LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ;
Attendu que, pour rejeter l'appel formé par Mme Noëlle X..., l'arrêt attaqué se prononce en référence aux conclusions par elle déposées le 11 février 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intéressée avait signifié ses dernières écritures, qui contenaient un moyen nouveau, le 2 septembre 2008, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé des condamnations contre Mme Noëlle X..., l'arrêt rendu le 8 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société Euro Sun immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Noëlle X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux conseils pour Mme Noëlle X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement les consorts X... à payer à la société Euro Sun Immobilier la somme de 13.000 € à titre de dommages et intérêts et d'avoir condamné madame Noëlle X... à relever et garantir Monique Y..., Régine X... et André X... de toute condamnation prononcée contre eux au profit de la société Euro Sun Immobilier ;
AU MOTIFS QUE madame Noëlle X... a conclu le 11 février 2008 et demande à la cour de statuer à nouveau, de rejeter l'intégralité des demandes de Euro Sun Immobilier qui devra lui payer 1.500 € au titre des frais irrépétibles ; qu'il peut y avoir droit à commission (article 6 de la loi Hoguet) ; qu'il ne peut y avoir condamnation à dommages et intérêts au titre d'une clause pénale ; que le compromis est caduc ; qu'il n'y a pas eu d'entremise de l'agent immobilier ; que ce dernier a commis une faute (cf.
arrêt p. 3, dernier §) ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que l'arrêt mentionne que la cour d'appel a statué au visa des conclusions de madame Noëlle X... du 11 février 2008 dont il a exposé succinctement les prétentions qui y étaient contenues ; qu'en statuant ainsi, quand madame Noëlle X... avait déposé de nouvelles conclusions le 2 septembre 2008 complétant sa précédente argumentation, la cour d'appel a violé les articles 455 alinéa 1er et 954 alinéa 2 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement les consorts X... à payer à la société Euro Sun Immobilier la somme de 13.000 € à titre de dommages et intérêts et d'avoir condamné madame Noëlle X... à relever et garantir madame Monique Y..., madame Régine X... et monsieur André X... de toute condamnation prononcée contre eux au profit de la société Euro Sun Immobilier ;
AUX MOTIFS QUE les pièces régulièrement communiquées au dossier de Sun Immobilier établissent de façon certaine plusieurs faits juridiques aux conséquences inéluctables en droit ; que le mandat exclusif de vente est versé en original au dossier, en date du 4 février 2005, et n'est nullement contesté dans sa régularité formelle puisque Mme Noëlle X... l'a dénoncé, le 4 mai 2005, reconnaissant par là implicitement mais certainement sa régularité au moment où elle s'est engagée ; que ce mandat exclusif donnait pouvoir au mandataire de signer au nom du mandant tout compromis de vente ; que le mandant désigné comme tel à l'acte de mandat de vente était constitué par les quatre héritiers de monsieur X..., propriétaires indivis du bien concerné, qui avaient tous les mêmes intérêts et ne sauraient se plaindre de ce qu'un exemplaire du mandat de vente n'a pas été délivré à chacun d'eux ; que dès le 22 mars 2005, le mandat de vente a reçu exécution par la signature d'un compromis par Monique X..., Régine X... et André X... (qui a signé le 25 mars 2005, tout comme il avait signé le mandat de vente) ; que seule Noëlle X... n'a pas signé ce compromis, et s'est refusé ensuite à régulariser la vente par acte authentique devant notaire pour des raisons qu'elle affirme sans les prouver puisque son dossier est vide de toute pièce, à l'exception d'un courrier de Sun Immobilier (25 avril 2005) ; que ce courrier indique à Mme Noëlle X... que : « d'après la position du dossier, vous ne seriez donc plus acquéreur de la villa de feu votre époux. Nous relançons donc l'acheteur que nous avions écarté en votre faveur... » ; que loin de décharger Mme Noëlle X... de ses obligations, ce courrier prend acte de la volonté de cette dernière, et démontre que l'agent immobilier aurait été prêt à privilégier le projet consistant pour la veuve à acquérir des enfants le bien de l'époux décédé ; que la cour ne discerne nullement dans ce courrier une quelconque volonté de renoncer au bénéfice du mandat, dès lors que ce projet est abandonné par Mme Noëlle X... ; qu'en toute hypothèse, et par l'effet du mandat exclusif initial, l'agence avait le pouvoir de signer le compromis au nom de tous les héritiers propriétaires indivis, ce qui est devenu effectif dès lors que l'acquéreur a signé, le 22 mars 2005 ; que les seules signatures du mandataire et de l'acquéreur obligeaient, par l'effet de l'exclusivité, les mandants à régulariser la vente par-devant notaire, dès le 22 mars 2005 ; que madame Noëlle X... reconnaît avoir reçu ce compromis de vente « vers le 20 avril » ; que force est de constater que malgré le courrier de Maître Z... du 18 avril 2005, de Sun Immobilier du 25 avril 2005, du 9 mai 2005, et la mise en demeure du conseil de Sun Immobilier en date du 21 juin 2005, « d'avoir à signer le compromis de vente en l'étude de Maître Z... sous 48 heures », la vente n'a jamais été régularisée ; que les actes de dénonciation du mandat étant postérieurs au compromis de vente en date du 22 mars 2005, il est certain que Sun Immobilier ne peut réclamer une commission au titre de l'article 6 de la loi Hoguet, mais est fondée à rechercher la responsabilité solidaire du mandant qui n'a pas respecté son obligation, à savoir des quatre héritiers propriétaires indivis ; que le compromis du 22 mars 2005 démontre la réalité de l'entremise, et qu'il ne saurait être reproché à Sun Immobilier une faute qui aurait consisté à ne pas transmettre rapidement le compromis, qui ne serait parvenu à Noëlle X... qu'après l'expiration du délai permettant à l'acquéreur d'obtenir un prêt ; que nulle démonstration n'est esquissée au dossier d'un désistement de l'acquéreur au titre d'une quelconque condition suspensive ; qu'il est incohérent de soulever un problème de délai relatif à l'obtention d'un prêt, alors que l'acquéreur ne recherche logiquement l'accord de la banque que si toutes les signatures des vendeurs ont été recueillies au compromis ; que cette argumentation pour le moins audacieuse en droit ne saurait par ailleurs établir l'inexistence d'un préjudice, dès lors que selon Mme Noëlle X..., la vente n'aurait pu avoir lieu ; que la cour estime au contraire qu'aucun élément concret ne permet de douter que la vente aurait eu lieu, puisque l'acquéreur évincé (Mme A...) produit une offre de prêt immobilier non autrement contestée ou commentée ; que le dommage subi par Sun Immobilier est donc, en termes de dommages et intérêts, égal à 13.000 €, auxquels doivent être condamnés solidairement Mme veuve Noëlle X... et les enfants héritiers de Yvon X..., qui ont engagé leur responsabilité contractuelle en ne respectant pas le mandat de vente exclusif consenti à Sun Immobilier ; que dans les rapports entre ces mandants, et dès lors qu'elle est la seule à ne pas avoir honoré sa signature, Noëlle X... doit relever et garantir chacun des autres mandants des condamnations à paiement dont ils font l'objet au profit de Sun Immobilier ;
1°) ALORS QUE le compromis de vente du 22 mars 2005 ne comportait pas la signature de l'agence Euro Sun Immobilier, mandataire des vendeurs ; qu'en retenant que les mandants avaient l'obligation de régulariser le compromis devant notaire, dès lors qu'il avait été signé par le mandataire et l'acquéreur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce compromis, et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE madame Noëlle X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 6 et p. 7 alinéa 1), que le compromis du 22 mars 2005 avait été rompu, ainsi qu'il résultait d'un courrier de l'agence du 25 avril 2005 indiquant que l'acquéreur initial avait été écarté ; qu'en retenant un manquement des mandants à l'obligation de régulariser devant notaire le compromis de vente, sans répondre aux conclusions précitées d'où il résultait que ce compromis avait été rompu et n'avait donc pas à être régularisé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
