LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu qu'une demande de résiliation judiciaire de bail n'avait pas à être précédée d'une mise en demeure et souverainement relevé que les troubles graves et répétés occasionnés à ses voisins par Mme X... contrevenaient à l'article 1728 du code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'obligation pour le locataire d'user et de jouir paisiblement de la chose louée, la cour d'appel, qui pouvait prendre en compte le comportement de la locataire qui s'était poursuivi après l'assignation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à l'office public de l'habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti à Mme X... sur le fondement de l'article 1728 du code civil et d'avoir en conséquence ordonné que le locataire délaisse et rende libre l'immeuble loué à TARBES, Résidence ..., Bâtiment 2, entrée 3, appartement n° 12, des personnes, des biens ainsi que de tous occupants et des biens de ceux-ci et dit qu'à défaut, il sera procédé à l'expulsion de Madame X... ainsi qu'à celle de tous occupants, par toutes voies de droit et notamment avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
AUX MOTIFS QUE le premier juge a déjà répondu au moyen invoqué par Madame X... et tenant à l'exigence d'une mise en demeure ou d'un commandement préalable à l'assignation délivrée par le bailleur pour résiliation d'un bail pour troubles de jouissance, que la cour fait sienne, contrairement aux demandes de résiliation pour non paiement du loyer ou pour défaut d'assurance, étant en outre observé que Mme X... a pu organiser sa défense dans le délai de huit mois qui a couru entre l'assignation et la date à laquelle l'affaire a été plaidée à l'audience ; Que les troubles que Mme X... occasionne à ses voisins de la résidence, insultes y compris par courriers (et pour l'un d'entre eux adressé directement à son employeur), inscriptions obscènes sur les boîtes à lettres, dégradations diverses et répétées des parties communes et des véhicules garés sur le parking, harcèlement systématique et très récemment agression à l'encontre d'une personne âgée, résultent de la pétition signée par 17 locataires le 25 octobre 2006, des déclarations de main courante et des procès-verbaux de police, et des multiples attestations produites aux débats ; Que c'est à juste titre que le premier juge, considérant que ces troubles graves et répétés contrevenaient à l'article 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'obligation pour le locataire d'user et de jouir paisiblement de la chose louée, étant en outre observé que le bail lui-même prévoit que la location est consentie pour habitation personnelle et bourgeoise, avec l'interdiction pour le locataire de tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité de ses voisins, a prononcé la résiliation du bail ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'OPAC rapporte suffisamment la preuve que Mme X... ne cesse depuis plusieurs années d'importuner les autres locataires de cette résidence, notamment par des insultes et des affichages contenant des propos accusateurs sur tel ou tel résident ; Que ce comportement s'est poursuivi après l'assignation, comme en témoigne une déclaration de main-courante en date du 4 octobre 2007 et l'attestation de Mme Françoise Y...relatant une nouvelle agression verbale de Mme X... à l'encontre de la mère de la déclarante, âgée de 79 ans et handicapée physique ; Que ce comportement de Mme X... n'est pas sérieusement contredit par les éléments versés aux débats par cette dernière, qui se limitent à un certificat médical relatant les déclarations de la Mme X..., qui apparaît vivre sur un mode persécutif ses difficultés de voisinage, et un récépissé de main-courante du 2 août 2006, où elle se plaint à son tour des agissements d'une voisine à son encontre ; Que ce comportement, de nature à troubler l'ordre public, pose la question de la santé mentale de la locataire ; Mais que tout locataire doit s'abstenir d'agissements provoquant des troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage et de comportements agressifs tant envers ses colocataires qu'envers les tiers ; Qu'il convient donc de faire droit à la demande de l'OPAC, toute tentative de conciliation apparaissant illusoire ;
1°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que dès lors en faisant droit à la demande de résiliation du bail et d'expulsion formulée par l'OPAC à l'encontre de sa locataire, Mme X..., sans rechercher, ainsi que les conclusions d'appel de cette dernière (p. 3) l'y invitaient, si l'OPAC n'aurait pas dû, avant de faire délivrer une assignation à Mme X... aux fins de résiliation du bail, lui adresser un courrier l'enjoignant de s'expliquer ou de cesser les troubles qui lui étaient reprochés par les autres locataires, dont l'OPAC faisait valoir qu'ils duraient « depuis des années », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1728 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge saisi d'une action en déchéance du droit au maintien dans les lieux pour inobservation par le preneur de ses obligations doit apprécier le litige à la date de la demande ; que dès lors en fondant sa décision de résiliation du bail et d'expulsion de Mme X..., au vu de circonstances antérieures à l'assignation, mais aussi d'un comportement qui « s'est poursuivi après l'assignation », la cour d'appel violé l'article 1728 du code civil ;
3°) ALORS QU'en déclarant que le comportement de Mme X..., sur lequel la cour d'appel s'est fondée pour estimer justifiée la demande de résiliation du bail et d'expulsion de Mme X..., était « objectivé » par des déclarations de main courante et des procès-verbaux de police, sans constater que ces déclarations et constatations avaient été suivies de quelque poursuite que ce soit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1315 du code civil.
