d'un terrain annexe ;
« Elle a dénoncé le 13 février 2006 le premier de ces constats à Marie-Rose Y... en lui enjoignant de faire cesser cet encombrement par sa locataire, mais il ressort d'un autre procès-verbal de constat en date du 19 janvier 2007 que le terrain était encore à cette date encombré d'objets hétéroclites ;
« Le règlement de copropriété dispose pourtant que les lots n° 2 à 6, objets de cet encombrement, sont à usage de parking, que les parkings de l'immeuble doivent conserver cette destination à perpétuité, que les propriétaires doivent respecter la destination de l'immeuble et sont responsables des troubles de jouissance imputables à leurs locataires, enfin que les parties communes ne doivent pas être encombrées par l'exploitant du local commercial précité.
« Le syndicat des copropriétaires était donc en droit de se prévaloir d'un trouble manifestement illicite résultant de l'encombrement de plusieurs parties communes et de la modification de l'utilisation des parkings par l'AAP pour demander sa condamnation sous astreinte, in solidum avec Madame Marie-Rose Y... à débarrasser la cour et la bande de terrain de ses objets et plantations et à rétablir les lots numéros 2 à 6 à usage de parking, étant observé que la constatation des transgressions du règlement de copropriété ne soulève aucune contestation sérieuse ;
« Il en allait de même pour le retrait des panonceaux et des enseignes placés au-dessus du magasin qui ne respectaient pas l'harmonie de la façade de l'immeuble ;
« La demande de garantie formée par Marie-Rose Y... à l'encontre de sa locataire se heurte à des contestations sérieuses, car l'AAP n'a pas fait un usage de ses locaux contraires aux dispositions de l'un ou de l'autre bail ;
« L'association est en droit par contre de lui reprocher de ne pas l'avoir prévenue avant leur conclusion de l'existence du litige l'opposant à la copropriété au sujet de l'usage des parties communes de l'immeuble et des parkings, litige dont la gravité n'avait pas pu lui échapper puisqu'elle avait été assignée en référé par acte du 6 avril 2001 qui rappelait que son auteur avait déjà été condamné par un jugement du TGI de Nice du 17 janvier 1985 à rétablir l'usage des parkings, à évacuer les objets qui les encombraient et qui encombraient les parties communes et à améliorer la présentation du magasin ;
« Si l'AAP en avait été informée elle aurait pu ne pas conclure le bail ou contracter d'autres obligations et ne pas accepter en particulier de verser une somme de 15.245 euros au précédent locataire et s'engager en outre à lui verser une somme complémentaire de 38.112 euros ;
« L'AAP est donc fondée à lui réclamer, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice consécutif à l'indisponibilité d'une partie de la surface louée comme étant un entrepôt, le paiement d'une provision de 20.000 euros dont le versement n'est pas sérieusement contestable, étant observé qu'elle ne justifie pas du règlement de la somme de 38.112 euros » ;
ALORS, d'une part, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes clairs et précis qui leur sont soumis ; que le contrat de bail professionnel du 12 juillet 2004 porte expressément sur « l'entrepôt situé au fond de la cour à gauche composé d'un local avec cabinet de toilette commun (à droite sous le porche) avec lavabo et WC » (Production n° 3) constituant le lot n° 1 ; que les parkings constituent les lots n° 2 à 6 ; qu'en relevant que l'AAP n'a pas fait un usage contraire aux dispositions du bail en entassant divers objets hétéroclites sur les parkings privatifs qui n'étaient pourtant pas visés par le contrat de bail, la Cour d'appel en a dénaturé les clauses claires et précises et partant violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes clairs et précis qui leur sont soumis, fût-ce par omission ; que les contrats de bail professionnel conclus entre Madame X... et l'association ACTION ET PARTAGE prévoyaient expressément que : « le locataire ne commettra aucun abus de jouissance susceptible d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage » et qu' « il est interdit au commerçant (locataire) d'encombrer les parties communes avec ses marchandises, emballages ou installations, notamment la cour et la bande de terrain nu au nord » (Production n° 3) ; qu'en relevant cependant, d'une part, que l'AAP n'a pas fait un usage contraire aux dispositions du bail en entassant divers objets hétéroclites dans les parties communes de la copropriété, et, d'autre part, que Madame X... n'avait pas prévenu celle-ci de l'existence d'un litige entre elle et la copropriété à l'usage des parties communes de l'immeuble, la Cour d'appel a dénaturé les clauses claires et précises des contrats de bail susvisés et partant violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, encore, QUE le juge des référés doit faire droit à une demande de garantie dès lors que celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; que les contrats de bail professionnel prévoyaient que « le locataire ne commettra aucun abus de jouissance susceptible d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage » et qu' « il est interdit au commerçant (locataire) d'encombrer les parties communes avec ses marchandises, emballages ou installations, et notamment la cour et la bande de terrain nu au nord » (Production n° 3), ce dont il résultait que la demande de garantie formée par Madame X... à l'encontre de l'association ACTION ET PARTAGE au titre de l'encombrement par celle-ci des parties communes ne se heurtait à aucune contestation sérieuse ; qu'en décidant le contraire au motif que la locataire n'a pas fait un usage de ses locaux contraires aux dispositions des contrats de bail, après avoir pourtant constaté que l'activité de l'association ACTION ET PARTAGE avait pour conséquence de réaliser un empiètement sur les parties communes, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, à tout le moins, QUE le juge des référés doit faire droit à une demande de garantie dès lors que celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; qu'il est acquis aux débats que l'activité de l'association ACTION ET PARTAGE avait pour conséquence de réaliser un empiètement sur les parties communes ; que Madame X... démontrait la méconnaissance par sa locataire des dispositions des contrats de bail professionnel conclus avec l'association ACTION ET PARTAGE stipulant que « le locataire ne commettra aucun abus de jouissance susceptible d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage » et qu' « il est interdit au commerçant (locataire) d'encombrer les parties communes avec ses marchandises, emballages ou installations, et notamment la cour et la bande de terrain nu au nord » (Production n° 3) ; qu'en se bornant à retenir que la locataire n'a pas fait un usage de ses locaux contraires aux dispositions de l'un ou de l'autre bail sans autrement s'en expliquer, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, enfin, QUE le juge des référés ne peut accorder une provision que si l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que les contrats de bail professionnel conclus entre Madame X... et l'association ACTION ET PARTAGE obligeaient expressément celle-ci à ne pas encombrer les parties communes et notamment la cour et la bande de terrain ; que l'arrêt retient pourtant que Madame X... aurait dû informer sa locataire de l'existence du litige relatif à l'usage des parties communes qui l'a opposé à la copropriété et ayant donné lieu à un jugement du 17 janvier 1985 ; qu'en statuant par ce motif impropre à établir la faute de Madame X... et par-là même l'existence non sérieusement contestable de son obligation à réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile.
