LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal ci-après annexé :
Attendu que le moyen critiquant des motifs qui sont étrangers au chef de dispositif qu'il attaque est irrecevable ;
Sur la recevabilité du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. X... n'est pas recevable, faute d'intérêt, à faire grief à l'arrêt de l'avoir débouté de sa demande en nullité de la vente dès lors que, sur le fondement de la résolution du contrat, il a été fait droit à sa demande en restitution du prix de vente formée contre la société Monte e Mare ;
PAR CES MOTIFS :
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Déclare irrecevable le pourvoi incident ;
REJETTE le pourvoi principal ;
Condamne la société Monte e Mare aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat de la société Monte e Mare, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de l'acte de vente reçu le 30 juillet 1998 par Maître Antoine Y..., notaire associé de la SCP Antoine Y... et Rose-Marie Y..., titulaire d'un office notarial à Bastia, entre Monsieur Jean-Michel X... et la société MONTE E MARE SARL portant sur une maison individuelle en l'état futur d'achèvement, sise parcelles AO- 65 et 80 commune de LUCCIANA (Haute-Corse),dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté de LUCCIANA moyennant le prix de 1.050.000 francs (160.071,47 €) , et ce aux torts de la société venderesse, et d'avoir condamné la société MONTE E MARE SARL à restituer à Monsieur Jean-Michel X... la somme reçue en paiement du prix de 160.071,47 € ;
Aux motifs que, « la cause du contrat est la réalisation d'une maison décrite sur une parcelle déterminée ; que ce contrat est causé » ;
Alors que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; que la vente en l'état futur d'achèvement consentie sans que le vendeur dispose, au jour du contrat et à la suite d'une faute du notaire, des droits lui permettant de réaliser les opérations de construction, est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue ; que la cour d'appel a constaté qu'à la suite d'une faute du notaire, la SARL MONTE E MARE, non bénéficiaire de la convention d'aménagement, n'était pas en réalité en mesure de réaliser les opérations de la zone d'aménagement concernant l'immeuble vendu à Monsieur X... en l'état futur d'achèvement ; qu'il en résultait que l'obligation de Monsieur X... de payer le prix de vente était sans cause ; qu'en jugeant néanmoins valable le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de l'acte de vente reçu le 30 juillet 1998 par Maître Antoine Y..., notaire associé de la SCP Antoine Y... et Rose-Marie Y..., titulaire d'un office notarial à Bastia, entre Monsieur Jean-Michel X... et la société MONTE E MARE SARL portant sur une maison individuelle en l'état futur d'achèvement, sise parcelles AO- 65 et 80 commune de LUCCIANA (Haute-Corse),dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté de LUCCIANA moyennant le prix de 1.050.000 francs (160.071,47 €) , et ce aux torts de la société venderesse, et d'avoir condamné la société MONTE E MARE SARL à restituer à Monsieur Jean-Michel X... la somme reçue en paiement du prix de 160.071,47 € ;
Aux motifs que, « Monsieur Jean-Michel X... ainsi que la société MONTE E MARE SARL ont formé une action contre le notaire ; que cependant la société MONTE E MARE ne demande que la condamnation du notaire à payer les conséquences dommageables de l'annulation ou de la résolution du contrat de vente, qu'elle devrait elle-même supporter ; qu'aucune demande de condamnation à paiement de dommages et intérêts n'a été formée contre la société MONTE E MARE SARL par Monsieur Jean-Michel X... ; qu'en conséquence, aucune condamnation du notaire à paiement de dommages et intérêts ne sera prononcée en faveur de la société MONTE E MARE SARL ; que la condamnation à restitution du prix ne concerne que la venderesse ; que le notaire n'est pas le bénéficiaire du prix de vente ; qu'il ne peut en aucune façon être condamné à payer une somme correspondant à la restitution du prix ; que Monsieur X... reproche au notaire d'avoir manqué à son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a établi et de s'être prêté à l'établissement d'un acte dont l'exécution par la société venderesse s'est avérée impossible ; qu'en effet Maître Antoine Y... n'a pas vérifié que la société MONTE E MARE SARL était bénéficiaire de la convention d'aménagement de la zone d'aménagement concertée ; qu'il n'est pas contesté que cette convention d'aménagement, passée par la commune de LUCCIANA avec la société civile MONTE E MARE n'avait pas été transférée au profit de la société MONTE E MARE SARL, de sorte que cette dernière société s'est trouvée dans l'impossibilité d'honorer ses engagements vis à vis de Monsieur Jean-Michel X... ; que ce manquement a fait perdre à Monsieur Jean-Michel X... la chance de renoncer à ce contrat ; que Monsieur Jean-Michel X... a dépensé inutilement des frais liés au dossier d'emprunt et des frais liés à l'acte lui-même ; qu'il a subi un préjudice moral ; que le préjudice locatif n'est pas établi ; que le préjudice global de Monsieur Jean-Michel X... lié à la faute du notaire sera évalué à 15.000 € » ;
Alors qu'engage sa responsabilité le notaire par la faute duquel l'acte juridique qu'il a instrumenté a été annulé ou résolu ; que si la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l'annulation ou de la résolution ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable, le notaire n'en est pas moins tenu de réparer les préjudices résultant, pour le vendeur, de la nullité ou de la résolution de l'acte ; que la cour d'appel a constaté que l'impossibilité, pour la SARL MONTE E MARE, de délivrer l'immeuble vendu à Monsieur X... résultait de la faute de Maître Y..., qui avait instrumenté la vente ; que pour débouter la société MONTE E MARE de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP Y... et Maître Y..., la cour d'appel a considéré que l'obligation de restituer le prix résultait de la résolution du contrat ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la faute du notaire n'avait pas causé à la société MONTE E MARE un préjudice résultant de l'obligation de restituer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. X..., demandeur au pourvoi incident
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Jean-Michel X... de sa demande en annulation de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 30 juillet 1998, conclu avec la SARL MONTE E MARE et reçu par Me Antoine Y... ;
Aux motifs que « M. Jean-Michel X... demande de prononcer l'annulation de cet acte pour vice du consentement, absence de cause et pour violation des dispositions de la vente en l'état futur d'achèvement.
Au titre du vice du consentement, M. Jean-Michel X... estime avoir été victime d'une erreur, d'une erreur sur une qualité substantielle et d'une erreur sur la personne.
La qualité substantielle doit concerner la chose objet de la vente.
L'acte désigne la chose objet de la vente comme : « sur le territoire de la commune de LUCCIANA, la construction qui sera édifiée consistant une fois terminée en une maison individuelle de type F5 élevé d'un étage mansardé sur rez-de-chaussée, comprenant au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine, une salle de bains, un wc, 2 chambres, un escalier, une terrasse devant le séjour et à l'étage mansardé deux chambres, une salle de bains d'appoint, une terrasse d'une superficie figurant au plan cadastral sous les références de zone UD 2 îlot 2 2 C et 2D, section AO n° 65 pour une contenance de 02 a 76 ca, section AO n° 80 pour une contenance de 84 ca, ledit bien provenant de la division d'un tènement plus important inclus dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté ZAC de LUCCIANA, créée par arrêté municipal du 10 février 1997 et dont le programme d'aménagement et des équipements ont été approuvés ».
Le fait que la société venderesse, non bénéficiaire de la convention d'aménagement, n 'était pas en réalité en mesure de réaliser les opérations de cette zone d'aménagement concertée et ne pouvait pas aller jusqu'au bout de cet engagement de vente, ne signifie pas qu'il y a eu erreur sur la chose au moment de la conclusion de cet acte de vente. La société MONTE E MARE SARL s'est bien engagée à fournir ce que demandait M Jean-Michel X... lorsqu'il a signé cet acte. Il n'y a pas eu au moment de la formation du contrat d'erreur de la part de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose, même s'il s'avérera plus tard que la venderesse sera dans l'incapacité d'honorer ce contrat.
L'article 1110 du code civil dispose en son alinéa deux que l'erreur n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a l'intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.
La personne mentionnée à l'acte comme étant la venderesse est : « la société SARL MONTE E MARE société à responsabilité limitée à capital variable ayant son siège à LUCCIANA 20290 lieudit Pineto, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bastia sous le numéro B 414 094 185 numéro de gestion 97 B 191, constituée aux termes de ses statuts dressés par acte sous seing privé en date à LUCCIANA du 3 octobre 1997, enregistré à Bastia le 3 octobre 1997 folio n° 43 bordereau 939/3 ».
La personne venderesse était la propriétaire des parcelles vendues et le constructeur de la maison d'habitation.
La vérification des statuts de la SARL MONTE E MARE indiquent que cette société a pour objet : « l'acquisition d'un terrain à bâtir sis sur la commune de LUCCIANA (Haute-Corse) cadastré sous le numéro 1425 de la section C pour une superficie de 60 a 51 ca... la création et l'aménagement d'une zone d'aménagement concerté... toutes opérations quelconques mobilières, immobilières ou financières... ».
Il appartenait à cette société de faire le nécessaire pour honorer ses engagements.
Il n'y a pas eu d'erreur sur la personne.
La cause du contrat est la réalisation d'une maison décrite sur une parcelle déterminée. Ce contrat est causé.
Au titre des violations des règles de la vente en l'état futur d'achèvement, M. Jean-Michel X... note l'absence de précision sur la date de livraison, le cahier des charges, la notice descriptive, l'attestation d'achèvement des fondations de l'immeuble.
L'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 30 juillet 1998 revêt bien la forme prévue aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil.
L'article L. 261-10 susvisé précise que le contrat doit, en outre être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du code de la construction et de l'habitation.
L'acte précise que le vendeur doit achever la construction au 30 octobre 1998, la livraison intervenant dès signature du procès-verbal de livraison immédiatement après cet achèvement. Le cahier des charges est visé à l'acte. Les documents sont annexés sur le descriptif. L'acte précise l'achèvement des fondations.
L'acte de vente n'est pas nul de plein droit » ;
1. Alors que, d'une part, l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; que la vente en l'état futur d'achèvement consentie sans que le vendeur dispose, au jour du contrat et à la suite d'une faute du notaire, des droits lui permettant de réaliser les opérations de construction, est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue ; que la Cour d'appel a constaté qu'à la suite d'une faute du Notaire, la SARL MONTE E MARE, non bénéficiaire de la convention d'aménagement, n'était en réalité pas en mesure de réaliser les opérations de la zone d'aménagement concernant l'immeuble vendu à M. X... en l'état futur d'achèvement ; qu'il en résultait que l'obligation de M. X... de payer le prix de vente était sans cause ; qu'en jugeant néanmoins valable le contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil ;
2. Alors que, d'autre part, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais aussi de celle ayant trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté ; qu'en l'espèce, en retenant que M. X... n'avait pas commis une erreur sur la substance de la chose qui était l'objet du contrat vente en l'état futur d'achèvement, tout en constatant que la SARL MONTE E MARE, non bénéficiaire de la convention d'aménagement, n'était en réalité pas en mesure de réaliser les opérations de la ZAC en considération desquelles cette convention avait été conclue et que, partant, elle ne pouvait pas aller jusqu'au bout de cet engagement de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient pourtant de ses propres constatations et a violé, de ce fait, l'article 1110 du Code civil ;
3. Alors que, de plus, l'erreur est une cause de nullité lorsqu'elle tombe sur la personne avec laquelle on a intention de contracter si la considération de cette personne est la cause principale de la convention ; que l'erreur sur la personne peut également s'entendre des qualités essentielles de la personne cocontractante ; qu'en l'espèce, en retenant que M. X... n'avait pas commis une erreur sur la personne de son cocontractant à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, tout en constatant que, celui-ci, la SARL MONTE E MARE, non bénéficiaire de la convention d'aménagement, n'était pas en, réalité, en mesure de réaliser les opérations de la ZAC en considération desquelles cette convention avait été conclue et que, partant, elle ne pouvait pas aller jusqu'au bout de cet engagement de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient pourtant de ses propres constatations et a violé, de ce fait, l'article 1110 du Code civil;
4. Alors que, par ailleurs, tout contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser, notamment, le délai de livraison ; qu'en l'espèce, il est constant que l'acte du 30 juillet 1998 ne précisait pas expressément le délai de livraison ; qu'en jugeant, toutefois, que cette condition était remplie au seul motif que l'acte précisait que le vendeur devait achever la construction au 30 octobre 1998, la livraison intervenant dès signature du procès-verbal de livraison immédiatement après cet achèvement, la Cour d'appel s'est fondée sur une circonstance inopérante et a, de ce fait, violé les articles L. 261-10 et L. 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans leur version applicable en l'espèce ;
5. Alors qu'enfin, en ayant écarté le moyen tiré de l'absence à l'acte notarié de toute notice indiquant les éléments d'équipement propres au local en affirmant, de façon erronée, que les documents étaient annexés sur le descriptif, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 30 juillet 1998 et a violé, de ce fait, l'article 1134 du Code civil.
