LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Ceflu était immatriculée depuis le 15 mai 2000 au registre du commerce et des sociétés et retenu que les locaux avaient été expressément loués pour des activités, déterminées par ses statuts, d'enseignement et de formation, la cour d'appel a retenu, à bon droit, hors toute dénaturation, que ces activités bénéficiaient, en application de l'article L. 145-2-1 du code de commerce, du statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas justifié d'un manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation par la société Lacocim, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire que n'était pas établi un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant la résolution du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Ceflu aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Ceflu à payer à la société Lacocim la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société CEFLU
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT ATTAQUE d'avoir dit que le bail liant la société LACOCIM et l'association CEFLU est un bail commercial, d'avoir débouté l'association CEFLU de ses demandes, d'avoir nommé un expert afin de fournir les éléments quant à la valeur locative des locaux pour permettre de déterminer l'indemnité d'occupation due entre le 1er juillet 2004 et le 3 octobre 2005 ;
AUX MOTIFS propres QUE les locaux se composant de deux appartements situés au 4ème étage ont expressément été loués à usage de bureaux relevant du champ d'application du statut des baux commerciaux ; Qu'ils l'ont été pour les activités déterminées par les statuts de CEFLU soit d'enseignement et de formation, bénéficiant, par extension, en application de l'article L. 145-2 1°) du Code de commerce, du statut des baux commerciaux, peu importe la forme juridique, association ou société, de l'établissement et même s'il ne présente pas un caractère commercial ; Qu'en tout état de cause, à la date de délivrance du congé avec offre de renouvellement, le CEFLU était immatriculé depuis le 15 mai 2000 au registre du commerce et des sociétés comme société par actions simplifiées ;
Et AUX MOTIFS adoptés QUE si la société CEFLU soutient que le bail consenti le 11 mai 1983 à l'association CEFLU était relatif à deux appartements à usage d'habitation ainsi que cela résulte de la désignation des locaux et ne pouvait donc être ni un bail commercial ni un bail d'habitation, en l'absence de preuve d'autorisation de la Préfecture de Police de changement d'affectation, elle ne fournit aucun élément à l'appui de ses dires, et elle n'a précédemment jamais contesté le caractère commercial des locaux donnés à bail ; Qu'il importe peu que ceux-ci soient décrits comme comportant cuisine, salle de bains, chambres, puisque la destination indiquée au bail est celle de bureaux, alors qu'à aucun moment, il n'est fait état d'habitation, et que les ‘chambres' qui y sont visées, situées au 6ème étage, sont manifestement des chambres de service ; Qu'il convient d'ordonner une mesure d'instruction quant au montant de l'indemnité d'occupation ;
ALORS QU' en déclarant, pour justifier le caractère commercial du bail, que les locaux « ont expressément été loués à usage de bureaux relevant du champ d'application du statut des baux commerciaux », les juges du fond ont dénaturé les termes clairs et précis de la convention, intitulée seulement « bail à usage de bureaux » et qui ne comporte aucune référence, expresse ou non, au statut applicable ; Qu'en ajoutant ainsi à l'acte une disposition qu'il ne contient pas, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT ATTAQUE d'avoir débouté l'association CEFLU de sa demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société LACOCIM à compter de sa signature, d'avoir nommé un expert afin de fournir les éléments quant à la valeur locative des locaux pour permettre de déterminer l'indemnité d'occupation due entre le 1er juillet 2004 et le 3 octobre 2005 ;
AUX MOTIFS propres QU' il n'est pas justifié d'un manquement du bailleur aux dispositions de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation sanctionné par une réaffectation des locaux à un usage antérieur d'habitation et par conséquent à son obligation de délivrance de la chose louée justifiant la résolution du bail à compter de sa signature ;
Et AUX MOTIFS adoptés QU'en l'absence de preuve d'autorisation de la Préfecture de Police de changement d'affectation, la société CEFLU ne fournit aucun élément à l'appui de ses dires, et elle n'a précédemment jamais contesté le caractère commercial des locaux donnés à bail ; Que le CEFLU ayant exercé son activité selon la destination contractuelle dont il n'établit par aucun document qu'elle serait illicite, n'est pas fondé, alors que le bail litigieux est un bail commercial à usage de bureaux, en ses contestations, que ce soit en ce qui concerne le défaut de délivrance des locaux, la résiliation du bail aux torts de la société LACOCIM à compter de sa signature, le 11 mai 1983, la fixation du loyer et de l'indemnité d'occupation selon le loyer applicable aux locaux d'habitation comparables, le remboursement des frais de déménagement et le paiement de dommages et intérêts ;
ALORS QU' en application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée ; Qu' en application de l'article 1315 dudit Code, c'est à lui qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; Qu' en exigeant de la société locataire, pour établir le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur, qu'elle rapporte la preuve négative de l'absence d'autorisation préalable de changement d'usage de locaux destinés à l'habitation au 1er janvier 1970, sanctionnée aux termes de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation par l'anéantissement rétroactif du contrat, les juges du fond ont violé l'article 1315 du Code civil.
