LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que l'arrêt ayant exposé succinctement les prétentions de l'une et l'autre des parties, en relevant notamment que M. X... répliquait que seul le retard de Mme Y... dans l'établissement des diagnostics techniques était à l'origine du retard de signature de l'acte authentique, et aucun moyen pris d'un défaut de recherche sur l'obligation contractuelle de Mme Y... de procéder aux diagnostics n'étant invoqué, le visa des conclusions de M. X... en date du 24 janvier 2007 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
Attendu, d'autre part, que la date de l'ordonnance de clôture qui figure dans la décision étant entachée d'une erreur matérielle manifeste au regard de la date des dernières conclusions des deux parties, le moyen fondé sur le caractère tardif des conclusions de Mme Y..., manque en fait ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente était assortie des conditions suspensives d'usage relatives à l'urbanisme, l'état hypothécaire et le droit de préemption, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il ne résultait pas de cette convention que les parties avaient fait de la réitération de la vente par acte notarié un élément constitutif de leur consentement mais que la mention " jusqu'à la date du 31 mars 2006 ", suite à la prorogation conventionnelle du délai de réalisation de la vente, à la demande de l'acquéreur, avait limité la durée de validité de l'engagement souscrit par Mme Y... et affecté cet engagement d'un terme extinctif, et qui, effectuant la recherche prétendument omise, a énoncé à bon droit que l'absence de réalisation des diagnostics amiante et termites avant le deuxième trimestre 2006 n'empêchait pas la réalisation de la vente, mais privait seulement le vendeur de la possibilité de se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés à raison de ceux constitués par la présence d'amiante, le diagnostic termites n'étant pas contractuellement exigé, en a exactement déduit que du fait de sa non-réitération dans le nouveau délai fixé par les parties, la promesse était devenue caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de s'etre prononcé au visa des conclusions signifiées le 24 janvier 2007 par Monsieur X... et d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en réitération de la vente et de l'ensemble de ses autres demandes ;
1°) ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge doit viser les dernières conclusions déposées avec l'indication de leur date ; qu'en visant les conclusions de Monsieur X... signifiées le 24 janvier 2007, quand celui-ci avait signifié le 21 mai 2008 des conclusions dans lesquelles il invitait notamment les juges du fond à rechercher si Madame Y... n'avait pas contractuellement l'obligation de faire procéder aux diagnostics, recherche à laquelle l'arrêt n'a pas procédé, la Cour d'appel a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion de peut être déposée, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; que si l'on devait admettre que le visa de l'ordonnance en date du 3 mai 2007 figurant dans l'arrêt ne procède pas d'une erreur matérielle, l'arrêt serait entaché d'une violation des articles 783 et 910 du Code de procédure civile en ce qu'il se prononce au visa des conclusions de Madame Y... déposées le 19 mai 2008.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande en réitération de la vente et de l'ensemble de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ; que l'article 1589 dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ; qu'en l'espèce, la promesse conclue entre les parties précise que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du Code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée » ; que la convention ajoute que « l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous (au plus tard le 23 décembre 2005), sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte » ; que c'est à juste titre que les premiers juges, rappelant les stipulations contractuelles, ont dit que cet acte renferme l'accord définitif des parties sur la chose et sur le prix et qu'il ne résulte pas de cet acte que les parties avaient fait de la réitération de la vente par acte notarié, un élément constitutif de leur consentement ; qu'en conséquence, la non-réitération de la vente dans le délai stipulé (au plus tard le 23 décembre 2005) n'a pas entraîné la caducité de la convention ; qu'il résulte du courrier en date du 10 novembre 2005 adressé par Madame Gisèle Y... au notaire chargé de la vente, que celle-ci a donné son accord pour proroger l'acte du 4 juillet 2005, précisant une date de réalisation fixée au 23 décembre 2005, jusqu'à la date du 31 mars 2006 et a transmis au notaire un pouvoir en son nom daté du 13 mars 2006 pour la signature de l'acte de vente ; mais que c'est par une mauvaise appréciation des faits de l'espèce que les premiers juges ont dit que Madame Gisèle Y... ne pouvait refuser de régulariser la vente, les conditions suspensives étant réalisées le 11 juillet 2006, après établissement des diagnostics techniques ; qu'en effet, suite à la prorogation conventionnelle du délai de réalisation de la vente résultant du courrier du vendeur en date du 10 novembre 2005, jusqu'à la date du 31 mars 2006, Madame Gisèle Y... s'est opposée à partir de cette date à accepter un nouveau délai de prorogation, allant même jusqu'à modifier les conditions financières de la vente et conditionner la réalisation de la vente à une majoration du prix de 10 %, ainsi qu'il résulte des termes de sa correspondance du 29 mai 2006 adressée au notaire ci-après rappelée : « depuis des mois, l'urbanisme a été invoqué par X..., reculant le règlement de la vente du terrain. La semaine dernière, j'ai compris qu'« urbanisme » signifiait « permis de construire ». Sa demande a été rejetée trois fois. Maintenant, il se réveille et veut payer dans les dix jours ! ! Après il fera une 4ème demande ! ! Dû à ce qui précède, je vous confirme la résiliation du contrat de vente à moins qu'il accepte une majoration de 10 %, montant déjà offert par Z... dont il a reçu copie. Il me crée des problèmes et frais supplémentaires, me paralysant dans mes affaires dus à ses demandes d'urbanisme, alors qu'il n'est pas encore propriétaire ! Ses propres décisions démontrent son indifférence et insouciance de ses responsabilités vis-à-vis de moi (…) » ; que ce courrier, cependant, ne peut s'analyser en l'acceptation d'une nouvelle prorogation conventionnelle du délai de réalisation de la vente, dès lors que les termes qu'ils renferment sont conditionnels et supposent l'accord de l'acquéreur sur les nouvelles modalités financières ; qu'il résulte des pièces produites, que la procuration transmise par Madame Gisèle Y... au notaire, était seulement destinée à la régularisation de la vente jusqu'à la date du 31 mars 2006, ce qui est confirmé par les deux courriers qui lui ont été adressés par le notaire, les 7 et 27 juin 2006, lui réclamant un accord écrit pour réaliser la vente au profit de Monsieur Guy X... ou la confirmation par écrit des termes de la procuration régularisée le 13 mars 2006 ; que l'acceptation par Madame Gisèle Y... de la prorogation conventionnelle du délai de réalisation de la vente exclusivement et expressément jusqu'à la date du 31 mars 2006, donne un caractère supplétif au principe énoncé à l'article 1589 du Code civil, selon lequel « la promesse de vente vaut vente » ; que pour la perfection de la vente au sens de l'article 1583 du Code civil et des stipulations contractuelles (« l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte ») suite au nouveau délai contractuellement convenu pour sa réalisation, Madame Gisèle Y... devait réitérer son consentement le jour de la vente, au besoin par procuration adressée à un mandataire, ce qu'elle a refusé, dès lors que le rendez-vous de signature proposé par le notaire le 7 juin 2006, était fixé au 20 juin 2006, soit au-delà de la date du 31 mars 2006, acceptée expressément par elle ; que nécessairement, la mention « jusqu'à la date du 31 mars 2006 » suite à la prorogation conventionnelle du délai de réalisation de la vente, à la demande de l'acquéreur, a limité la durée de validité de l'engagement souscrit par Madame Gisèle Y... pour la date de réalisation de la vente et affecté cet engagement d'un terme extinctif ; que la réalisation de la vente était désormais subordonnée à l'établissement d'un acte authentique dans le délai nouvellement fixé par les parties et sa non-réitération dans ce délai, a entraîné la caducité de la promesse, sans obligation de la part du vendeur de faire sommation à l'acquéreur de signer l'acte de vente pour la date du 31 mars 2006 ; que l'argumentation de l'intimé tendant à alléguer que les conditions de réalisation de l'acte authentique ont été différées par la faute de l'appelante sera rejetée, dès lors que l'absence de réalisation des diagnostics amiante et termite avant le 2ème trimestre 2006 n'empêchait pas la réalisation de la vente, mais empêchait seulement le vendeur de se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d'amiante, le diagnostic « termites » n'étant pas contractuellement exigé ; que l'établissement des rapports amiante et termites n'était pas conditionné par la libération préalable des lieux par les squatteurs, la promesse précisant que l'acquéreur fait son affaire personnelle de l'occupation illicite des lieux litigieux ; que, par ailleurs, l'attestation délivrée par le Cabinet JOUANNETEAU à Monsieur Guy X... n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile et sera écartée des débats ; que Madame Gisèle Y... soutient donc à juste titre que les courriers de convocation du notaire en vue de la signature étant intervenus postérieurement à la date ultime convenue pour la réalisation de l'acte de vente, la convention n'est pas susceptible d'exécution forcée et que la promesse de vente est caduque ; que Monsieur Guy X... sera, par infirmation du jugement entrepris, débouté de sa demande en réitération de la vente, de sa demande subsidiaire en dommages-intérêts et de ses demandes accessoires ;
1°) ALORS QUE le simple accord de prorogation par lequel les parties décident de reporter l'échéance de réitération d'un contrat en la forme authentique ne saurait, en l'absence d'autres éléments, faire de cette réitération une condition de la formation du contrat ; qu'en déduisant de la lettre par laquelle Madame Y... avait accepté la prorogation du délai de réitération de la vente au 31 mars 2006 la volonté des parties de subordonner la formation de la vente à cette réitération, sans relever d'autres éléments établissant une telle volonté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil ;
2°) ALORS QUE en toute hypothèse, la modification d'un des éléments essentiels du contrat nécessite la rencontre des volontés de toutes les parties à l'acte ; que l'arrêt attaqué a relevé que le compromis du 4 juillet 2005 valait vente et que les parties n'avaient pas fait de la réitération de l'accord par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; qu'en déduisant néanmoins d'une lettre du 10 novembre 2005 par laquelle Madame Y... avait donné son accord pour proroger l'accord initial, que la vente était désormais conclue sous la condition de sa réitération par acte authentique, quand cette manifestation de volonté unilatérale de Madame Y... ne pouvait entraîner une modification de l'accord initial, la Cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ;
3°) ALORS QUE en toute hypothèse la réalisation de conditions contractuelles s'apprécie au regard des stipulations du contrat ; qu'en affirmant que le défaut de réitération de l'acte avant le 31 mars 2006 ne pouvait être imputé à Madame Y..., bien qu'elle n'ait pas fourni les diagnostics prévus au contrat, au motif que le défaut de réalisation de ces diagnostics n'empêchait pas la réalisation de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le contrat ne subordonnait pas la réitération de la vente en la forme authentique à l'établissement de tels diagnostics, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
4°) ALORS QUE en toute hypothèse l'acquéreur est en droit de subordonner la réitération d'une vente au respect des conditions légales incombant au vendeur ; qu'en affirmant que le défaut de réalisation du diagnostic « amiante » n'empêchait pas la réalisation de la vente, mais empêchait seulement le vendeur de se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, quand l'acquéreur était en droit de subordonner la vente au respect de cette obligation légale, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.
