LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article R. 13-49, alinéas 2 et 3, du code de l'expropriation ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 février 2008, n° 07/00001) fixe, au vu du mémoire du commissaire du Gouvernement, l'indemnité revenant à M. Jean X..., appelant, à la suite de l'expropriation au profit de la Communauté d'agglomération de Montpellier d'une partie d'une parcelle lui appartenant ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si le commissaire du gouvernement avait déposé ou adressé son mémoire au greffe de la chambre des expropriations dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations) ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la communauté d'agglomération de Montpellier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER à payer à Monsieur X... une indemnité principale d'expropriation de 62.604 euros, outre une indemnité de remploi de 7.260 euros,
Aux motifs que Monsieur X... a interjeté appel par courrier en date du 2 janvier 2007, parvenu à la Cour le 8 janvier 2007, qui a fait l'objet d'une déclaration d'appel enregistrée par le greffier le 10 janvier 2007 ; il a déposé son mémoire le 2 mars 2007 ; la Communauté d'agglomération, intimée, a conclu le 13 avril 2007 ; Monsieur le Commissaire du gouvernement a conclu le 14 décembre 2007,
Alors, d'une part, que le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces transmises au greffe ; que l'arrêt doit préciser la date de cette notification, laquelle, en ce qui concerne le mémoire de l'appelant, fait courir le délai d'un mois dans lequel, à peine d'irrecevabilité, l'intimé et le commissaire du gouvernement doivent déposer leurs mémoire et conclusions ; que l'arrêt ne précise pas la date à laquelle le mémoire de Monsieur X..., appelant, déposé le 2 mars 2007, a été notifié au Commissaire du gouvernement ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé l'article R 13-49 alinéas 3 et 5 du code de l'expropriation,
Et alors, d'autre part, que le commissaire du gouvernement doit à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en se prononçant de la sorte, au vu des conclusions déposées par le Commissaire du gouvernement le 14 décembre 2007, après avoir constaté que Monsieur X..., appelant, avait déposé son mémoire le 2 mars 2007, sans rechercher, d'office, si ces conclusions n'étaient pas tardives, et, partant, irrecevables, eu égard à la date à laquelle le mémoire de l'appelant lui avait été notifié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 13-49 alinéa 3 du code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER à payer à Monsieur X... une indemnité principale d'expropriation de 62.604 euros, outre une indemnité de remploi de 7.260 euros,
Aux motifs, 1°) sur la consistance du bien et sa nature, eu égard aux règles d'urbanisme applicables, que la parcelle AY 60 expropriée a été classée initialement en zone UE 1 c du P.O.S approuvé le 03.08.1998 puis en zone UB 5 à la date de référence (2° révision du P.O.S du 08.12.2005) ; la zone UB est une zone d'extension immédiate du centre de l'agglomération, zone d'habitat et de service de caractère semi continu d'une densité assez forte, constitué principalement d'immeubles collectifs et individuels isolés ; dans le secteur UB 5 sont admises les constructions à usage d'habitation, de commerce, de bureaux, de service (dont la restauration), d'équipements collectifs d'intérêt général, avec COS applicable de 2,5 ; que dans ce contexte reprécisé, et dès lors que le juge du premier ressort a pu apprécier lors du transport sur les lieux la « desserte ancienne par tous les réseaux », il est patent que les conditions sont réunies permettant de qualifier cette parcelle de terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15. II du code de l'expropriation ; que l'expropriant lui-même admet que l'emprise est « théoriquement constructible » mais qu'elle doit être évaluée comme un « terrain inconstructible », ce qui ramène le débat à sa véritable dimension, contestée par l'exproprié, à savoir l'existence d'un P.P.R.I depuis mars 1998 (plan de prévention des risques naturels d'inondations de la vallée du Lez),
Aux motifs, 2°) sur les servitudes et restrictions administratives, que le P.P.R.I classe l'emprise en zone inondable qualifiée « Rouge A » ; qu'il s'agit d'un risque inondable « de risque grave » au POS révisé de 2005 ; qu'il est remarquable de constater que tant l'expropriant que l'exproprié conviennent d'abattements à pratiquer compte-tenu du caractère inondable de la zone, tel que spécifié ci-dessus ; que si l'expropriant estime qu'un abattement de 50 % doit s'opérer pour le caractère inondable et de 20 % pour l'occupation, l'exproprié convient d'un abattement de 20 % pour le caractère inondable, tandis que le Commissaire du gouvernement estime l'abattement global à 50 % ; que la question essentielle à trancher est donc bien plus celle de l'assiette brute d'évaluation que celle d'un abattement, dont le principe est admis, dans des proportions qui ne diffèrent que de 30 %, réserve étant faite pour l'occupation ; que demeure la valeur vénale de référence,
Et aux motifs 3°) sur la valeur vénale, que l'exproprié verse aux débats une transaction privée qui concerne des parcelles très voisines, près du Lez ; que selon attestation notariale qui ne peut être contestée dans sa matérialité, les consorts X... (dont les appelants) ont vendu le 15.11.2006 à une SCI PIERRES OCCITANES la parcelle AY 232, la AY 230, AY 226, AY 228 et AY 62 pour 1.322.720 euros HT, soit 335 euros/m ; que s'agissant des parcelles immédiatement voisines, comportant pour l'une au surplus "deux hangars destinés à être démolis" (cf. acte Pragma), l'on conviendra de l'intérêt évident du terme de référence qu'elle constitue, même si les critiques de l'expropriant sur ce volet sont partiellement fondées ; qu'en premier lieu, il n'est pas contesté que la société PIERRES OCCITANES est un promoteur privé, peu susceptible de consentir une "valeur de convenance" qui est, faut-il le rappeler, de 1.322.720 € valeur novembre 2006 ; que la convenance a ses limites, y compris financières... ; que le processus de la vente n'a pas consisté à "passer outre" les dispositions du P.P.R.I, risque qui n'a pas de sens s'agissant d'un promoteur, mais à obtenir d'abord une "vente conditionnelle" en juin 2005, rédigée par un notaire, où la société PRAGMA achetait sous condition suspensive, notamment, l'obtention d'un permis de démolir et de construire une S.H.O.N de 10.000 m2 à usage d'habitations et d'activités, la commune devant procéder à la modification préalable du règlement de la zone UE du P.O.S ; que si la vente a été réitérée par acte authentique, c'est que cette modification a eu lieu, qui a eu pour effet très précisément de classer les parcelles vendues en section inondable bleue c, à la date du 08.12.2005 (2ème révision du P.O.S), avec absence d'interdiction de construction, à l'inverse de la parcelle AY 233 expropriée, toutes deux étant issues de l'ancienne parcelle AY 64 initialement en zone UE qui permettait les bâtiments à usage d'hôtellerie et de bureaux, ainsi que l'avait relevé à juste titre le premier juge (p.7) ; que rien ne démontre, et certainement pas le plan technique du cabinet SIRAGUSA, qui date d'avril 2007, que la perspective de réalisation des travaux a favorisé, en juin 2005, les tractations entamées postérieurement à l'ouverture des enquêtes publiques, sur la base "d'un prix anormalement élevé pour des terrains situés en zone inondable" selon l'expropriant (p.7) ; que la D.U.P a porté (le 10 mai 2004) sur la réalisation du tramway, rien ne démontrant au dossier que dès juin 2005, la route qui fait office de protection contre les inondations était prévisible, que ce soit dans son tracé ou dans ses effets de protection ; qu'au surplus, l'office premier d'une route n'est pas de protéger des crues, même si son altimétrie par rapport aux hautes eaux peut y contribuer ; que rien ne démontre le lien entre la construction de la route et le classement des parcelles vendues en UB 5 (zone bleue c) en date du 08.12.2005 ; qu'enfin, l'article .13-15-1 du Code de l'expropriation ne vise que les chargements de valeur "subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics...'' ; qu'à s'en tenir strictement à la route (personne n'invoquant le rôle du tramway, objet de la D.U.P, dans une quelconque plus value), il est établi que dès juin 2005, soit avant la date de référence, les parcelles vendues avaient la valeur invoquée par les expropriés ; que sur ce volet précis, Monsieur le Commissaire du Gouvernement qui est fondé à rappeler le caractère essentiel de la date de référence, privilégie une acceptation d'autant plus extensive de L 13-15-1 qu'il dénie aux expropriés le droit à bénéficier de plus-values (résultant de travaux public réalisés après l'enquête de D.U.P, sans s'interroger sur le lien entre ces travaux et la D.U.P et sur le fait qu'en l'espèce, la construction du tramway déclarée d'utilité publique n'avait pas pour objet de combattre les crues du Lez ; que reste le fait que le prix consenti par PRAGMA puis par PIERRES OCCITANES a intégré un classement futur des parcelles vendues en zone UB 5, ce qui oblige à tenir compte que sur un zonage initial, similaire, les parcelles vendues par les consorts X... peuvent voir édifier des constructions habitables nouvelles (sous contrainte technique concernant le niveau du plancher), tandis que la parcelle expropriée n'y est pas autorisée ; que restent autorisées en zone inondable de risque grave (secteur rouge A) : les ouvrages d'intérêt général, les constructions non habitables nouvelles sauf contre-indication hydrauliques et à conditions que toutes les mesures soient prises pour que la construction ne souffre pas l'inondation ; que la différence essentielle de valeur tient donc essentiellement aux règles du P.O.S applicables à compter de la 2eme révision simplifiée, règles elles-mêmes en rapport avec le risque d'inondabilité considéré comme différent (de grave à important) ; que cela justifie une décote de 65 %, qui intègre la moindre constructibilité et la plus forte inondabilité de AY 227, ce qui donne une valeur vénale de la parcelle expropriée de 327 €/m2 x 0,35 % = 114,45 €/m2 ; que l'indemnité principale sera donc de 114,45 € x 547 m2 = 62.604 €, outre un remploi de 7.260 €,
Alors, d'une part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont situés notamment dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ; qu'en attribuant la qualification de terrain à bâtir à la parcelle expropriée après avoir constaté qu'à la date de référence, elle se trouvait en « zone inondable qualifiée « Rouge A »… risque inondable « de risque grave » au POS », dans un secteur qui, selon le POS révisé, n'était pas constructible, sauf rares exception (« ouvrages d'intérêt général (et) constructions non habitables nouvelles »), ce dont il résultait qu'elle ne pouvait pas être considérée comme étant située dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 II 1° du code de l'expropriation,
alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en indiquant faire application d'une « décote » pour « moindre constructibilité » -et « plus forte inondabilité »- après avoir constaté que la parcelle expropriée était située dans un secteur qui, selon le POS révisé, n'était pas constructible, sauf rares exception (« ouvrages d'intérêt général (et) constructions non habitables nouvelles »), ce dont il se déduisait que c'est un abattement pour non constructibilité qu'il convenait de pratiquer, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences qu'elles appelaient nécessairement au regard de l'article L 13-15 II 2° du code de l'expropriation,
alors, de troisième part, qu'en fondant sa décision sur le terme de référence qui lui était proposé par l'exproprié, tiré de la vente par les consorts X... à une SCI PIERRES OCCITANES de plusieurs parcelles de terrain, situées également en zone UB 5 du POS, mais dans un secteur -« bleu c »- constructible, après avoir relevé que ces parcelles, si elles étaient voisines de la parcelle expropriée, en différaient substantiellement, sur le plan de la réglementation d'urbanisme, puisqu'elles étaient situées dans un secteur constructible, ce qui n'était pas le cas de la parcelle expropriée, et relevé leur « différence essentielle de valeur », tenant « essentiellement aux règles du P.O.S applicables à compter de la 2eme révision simplifiée, règles elles-mêmes en rapport avec le risque d'inondabilité considéré comme différent (de grave à important) », mettant ainsi elle-même en évidence que la vente de ces parcelles ne pouvait pas être tenue pour un terme de comparaison pertinent, peu important qu'elle ait ensuite pratiqué une « décote » tenant compte de la « moindre constructibilité » -et de la « plus forte inondabilité »- de la parcelle expropriée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du code de l'expropriation,
et alors, enfin, qu'en fondant sa décision sur le terme de référence qui lui était proposé par l'exproprié, tiré de la vente par les consorts X... à une SCI PIERRES OCCITANES de plusieurs parcelles de terrain, situées également en zone UB 5 du POS, mais dans un secteur -« bleu c »- constructible, au prix de 335 (ou 327) euros/m2, après avoir constaté que « le processus de la vente (a) consisté… à obtenir d'abord une "vente conditionnelle" en juin 2005, rédigée par un notaire, où la société PRAGMA achetait sous condition suspensive, notamment, l'obtention d'un permis de démolir et de construire une S.H.O.N de 10.000 m2 à usage d'habitations et d'activités, la commune devant procéder à la modification préalable du règlement de la zone UE du P.O.S ; que si la vente a été réitérée par acte authentique, c'est que cette modification a eu lieu, qui a eu pour effet très précisément de classer les parcelles vendues en section inondable bleue c, à la date du 08.12.2005 (2ème révision du P.O.S), avec absence d'interdiction de construction, à l'inverse de la parcelle AY 233 (227) expropriée » et que s'« il est établi que dès juin 2005, soit avant la date de référence, les parcelles vendues avaient la valeur invoquée par les expropriés… reste le fait que le prix consenti par PRAGMA puis par PIERRES OCCITANES a intégré un classement futur des parcelles vendues en zone UB 5, ce qui oblige à tenir compte que sur un zonage initial, similaire, les parcelles vendues par les consorts X... peuvent voir édifier des constructions habitables nouvelles (sous contrainte technique concernant le niveau du plancher), tandis que la parcelle expropriée n'y est pas autorisée », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce prix n'avait pas été arrêté en considération de l'opération qui devait être réalisée sur place par un promoteur, « une S.H.O.N de 10.000 m2 à usage d'habitations et d'activités », de sorte que cette transaction ne reflétait pas l'état du marché immobilier local dans le secteur considéré, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du code de l'expropriation.
