LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-11 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 mai 2008) rendu en matière de référé, que la société Arsenal II, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme X..., a, par acte du 13 octobre 2004, notifié à cette dernière un congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer ; que Mme X... s'est maintenue dans les lieux, réglant le loyer du bail expiré ; que le juge des loyers commerciaux n'a pas été saisi ; que, par acte du 8 décembre 2006, Mme X... a cédé son fonds de commerce avec le droit au bail ; que la société Arsenal II ayant fait opposition au paiement du prix de cession, invoquant une créance de loyer déterminée selon le nouveau loyer qu'elle avait demandé, Mme X... l'a assignée pour se voir autorisée à percevoir l'intégralité du prix de cession ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que la locataire a entériné le prix demandé par la bailleresse en s'abstenant de saisir le juge des loyers commerciaux et en indiquant dans l'acte de cession du fonds de commerce le nouveau loyer demandé par la bailleresse et non pas l'ancien ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de cession du fonds de commerce mentionnait aussi bien le loyer actuel que le loyer demandé par la bailleresse, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs qui ne peuvent pas caractériser un accord des parties sur le prix d'un nouveau loyer, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société Arsenal II aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Madame X... de sa demande d'être autorisée à toucher l'intégralité du prix de vente de son fonds de commerce malgré l'opposition formée par la société ARSENAL II,
AUX MOTIFS QUE si le loyer a été augmenté hors de toute procédure extrajudiciaire et à plus forte raison judiciaire, par la société bailleresse, il résulte des circonstances de la cause que cette augmentation a été entérinée par la locataire qui, non seulement n'a pas saisi les instances compétentes dans le délai de deux années prescrit par la loi, mais a, dans l'acte de cession de son fonds de commerce, fait indiquer la somme nouvellement réclamée par la bailleresse et non point l'ancienne ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE l'opposition du 21 décembre 2006 vise, en second lieu, le solde des loyers échus du troisième trimestre 2005 au 4ème trimestre 2006 ; que la SCI ARSENAL II produit à cet égard le congé avec offre de renouvellement de bail délivré à X... Nathalie le 13 octobre 2004 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9.600 € ; que X... Nathalie ne s'est pas expressément opposée au montant du nouveau loyer réclamé ; que dans ces conditions, l'opposition n'a pas été faite sans cause et X... Nathalie doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes ;
1) ALORS QUE, l'action tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la date du renouvellement du bail, si bien qu'en cas d'inaction des parties, le bail renouvelé se trouve soumis aux mêmes conditions que le bail à renouveler ; qu'en décidant que le bail renouvelé était soumis aux conditions énoncées par le bailleur dans le congé faute d'action du locataire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles L. 145-9 et L 145-60 du Code de commerce ;
2) ALORS QUE Madame X... avait fait valoir qu'elle n'avait jamais accepté le montant du nouveau loyer et soutenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir du fait que le cessionnaire du droit au bail avait accepté le montant du loyer renouvelé ; qu'elle produisait au soutien de ce moyen l'acte de cession de son fonds de commerce dans lequel figurait le prix du loyer qu'elle acquittait ; qu'en déduisant la novation du prix du loyer de ce que seul le prix du loyer réclamé figurait dans l'acte de cession et non l'ancien, la Cour d'appel a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS QUE la novation ne se présume point et doit résulter clairement des actes ; que pour décider que le prix demandé par le bailleur dans le congé avec offre de renouvellement s'était substitué au prix du bail à renouveler, la Cour d'appel s'est fondée sur l'absence d'action du preneur en vue de la fixation de ce prix et sur la mention de ce nouveau prix dans l'acte de cession de son fonds de commerce, bien que le preneur lui-même n'ait jamais acquitté le nouveau prix ; qu'en statuant par tels motifs, qui ne caractérisent pas la volonté de nover du débiteur, la Cour d'appel a violé l'article 1273 du Code civil.
