LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux B...
X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Dauphine 15 ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ;
Attendu que le 31 janvier 2002, M. Y..., notaire de la SCP Y...
C...
D..., avec le concours de son confrère M. A... de la SCP E...
A..., a reçu un acte aux termes duquel la société civile immobilière Dauphine 15 (la SCI) promettait de vendre aux époux B...
X... divers lots provenant de la division des lots 1, 2 et 4 situés dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ; que le règlement de copropriété de cet l'immeuble stipulant que " les locaux ne pourront être revendus ou autrement aliénés ou attribués qu'en totalité sans pouvoir être subsdivisés d'aucune manière ", l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé, le 30 avril 2002, certaines modifications mais s'est opposée à la subdivision du lot n° 4 ; que cette délibération n'a pas été contestée ; qu'en dépit de ce refus, la SCI a fait délivrer sommation aux époux B...
X... de procéder à la vente ; que, le 26 juin 2002, les parties sont convenues de réaliser la vente au plus tard le 19 juillet à 12 heures, date à laquelle les époux B...
X... n'ont pas comparu ; que par acte du 21 octobre 2002, ceux-ci ont assigné, entre autres, les notaires en leur reprochant de ne pas avoir inséré comme condition suspensive dans la promesse, l'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires sur la division des lots et leur changement de destination ;
Attendu que, pour débouter les époux B...
X... de leur demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'un excès de conditions trop protectrices n'aurait eu pour effet que d'entraîner la rupture des relations contractuelles et que les modifications du règlement de copropriété ne requéraient pas l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'agissant d'une subdivision de lots permise par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 en dépit des clauses obsolètes et réputées non écrites d'un règlement de copropriété de 1951 interdisant cette subdivision ;
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que, si chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que cette subdivision n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, c'est à la condition que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que celles-ci aient été jugées inopérantes, d'autre part, qu'il appartenait aux notaires d'informer leurs clients des difficultés liées au refus éventuel mais possible de l'assemblée générale et d'en prévenir les effets préjudiciables pour ceux-ci notamment en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a, par confirmation, déclaré acquise à la société Dauphine 15 l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 18 500 euros et condamné les époux
B...
à payer à celle-ci les intérêts au taux légal calculés sur cette somme à compter du 30 avril 2003, l'arrêt rendu le 18 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCP Y...- C...- D... et la SCP E... et A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCP Y...- C...- D... et la SCP E... et A... à payer aux époux B...
X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCP E... et A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour les époux B...
X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B...
X... de leur demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre la SCP Y...-- C... — D... et la SCP E... et A...,
AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE
« Attendu que la promesse de vente du 31 janvier 2002 rédigée par Maître Y... portait sur des lots à subdiviser, ce que les époux
B...
savaient dès l'offre d'achat du 12 janvier 2002, concrétisée auprès de l'agence où ils avaient fait porter celle-ci sur les « lots 2 et 11, à venir ».
Que cette promesse a été rédigée sous la condition suspensive de l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété.
Que ce modificatif a été publié le 27 mars 2002.
Que la scission des lots a été soumise postérieurement par la SCI DAUPHINE 15 à l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2002 qui a refusé l'éclatement du lot n° 4 en raison « du changement de destination d'un local d'habitation en loco ! commercial dans un immeuble majoritairement destiné à l'habitation ».
Que, dans ce contexte, les demandeurs reprochent aux défendeurs de les avoir incités à poursuivre la réalisation de la vente ainsi qu'il ressort du procès-verbal du 26 juin 2002 rédigé par Maître Y... alors qu'il existait une incertitude juridique sur les lots et que la vente ne pouvant avoir lieu en raison du refus de la copropriété de subdiviser le lot 4.
Mais attendu que, contrairement à ce qu'il soutiennent, les époux
B...
étaient parfaitement informés des difficultés pouvant exister sur le lot 4 pour avoir été assistés tout au long des négociations par leur conseil, Maître DESANTI, Avocat.
Que, d'ailleurs, les correspondances rappelées dans leurs écritures démontrent que la situation juridique avait été parfaitement appréhendée avec un risque d'atteinte à la destination de l'immeuble.
Qu'ils savaient, en outre, que l'assemblée générale n'avait fait l'objet d'aucun recours et qu'ils connaissaient les dispositions du règlement de copropriété.
Que c'est donc en parfaite connaissance de cause que, le 26 juin 2002, en présence de leur avocat, ils ont confirmé la vente en précisant que les conventions n'étaient assorties « d'aucune condition suspensive tant au titre du financement de l'opération qu'au titre de la nature juridique des lots à céder dont la désignation résulte du modificatif de copropriété reçu par Maître Y..., le 27 mars 2002, et de 1'affectation des lieux ».
Qu'ils ont mentionné de façon manuscrite renoncer à un prêt.
Attendu qu'en réalité il ressort de cet engagement, ainsi que l'a souligné Maître A... dans sa lettre du 9 juillet 2002, que les époux
B...
voulaient acquérir à tout prix un bien dont ils étaient locataires ; qu'ils allaient faire leur affaire personnelle du changement de destination et qu'ils ne pouvaient imposer au vendeur une condition suspensive d'obtention de prêt dont il ne voulait manifestement pas.
Que le problème est né du refus de la banque de financer l'opération, celle-ci n'ayant pas voulu prendre de garanties hypothécaires sur des lots pouvant faire l'objet d'une action de la copropriété.
Que, dans le contexte sus-rappelé, les époux
B...
doivent assumer les conséquences de la situation qu'ils ont acceptée, leur bonne foi n'ayant pas été surprise par la SCI DAUPHINE 15.
Qu'il en est de même dans leurs rapports avec les notaires qui n'ont fait que traduire dans les actes, et notamment celui du 26 juin 2002 qui s'est substitué à la promesse initiale, leur volonté et celle de leur cocontractant.
Qu'un excès de conditions trop protectrices n'aurait eu pour effet que d'entraîner la rupture des relations contractuelles, sachant que d'autres acquéreurs étaient prêts à signer (cf la vente à la SOCIETE FONCIRO suivie d'une revente) »,
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Qu'à ces justes motifs il suffit d'ajouter que les objections émises par Monsieur et Madame B...
X... relativement à la régularité du modificatif du règlement de copropriété publié le 27 mars 2002 sont inopérantes dès lors que les parties n'avaient pas érigé en condition suspensive l'accord de la copropriété à ce modificatif et que les notaires leur avaient à juste titre indiqué que cette approbation n'était pas nécessaire en l'état de la législation et de la jurisprudence relative aux divisions de lots et aux changements de destination de parties privatives, le local concerné n'étant, au demeurant, qu'un WC attaché au local commercial depuis une trentaine d'années, considérations de nature à éliminer toute incertitude sur la validité du modificatif au règlement de copropriété, contrairement à ce qu'affirmait sans fondement le conseil de l'époque des époux B...
X..., Madame DESANTI
Qu'ils étaient suffisamment informés par les clauses des actes qu'ils avaient signés à deux reprises avec l'assistance de leur conseil que le défaut de réalisation de la vente dans le délai expirant au 19 juillet 2002 entraînerait inéluctablement la caducité de la promesse et la perte de l'indemnité d'immobilisation et que, dans cette mesure, ils ne peuvent faire grief à la promettante ou aux SCP notariales des conséquences dommageables de leurs propres atermoiements et tergiversations, lesquels étaient dénués de tout fondement, puisque, ainsi qu'il a été dit, les modifications du règlement de copropriété ne requéraient pas l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'agissant d'une subdivision de lots permise par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 en dépit des clauses obsolètes et réputées non écrites d'un règlement de copropriété de 1951 interdisant cette subdivision.
Que l'UBP avait, selon lettre d'accord du 20 juin 2002, confirmé aux époux B...
X... son accord contenant leur demande de prêt pour l'achat des locaux commerciaux et du studio sis ...et indiqué que ce prêt serait mis en place dès régularisation des garanties.
Qu'il ressort de la lettre du 19 juillet 2002 adressée par l'UBP aux époux B...
X... pour les informer qu'elle refusait désormais d'accorder le prêt pour lequel elle avait donné, le 20 juin 2002, un accord de principe, que la position de cette banque a été déterminée par la communication malencontreuse, à l'initiative des appelants ou de leur conseil, du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2002, la SCI DAUPHINE 15 indiquant, sans être démentie ou même contredite, « qu'alors que le dossier de crédit était en place chez les notaires des parties, Monsieur et Madame B...
X..., par leur conseil de l'époque, ont informé la banque qu'une procédure serait engagée par le syndicat des copropriétaires en cas de réalisation de la cession ».
Considérant qu'il ne saurait être reproché aux notaires de n'avoir pas mis en garde Monsieur et Madame B...
X... sur les conséquences de la non-insertion à la promesse d'une condition suspensive d'obtention de prêt, alors que l'attention des appelants avait été suffisamment attirée sur ce point, tant lors de la signature de la promesse du 31 janvier 2002 que lors du rendez-vous du 26 juin 2002, ayant été appelés, à cette dernière occasion, à apposer la mention manuscrite légale sur la promesse de vente relative au lot n° 20, toujours en présence de leur avocat.
Que Monsieur A... a rappelé sans être contredit, dans sa lettre adressée le 9 juillet 2002 aux époux B...
X..., que ceux-ci avaient dit à plusieurs reprises que leur, financement ne posait pas de problème puisque leur prêt avait été accepté par la banque.
Qu'au demeurant aucun lien de causalité entre ce refus de prêt et un manquement des notaires à leur devoir de conseil n'est établi alors qu'il apparaît que les bénéficiaires ou leur mandataire ont sciemment provoqué le retrait de l'offre de prêt initialement accordée par la banque, ainsi qu'il résulte de la lettre de la SCP de BUHREN, notaire de l'UBP, en date du 5 juillet 2002, se référant aux « difficultés dont il lui avait été fait part dans ce dossier quant à l'acceptation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du modificatif régularisé pour procéder à la création des lots objet de l'acquisition »,
ALORS, D'UNE PART, QUE,
Si la division de lots relève de la liberté des copropriétaires intéressés, sauf en ce qui concerne la répartition des charges, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer à cette division si elle est contraire à la destination de l'immeuble ; que, par ailleurs, la clause d'un règlement de copropriété qui interdit l'aliénation d'une partie d'un lot sauf décision de l'assemblée générale n'est pas illicite si elle se trouve justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'ainsi, en s'abstenant, lors de la signature de la promesse du 31 janvier 2002, de conseiller aux époux B...
X... d'ériger en condition suspensive l'accord de la copropriété à la division des lots, laquelle entraînait affectation à usage commercial de partie d'un lot à usage d'habitation, et de les informer des difficultés susceptibles de naître d'un éventuel refus des copropriétaires, les notaires, quand bien même auraient-ils estimé un tel refus juridiquement injustifié, n'avaient pas satisfait à leur obligation de conseil ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'Appel a violé l'article 1382 du Code Civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE
Il appartenait aux notaires, qui n'ignoraient pas que les époux
B...
n'avaient obtenu de leur banque qu'un accord de principe, d'informer ces derniers des risques qu'ils prenaient en renonçant à assortir la promesse de vente d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer « que l'attention des appelants avait été suffisamment attirée sur ce point, tant lors de la signature de la promesse du 31 janvier 2002 que lors du rendez-vous du 26 juin 2002, ayant été appelés, à cette dernière occasion, à apposer la mention manuscrite légale sur la promesse de vente relative au lot numéro 20, toujours en présence de leur avocat », alors que les notaires ne justifiaient, ni même ne prétendaient avoir donné une telle information aux époux B...
X..., la Cour d'Appel a encore violé l'article 1382 du Code Civil,
ALORS, ENFIN, QUE
En retenant que « les bénéficiaires ou leur mandataire ont sciemment provoqué le retrait de l'offre de prêt initialement accordée par la banque, ainsi qu'il résulte de la lettre de la SCP de BUHREN, notaire de l'UBP, en date du S juillet 2002, se référant aux « difficultés dont il lui avait été fait part dans ce dossier quant à l'acceptation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du modificatif régularisé pour procéder à la création des lots objet de l'acquisition », sans répondre aux conclusions dans lesquelles les exposant soutenaient que c'était l'UBP elle-même qui avait sollicité, le 28 juin 2002, la communication du procès-verbal de l'assemblée générale ayant entériné la création des lots ainsi que le modificatif au règlement de copropriété, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
