LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la seule présence dans le bail du précédent locataire d'une clause, non reproduite dans le bail de M. X..., qui dégageait les bailleurs de toute responsabilité pour les troubles pouvant provenir des plaintes d'un ou plusieurs co-lotis à raison des nuisances subies, n'était pas de nature à établir que les bailleurs connaissaient l'intention de leurs voisins d'engager une procédure judiciaire, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, rejeté la demande de délai de paiement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de délais et de suspension des effets d'une clause résolutoire formulée par Monsieur X..., constaté l'acquisition de ladite clause résolutoire, ordonné son expulsion sous astreinte et fixé à la somme de 1. 540 € le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération des lieux et condamné Monsieur X... à payer une somme provisionnelle de 15. 240 € au titre des indemnités d'occupation impayées, payable en dix mensualités égales ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 1999, les consorts Y... ont donné à bail commercial à Monsieur X... un terrain nu de 19. 358 m2 situé à Antibes, entre la route du Pylône et l'Avenue n° l0, à usage exclusif de piste de karting et activités diverses, moyennant un loyer annuel de 500. 000 F payable par trimestres anticipés ; qu'il était prévu, au titre des conditions particulières, que le loyer serait fixé de manière évolutive à : 120. 000 F à compter du 1er juillet 1999, 240. 000 F à compter du 1er juillet 2000, 360. 000 F à compter du 1er juillet 2001 et 500. 000 F à compter du 1er juillet 2002 ; que, se prévalant d'un courrier du mandataire des bailleurs accordant le report au 1er juillet 2001 de l'augmentation du loyer prévue au 1er juillet 2000, le locataire soutient que le loyer dû serait toujours maintenu à la somme de 120. 000 F par an, soit 1. 524 € par mois, en raison de la persistance de ses difficultés d'exploitation ; que, par actes du 11 février 2003, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur X... un commandement de payer pour un montant de 93. 437, 07 € visant la clause résolutoire ; que, le juge des référés ayant considéré, par ordonnance en date du 17 septembre 2003, qu'il était incompétent pour statuer sur la demande de constatation de la résiliation du bail en raison d'une contestation sérieuse sur le montant du loyer, les bailleurs ont saisi le Tribunal de grande instance de Grasse au fond pour voir statuer sur la résiliation du bail et sur la dette locative de Monsieur X... ; que, par jugement en date du 9 août 2006, le Tribunal de grande instance de Grasse a retenu que les bailleurs avaient entendu reporter l'augmentation du loyer au moins jusqu'au 1er juillet 2003, mais que rien ne permettait d'affirmer qu'ils avaient accepté de reporter l'augmentation du loyer à l'achèvement des procédures, de sorte que Monsieur X... était redevable d'un loyer de 240. 000 F du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004, de 360. 000 F du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 et de 500. 000 F (soit 6. 352, 09 € par mois) au delà du 1er juillet 2005 ; qu'il a cependant débouté les consorts Y... de leur demande de résiliation du bail, considérant que Monsieur X... avait réglé le loyer dû jusqu'au 1er juillet 2003 et que les bailleurs ne justifiaient pas avoir délivré un commandement régulier pour la période postérieure ; que ce jugement fait l'objet d'un appel, de sorte qu'il n'est pas définitif, mais qu'il a, malgré ce, autorité de chose jugée à l'égard du Juge des référés ; qu'à la suite de ce jugement, les consorts Y... ont fait délivrer à Monsieur X... un nouveau commandement de payer, le 20 septembre 2006, pour avoir paiement d'une somme principale de 72. 486, 99 € correspondant, pour 69. 872, 99 € aux loyers du 1er novembre 2005 au 30 septembre 2006 sur la base de 6. 352, 09 € par mois et pour 2. 614 € à la taxe foncière 2005 ; qu'il n'est pas discuté par Monsieur X... qu'il n'avait, à la date du commandement, réglé aucune somme au titre des loyers échus entre le 1er novembre 2005 et le 30 septembre 2006, soit pendant mois, et qu'il était également redevable de la taxe foncière ; que le premier Juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur le montant du loyer à hauteur de 6. 352, 09 € en raison de l'appel du jugement du 9 août 2006, ce que les intimés ne remettent pas en cause devant la Cour ; que toutefois, et en tout état de cause, le commandement a été valablement délivré pour la somme non sérieusement contestable de 2. 614 € de taxe foncière et de 1. 524 x 11 = 16. 764 €, soit une dette locative de 19. 378 € ; que Monsieur X... a réglé la somme de 1. 524 € le 26 septembre 2006, soit dans le délai du commandement, puis une somme de 18. 288 € le 12 septembre 2007, soit près d'un an après le commandement et quelques jours seulement avant l'audience de référé fixée au 19 septembre ; que le premier juge a dès lors justement retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2006 étaient remplies ; que Monsieur X... prétend, pour s'opposer au commandement, que les bailleurs seraient de mauvaise foi et qu'ils auraient manqué à leur obligation de délivrance en lui donnant à bail un terrain sur lequel ils savaient, selon lui, qu'il rencontrerait des difficultés d'exploitation ; que, certes, Monsieur X... a fait l'objet d'une procédure judiciaire en cessation du trouble anormal de voisinage occasionné par le bruit du karting, procédure qui vient d'être clôturée par un arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 6 mai 2008 déboutant la SARL CAMPING du Pylône de sa demande de fermeture ; mais que la seule présence, dans le bail de son prédécesseur dans les lieux, la SARL KART CROSS, d'une clause dégageant le bailleur de toute responsabilité « pour les troubles pouvant provenir des plaintes d'un ou plusieurs co-lotis pour les nuisances subies », non reproduite dans le bail conclu en mai 1999 au profit de M. X..., n'est pas de nature à établir que les bailleurs connaissaient l'intention de leurs voisins d'engager une procédure judiciaire qui, ainsi qu'il ressort des pièces de cette procédure versées aux débats par Monsieur X..., n'a été initiée qu'après la signature de son propre bail, les premières plaintes produites par la SARL CAMPING du Pylône datant de mai 1999 ; qu'il est également constant que l'exploitation de Monsieur X... a fait l'objet d'un arrêté de fermeture provisoire de la Ville d'Antibes en date du 19 juillet 1999, c'est à dire dans les deux mois suivant le bail, en raison de l'absence d'obtention des autorisations administratives préalables et du tapage occasionné par ses activités de karting du fait de la non conformité des travaux d'isolation acoustique permettant de préserver l'environnement sonore du quartier ; qu'il était pourtant expressément prévu dans le bail, au titre des conditions particulières, que le preneur s'engageait « à obtenir toutes les autorisations nécessaires à son activité de location de pistes de karting et annexes » et « à réaliser les aménagements et travaux nécessaires à son activité, après avoir obtenu les autorisations municipales et préfectorales » ; que le preneur ne peut donc s'en prendre aux bailleurs de ce qu'il a été l'objet d'une fermeture administrative et de PV d'infractions relevés par l'autorité administrative ; qu'ainsi, le prétendu défaut de délivrance de l'objet du bail n'apparaît pas suffisamment établi pour constituer un moyen sérieux d'opposition au commandement de payer les loyers ; que c'est en vain que Monsieur X... sollicite l'octroi de délais de paiement de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire ; qu'il a été vu plus haut que Monsieur X... avait attendu près d'un an pour régler les sommes commandées, dans la limite du loyer minimal de 1. 524 € ; que la Cour note également que, si le versement de 18. 288 € a permis, en septembre 2007, d'apurer la dette locative commandée, il n'a pas été suffisant pour régler les loyers échus depuis le mois d'octobre 2006, alors que le locataire avait suspendu tout paiement du loyer courant depuis le commandement ; que Monsieur X... reconnaît d'ailleurs dans ses écritures du 2 octobre 2008 être redevable des loyers de décembre 2006 à septembre 2007, ainsi que retenu par le premier juge, pour une somme de 15. 240 € ; que par ailleurs, Monsieur X... n'a pas réglé régulièrement les loyers d'octobre 2007 à juin 2008 ; que ce n'est que le 10 juin 2008 qu'il a effectué des versements de 3. 524 € par mois correspondant pour 1. 524 € au loyer courant et pour 2. 000 € au règlement de l'arriéré ; que, toutefois, ses versements représentent un total justifié de 17. 620 € au début du mois d'octobre 2008, alors que sa dette locative minimum, sur la base de 1. 524 € par mois, s'élevait, pour la période postérieure au commandement, soit d'octobre 2006 à octobre 2008, à 38. 100 €, ce dont il résulte que Monsieur X..., deux ans après le commandement, n'est toujours pas à jour de ses loyers, calculés pourtant sur la base minimale qu'il revendique ; que les pièces comptables produites par l'appelant font ressortir un résultat négatif de son exploitation, de sorte qu'il apparaît que le preneur ne se trouve pas en mesure de rétablir sa situation à l'égard de ses bailleurs et de payer le loyer courant tel que retenu par le Tribunal de grande instance de Grasse le 9 août 2006 ; qu'en l'état de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à accorder à Monsieur X... des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;
1°) ALORS QU'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de Monsieur X..., p. 7) si la mauvaise foi des bailleurs ne s'évinçait pas du fait qu'ils avaient précisément supprimé, dans le bail de Monsieur X..., la clause qui figurait au sein du bail de la SARL KART CROSS et qui était de nature à attirer l'attention du preneur sur les difficultés qu'il allait éventuellement rencontrer dans le cadre de son activité, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
2°) ALORS QUE des mesures de grâce peuvent être accordées quand bien même le débiteur serait dans l'impossibilité potentielle de régler sa dette ;
que c'est au demeurant précisément l'objet des mesures de grâce ; qu'en rejetant la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu'il apparaissait que le preneur ne se trouvait pas en mesure de rétablir sa situation à l'égard de ses bailleurs et de payer le loyer courant, la Cour d'appel a ajouté à l'article 1244-1 du Code civil une condition qu'il ne comporte pas et, partant, a violé ce texte.
